Intrusión: definición y qué significa en bienes raíces

Hacer el pago inicial y cerrar la compra de tu casa es solo el comienzo de ser propietario. Una vez que te mudas y la propiedad empieza a sentirse como tu casa, pueden surgir muchos otros retos.

Por ejemplo, algunos propietarios descubren que las relaciones con los vecinos pueden ser una fuente de estrés y frustración. Una posible causa de esto es la intrusión a la propiedad.

La intrusión ocurre cuando un propietario de vivienda parece no notar – o no importarle – que su árbol, jardín o cobertizo, entre otros ejemplos, está invadiendo la propiedad del vecino. Si no se resuelve, la intrusión puede tener como consecuencia una serie de problemas, por lo que es mejor resolverla lo antes posible.

¿Qué es la intrusión?

En bienes raíces, la invasión se define como cuando un propietario viola los derechos de su vecino al construir o extender alguna característica de su propiedad que cruza los  límites de la propiedad del vecino.

A veces, la intrusión es intencional. La invasión estructural, por ejemplo, ocurre cuando un vecino construye deliberadamente en un terreno que no le pertenece. Sin embargo, esto no siempre es así, especialmente cuando los límites de la propiedad no son claros.

Aunque la intrusión podría parecer inofensiva, puede causar problemas de responsabilidad, daños a tu propiedad y problemas en el momento de vender.

Ejemplos de intrusión

Entonces, ¿cómo saber si tu vecino está invadiendo tu propiedad? Estos son algunos ejemplos de intrusión a los que debes estar atento:

• Tu vecino construye una cerca y se extiende a tu terreno.
• Una adición estructural a la casa de tu vecino se extiende más allá de los límites legales de la propiedad.
• Un jardín, seto u otro elemento del paisajismo que crece de más y cruza a tu terreno.

Problemas de intrusión en bienes raíces

Cuando la intrusión solo causa un problema menor, podrías optar por no preocuparte, ya que no tiene un impacto significativo. Pero incluso si no enfrentas problemas de invasión en tu vida cotidiana, pueden ser un problema cuando decidas vender tu casa. Estos son algunos efectos negativos que pueden surgir de la intrusión de bienes raíces:

• Problemas con el título de la propiedad: La intrusión puede dificultar el establecimiento de los límites de la propiedad, lo que puede crear problemas con el título si intentas vender tu casa. Muchos estados exigen encuestas de propiedad antes de que puedas vender tu casa, y se registrará cualquier intrusión.
• Dificultad para vender la casa: Mientras que el seto crecido o el árbol que sobresale en tu patio puede no molestarte, podría molestar a la persona interesada en comprar tu casa.
• Disminución del precio de venta: Además de complicar tu capacidad para vender tu casa, la intrusión podría reducir la cantidad que terminas recibiendo una vez que se venda la casa.

¿Qué son las intrusiones vs. servidumbres?

En bienes raíces, es fácil confundir una intrusión con una servidumbre. Ambas implican que un propietario extienda algo en el terreno de su vecino, pero ambas partes acuerdan una servidumbre.

Las servidumbres a menudo ocurren porque tu vecino necesita acceder a alguna parte de tu propiedad por motivos prácticos. Por ejemplo, puede necesitar cruzar tu patio trasero para llegar a una playa cercana y tú le das permiso para hacerlo.

Uno de los problemas con las intrusiones a las que no se les presta atención es que pueden convertirse en derechos de paso de uso permanente. Una servidumbre por prescripción se produce cuando alguien – como un vecino o un intruso – usa una parte de tu propiedad abiertamente y sin tu autorización. Si esta situación continúa sin ser denunciada durante mucho tiempo, esa persona podría obtener el derecho legal de seguir usando tu terreno. El período de tiempo y los requisitos específicos para convertir una intrusión en una servidumbre dependen de las leyes estatales.

Si una intrusión no se aborda durante suficiente tiempo, también puede crear un gravamen no registrada sobre tu terreno. Esto significa que tu vecino ahora tiene derecho a algún aspecto de tu propiedad.

Formas de resolver las intrusiones de la propiedad

Si crees que uno de tus vecinos está invadiendo tu propiedad, es mejor manejar la situación de manera educada antes de dejar pasar demasiado tiempo. La mayoría de las intrusiones pueden resolverse de manera amigable y satisfactoria para ambas partes.

Abajo se presentan tres pasos que puedes seguir cuando te enfrentas a un problema de intrusión.

Habla con tu vecino

Es prudente comenzar hablando con tu vecino y explicando tus preocupaciones. Esto siempre es ideal, especialmente si la intrusión es menor y se puede tratar fácilmente, como en el caso de una rama de árbol que sobresale.

Intenta abordar la conversación asumiendo que la intrusión no es intencional. Esta actitud probablemente te ayudará a parecer más amigable al enfrentar a tu vecino.

Vende tu terreno, o una servidumbre en tu terreno, a tu vecino

Otra opción para los propietarios es vender una servidumbre, o la porción afectada del terreno, directamente a su vecino. Así, cuando el registro de propiedades oficializa la transacción, se eliminan todas las dudas y se previenen posibles inconvenientes en el futuro.

Lleva a tu vecino a los tribunales

Si las dos opciones anteriores no funcionan y tu vecino no está dispuesto a resolver el problema, puedes llevarlo a tribunales. Esta estrategia siempre es el menos deseable porque es lento, costoso y puede crear una tensión persistente entre tú y tu vecino.

Además, llevar a tu vecino a juicio no siempre garantiza una solución favorable, ya que el tribunal podría dictaminar que la ocupación del terreno por parte del vecino es legal.

El tribunal podría decidir que constituye una servidumbre por prescripción, la cual luego debe ser registrada. Si el tribunal determina que tu vecino está invadiendo ilegalmente tu propiedad, ordenará a tu vecino que quite la característica que está causando la infracción.

What Are Encroachments Vs. Easements?

An easement is a legal term for a type of property right that allows another person, business or entity access to a specific part of your property.

It’s common to confuse real estate encroachment with an easement, as both involve one property owner extending onto another’s land. However, the key difference is that an easement is mutually agreed upon by both parties.

Easements typically happen when someone needs access to part of your property for practical reasons. For example, you grant a neighbor permission to cross through your yard to reach a main road, or allow a utility company to cross your property to run power and cable lines for the neighbor.

What Problems Can Easements Cause?

Here are a few negative ways an easement can affect your property:

• Limited control: Easements allow others access to your property, and you cannot prevent them from using it.
• Maintenance costs: You might be responsible for the upkeep of the easement, which can lead to extra expenses.
• Continued existence after sale: Easements typically stay in place even if you sell your property–this may repel potential buyers if they don’t agree with the easement terms.
• Possible decrease in value: An easement can lower your property’s value. Buyers may be less interested in a property with an easement, especially if it involves utility installations like poles or power lines. 

Mainly, unresolved encroachments can turn into prescriptive easements. This happens when someone, like a neighbor or trespasser, uses part of your property without your permission. If you don’t challenge this use over a certain period, they may gain the legal right to keep using that area. The specific time frame and requirements for this vary by state law.

Additionally, if you leave an encroachment unaddressed for too long, it can result in an unrecorded encumbrance, giving your neighbor certain rights to use your land.

Options For Resolving Property Encroachments

If you suspect a neighbor is encroaching on your property, it’s best to address the situation politely and promptly before too much time passes. Most encroachment issues can be resolved, leaving both parties satisfied.

Here are four steps you can take to handle an encroachment issue:

1. Talk With Your Neighbor

Start by having a conversation with your neighbor about your concerns. This approach is especially effective if the encroachment is minor and easily fixable, like an overhanging tree branch.

Assume that the encroachment is unintentional; this mindset will likely help to keep things calm and level-headed during your discussion.

2. Sell Your Land, Or an Easement On Your Land, To Your Neighbor

Another option is to sell an easement or the affected portion of your land directly to your neighbor. Once the transaction is recorded by the property clerk, it eliminates any uncertainty and prevents future problems.

3. Get A Land Survey

Getting a legally recognized map of the land, known as a boundary survey, is a good way to approach any misunderstandings if you’re anticipating a more complex discussion.

4. Take Legal Action

If the first two options don’t work and your neighbor refuses to cooperate, you may consider taking legal action and pursuing the case in court. However, this should be a last resort, as it can be slow, costly, may create ongoing tension between you and your neighbor, and doesn’t guarantee a favorable outcome for you.

FAQs

Is encroachment a criminal offense?

Land encroachment is generally considered a civil offense, though it can lead to criminal offenses such as trespassing in some instances. Be sure to examine your state laws about encroachment and seek legal advice before making any claims.

Should home buyers avoid properties with an encroachment?

Whether to buy a property with an encroachment is ultimately up to the individual. Some encroachments, like overgrown shrubbery or an uneven fence that intrudes on a property by an inch or two in one small area, might not be an issue for a prospective buyer. However, the longer a serious encroachment goes ignored, the more difficult it can be to address. If the original homeowner didn’t object to a particular encroachment for any significant period of time, the neighbor might be unwilling to fix it.

Can you move your neighbor's property off your property?

Because an encroachment can escalate to a legal dispute, it’s always best to speak with your neighbor first, and if necessary, seek legal advice, before trying to move anything.

Conclusión: La intrusión es un problema que debe resolverse, no ignorarse

A la mayoría de las personas no les gusta el conflicto con sus vecinos, pero siempre es una posibilidad. Las invasiones intencionales y no intencionales ocurren, y es importante abordar el problema tan pronto como lo notes.

Ignorar una intrusión puede tener como consecuencia una servidumbre prescriptiva, y en ese punto, no puedes hacer mucho. Obtén más información sobre las servidumbres prescriptivas y cómo evitarlas.