Límites, tasas y requisitos de los préstamos jumbo del VA

Los préstamos del VA son una gran ayuda para los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, reservistas, miembros de la Guardia Nacional, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles de nuestro país. Estos préstamos vienen con muchos beneficios, incluyendo cero down payment, tasas de interés bastante bajas y requisitos de elegibilidad relativamente flexibles en muchos casos.

Pero ¿qué pasa si vives en un área casa o simplemente necesitas un préstamo un poquito más grande? Un préstamo jumbo del VA te puede ayudar a comprar o refinanciar esa casa. Veamos en detalle cómo obtener un préstamo jumbo del VA y si esta opción tiene sentido para ti.

Un préstamo del VA es un préstamo respaldado por el gobierno, que se ofrece con algunos de los términos más beneficiosos disponibles. Estos términos incluyen requisitos de crédito más relajados y (generalmente) cero down payment. Los préstamos del VA están disponibles por medio de prestamistas privados —pero respaldados por garantías del gobierno— como hipotecas con tasa de interés fija o tasa de interés ajustable.

Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme, un préstamo para vivienda que excede los límites de los préstamos establecidos para préstamos conformes. Es importante mencionar que muchos préstamos del VA técnicamente no tienen límites para el tamaño. Sin embargo, los prestamistas evalúan el riesgo cuando aprueban las hipotecas, y es ahí donde muchas veces ponen el límite a los préstamos de mayor riesgo.

Con cantidades de préstamos más altas y requisitos de crédito flexibles, los préstamos jumbo del VA pueden ser una opción muy buena para los compradores de vivienda elegibles. Estas son algunas de las principales ventajas de este tipo de hipoteca:

• Los prestatarios elegibles pueden comprar casas más caras con requisitos menos exigentes de crédito y down payment.

• Para los préstamos hasta de $1.5 millones, generalmente no se necesita un down payment Rocket Mortgage^®.

• Con los préstamos jumbo del VA, no hay que pagar seguro hipotecario privado (PMI).

• El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) puede ayudar a los prestatarios veteranos que tienen dificultades económicas temporales.

• Los préstamos hipotecarios del VA no tienen penalizaciones por pago por adelantado.

Cuando hablamos de los límites de los préstamos jumbo del VA, hay dos números que debes considerar. Uno es la cantidad mínima después de la que algo se considera un préstamo jumbo. El segundo es la cantidad máxima para un préstamo jumbo del VA.

En teoría, la mayoría de las personas no tienen un límite para el préstamo del VA. A partir de 2020, el VA garantizó el mismo porcentaje de la cantidad del préstamo para los prestamistas, independientemente del tamaño del préstamo, siempre y cuando tuvieras derecho completo.

Si tienes derecho parcial, tu garantía del VA funciona de otra manera. La cantidad máxima de tu préstamo depende de si harás un down payment o si tienes capital en tu casa. Si esta es tu situación, la fórmula para la cantidad máxima del préstamo es la siguiente:

(Derecho restante + down payment/capital) x 4

Si no harás un down payment o no tienes capital, se aplica la siguiente fórmula:

Derecho restante x 4

Aunque el VA no limita la cantidad que puedes pedir prestada, las fórmulas de arriba son la política de la mayoría de los prestamistas cuando no tienes derecho completo para los préstamos estándar del VA.

Si bien no hay un número uniforme para esto, ya que el VA no limita cuánto puedes pedir prestado, la mayoría de los prestamistas consideran un préstamo como una hipoteca jumbo si supera los límites locales de los préstamos conformes. Los límites para los préstamos del VA locales pueden variar basado en el número de unidades que tienes, y pueden ser más altos en áreas de alto costo, pero el límite estándar para un préstamo conforme en una propiedad de una unidad en la mayoría de las áreas es $726,200 en 2023. En áreas de alto costo, esto puede ser tan alto como $1,089,300 para una vivienda de una unidad.

Los préstamos jumbo que no son del VA muchas veces piden un down payment más alto, pero este no es necesariamente el caso con los del VA.

El otro número importante que debes ver es el límite superior que los prestamistas tienen para sus préstamos jumbo del VA. En Rocket Mortgage, puedes obtener un préstamo jumbo del VA por cualquier cantidad hasta $2 millones, suponiendo que cumples los estándares de calificación.

Si tienes buen o excelente crédito y no tienes que hacer un down payment, un préstamo jumbo del VA puede terminar ahorrándote dinero en la compra de la casa.

En general, los requisitos estándar de propiedad y tasación para todos los préstamos del VA se aplican a los préstamos jumbo del VA. Veamos un par de ejemplos:

• La vivienda tiene que ser una residencia principal.

• La vivienda tiene que pasar inspecciones básicas de seguridad y solidez. Dependiendo de dónde vivas, es posible que sea necesaria una inspección de termitas para préstamos del VA.

Aunque el VA no establece una puntuación de crédito mínima para calificar, los prestamistas pueden establecer sus propios requisitos de elegibilidad. En Rocket Mortgage, el puntaje FICO® mínimo obligatorio para un préstamo del VA estándar es 580, en muchos casos. La puntuación mínima para un préstamo jumbo del VA es 640. Una puntuación más alta te permite hacer un down payment más bajo o evitarlo por completo, pero esto lo veremos en un minuto.

Los otros factores que los prestamistas toman en cuenta cuando consideran tus calificaciones económicas es tu relación deuda-ingresos (DTI), una comparación de los pagos mensuales mínimos en tus deudas renovables y pagaderas a plazos con tus ingresos mensuales. En muchos casos, los préstamos del VA te permiten calificar con una DTI ligeramente más alta de lo que podrías con muchas otras opciones de préstamos. Nosotros calificamos a los clientes con una DTI hasta del 60%.

Las tasas de los préstamos jumbo del VA suelen ser similares a las tasas que puedes obtener en un préstamo regular del VA. Solo depende del apetito del mercado de bonos en el momento en que solicitas tu hipoteca. Tu tasa no necesariamente será más alta porque la cantidad del préstamo es más alta. Puede ser, pero no tiene que haber una correlación. Todo depende de los inversionistas.

Para tener una idea de las tasas de los préstamos del VA, consulta nuestras tasas hipotecarias.

Ahora que ya tienes la información básica, veamos algunas de las principales preguntas.

¿Se necesita hacer un down payment para un préstamo jumbo del VA?

Los requisitos de down payment de los préstamos del VA suelen depender en tu totalidad de la cantidad de tu préstamo en Rocket Mortgage. Para cantidades de préstamos hasta de $1.5 millón, no necesitas hacer un down payment si tienes una puntuación de crédito mediana de 640 o mejor. Para préstamos entre $1.5 millones – $2 millones, tendrás que hacer un down payment del 10% o tener 10% de capital en un refinanciamiento. También necesitarás un puntaje FICO^® promedio de 680.

El otro escenario en el que podrías necesitar un down payment es si tienes derecho parcial. Lo veremos en un momento.

Si tu puntuación de crédito te permite obtener una tasa de interés baja, el siguiente paso debería ser bloquear esa tasa.

¿Qué es el derecho del VA?

El derecho a un préstamo del VA es un concepto importante que debes entender si tienes una casa con un préstamo del VA y quisieras comprar otra casa con un préstamo del VA. Esto también podría surgir en discusión si has tenido una vivienda que se vendió en corto y no le has pagado completamente la diferencia al VA.

Si tienes derecho parcial (también conocido como derecho afectado) al intentar comprar una casa, es posible que tengas que hacer un down payment cuando de otro modo no sería necesario. Si ya pagaste el total de tu préstamo anterior con el VA y todavía tienes la casa, te pueden restaurar tu derecho completo una vez. Puedes usar tu derecho al VA un número ilimitado de veces siempre y cuando el préstamo de VA esté completamente pagado en la venta de una casa.

¿Cuánto es la tarifa de financiamiento en un préstamo jumbo del VA?

Los requisitos para la tarifa de financiamiento al VA en un préstamo jumbo del VA son los mismos que para un préstamo regular del VA. Los préstamos del VA no tienen seguro hipotecario, pero el objetivo de la tarifa de financiamiento es ayudar a financiar el programa, y puedes pagarla al principio o financiarla con la cantidad del préstamo.

La tarifa de financiamiento para los préstamos regulares del VA varía entre el 1.25% y 3.3%. La cantidad de la tarifa de financiamiento obligatoria depende del tamaño de tu down payment (si lo hay) y, en algunos casos, si es la primera vez que usas un préstamo del VA. Los préstamos streamline del VA, también conocidos como préstamos para refinanciamiento con reducción de la tasa de interés (IRRRL), son una excepción al rango y tienen una tarifa de financiamiento del 0.5%.

Estás exento de la tarifa de financiamiento al VA si recibes pagos por discapacidad del VA o si eres un cónyuge sobreviviente que recibe remuneración por dependencia e indemnización. Y hay otra excepción, que agregaron recientemente, para los clientes que regresaron al servicio activo después de recibir un Corazón Púrpura.

Los préstamos jumbo del VA permiten que los prestatarios calificados obtengan una cantidad del préstamo más alta al mismo tiempo que disfrutan de los mismos beneficios que tendrían con un préstamo regular del VA, incluyendo cero down payment si la puntuación de crédito es lo suficientemente alta y el préstamo es lo suficientemente pequeño. Sin embargo, es importante que revises tu puntuación de crédito y el estatus de tu derecho antes de decidirte por este tipo de préstamo.