¿Qué es el préstamo Home Possible® de Freddie Mac?

Si tienes bajos ingresos, pero puedes hacer el pago mensual de una hipoteca y un down payment mínimo, Home Possible de Freddie Mac podría ser una buena opción para ti. El programa Home Possible pide solo el 3% de down payment y tiene requisitos más flexibles para los prestatarios que otras opciones de hipoteca.

Veamos qué es el programa hipotecario Home Possible y cómo calificar. Cubriremos algunas opciones de ahorro de costos de Rocket Mortgage^®. Después, veremos detalladamente las ventajas y desventajas del programa Home Possible y hablaremos sobre algunas opciones de préstamo alternativas.

¿Qué es el programa Home Possible de Freddie Mac?

El programa Home Possible de Freddie Mac permite que los compradores de vivienda por primera vez y los que han comprado antes y tienen ingresos bajos a moderados califiquen para un préstamo hipotecario. El programa ofrece varios beneficios para facilitar la compra de una casa.

Freddie Mac es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) bajo la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Freddie Mac fue creada por el Congreso en 1970 y pasó a ser controlada por la FHFA en 2008 durante la crisis de la vivienda de los Estados Unidos. En la actualidad, Freddie Mac ofrece varios programas de préstamo —incluyendo Home Possible— que hacen que la vivienda sea más asequible para prestatarios de ingresos bajos y moderados.

El programa Home Possible se creó en 2014. Algunas de las características relevantes de un préstamo Home Possible incluyen un requisito de down payment bajo y seguro hipotecario cancelable, además de requisitos menos exigentes para la puntuación de crédito, la relación deuda-ingresos (DTI) y la relación préstamo-valor (LTV) comparado con otros tipos de préstamos.

Requisitos para un prestatario Home Possible

Para obtener una hipoteca Home Possible, tendrás que cumplir algunas calificaciones. Esta es una lista de requisitos que debes cumplir para calificar para un préstamo de Home Possible.

• Down payment: el programa Home Possible pide un down payment del 3%. Algunas fuentes elegibles para los fondos del down payment incluyen fondos de cuentas de cheques y ahorros, obsequios y subvenciones.
• Puntuación de crédito: necesitarás una puntuación de crédito mínima de 620 para comprar una casa con una hipoteca Home Possible. Si estás interesado en una casa manufacturada, una hipoteca con tasa de interés ajustable o un refinanciamiento sin desembolso de efectivo, necesitarás una puntuación de crédito de 620 para calificar con Home Possible.
• Límite de ingresos: tus ingresos anuales totales no pueden ser de más del 80% de los ingresos promedio de tu área (AMI). Dale una mirada a la herramienta de búsqueda de ingresos de Freddie Mac para buscar el límite de ingresos en tu área.
• Relación préstamo-valor (LTV): la LTV que necesitas para calificar para un préstamo Home Possible varía entre 80% y 105%. Habla con tu prestamista para ver qué LTV necesitarás para ser elegible.
• Relación deuda-ingresos (DTI): Freddie Mac no tiene un requisito de DTI máxima, aunque los prestatarios deberían aspirar a tener una DTI igual o menor que el 50%. Esta es una directriz general para la DTI para calificar para una hipoteca.
• Tipo de propiedad: las residencias principales ocupadas por el propietario son elegibles para el financiamiento con Home Possible. Este programa de préstamos no se puede usar para comprar propiedades de inversión, propiedades de alquiler ni casas de vacaciones. Los tipos de propiedades elegibles incluyen casas unifamiliares, propiedades de varias unidades, condominio, vivienda cooperativa (co-op) y casas manufacturadas.
• Seguro hipotecario: tendrás que pagar un porcentaje del saldo total del préstamo cada año en seguro hipotecario. La cantidad que pagarás depende de los factores como tu LTV. Pero una vez la cantidad del préstamo cae por debajo del 80% del valor tasado de tu casa, podrás cancelar el seguro hipotecario del préstamo Home Possible.

Si todos los prestatarios y coprestatarios son compradores de vivienda por primera vez, tendrán que participar en un programa de educación para compradores de vivienda. El Comité Nacional de Estándares de la Industria (National Industry Standards Committee) establece directrices para la educación y orientación sobre la propiedad de vivienda, y los prestatarios pueden inscribirse localmente en cualquier programa de educación sobre la propiedad de vivienda que cumpla sus requisitos.

También puedes explorar tus opciones en línea con programas como ReadyNest y CreditSmart^®.

¿Para quién son las hipotecas Home Possible?

Promover la vivienda asequible es una gran parte de la misión de Freddie Mac. Dicho eso, este producto está dirigido a ayudar a un segmento específico del mercado que podría usar ayuda en la capacidad de pago de vivienda.

Aunque este programa es específicamente financiado por Freddie Mac, el programa HomeReady® de Fannie Mae es muy parecido en términos de calificaciones y a quién va dirigido. El prestamista puede ayudarte a decidir cuál opción es la adecuada para ti.

Entonces, ¿quién debe considerar un préstamo Home Possible? Veamos las comunidades que más se beneficiarán del programa hipotecario.

Asalariados con bajos ingresos

Para calificar para esta opción en particular, los ingresos de todos los prestatarios usados para calificar no pueden ser de más del 80% de los ingresos promedio del área. Esta métrica está diseñada para ayudar a las personas de bajos ingresos que pueden hacer los pagos de la hipoteca para calificar para la capacidad de pago de vivienda basado en un down payment bajo y, en muchos casos, cargos más bajos.

Compradores de vivienda por primera vez

Aunque no tienes que ser comprador de vivienda por primera vez para aprovechar el programa Home Possible, definitivamente puede ser una excelente opción si lo eres. Recuerda que ambos Fannie Mae y Freddie Mac consideran que un comprador de vivienda por primera vez es cualquier persona que no ha sido dueña de una propiedad residencial en los 3 años previos a la compra de la nueva casa.

Ventajas de Home Possible de Freddie Mac

El programa de la hipoteca Home Possible tiene varias ventajas. Veamos algunas de las ventajas frecuentes de los compradores de vivienda.

Down payment bajo

El primer beneficio importante de esta opción de préstamo es que solo se necesita un down payment del 3%. Esto es más bajo que el down payment requerido para préstamos de la FHA del 3.5% mínimo.

Ofertas especiales disponibles

Rocket Mortgage tiene un par de ofertas especiales disponibles en préstamos Home Possible®. Sabemos que las tasas elevadas y los precios altos de las casas hacen que el mercado actual sea complicado para muchos compradores, y queremos ser tu socio en este proceso. Podrías ahorrar dinero para comenzar el plazo de tu préstamo o hacerlo mediante un crédito por adelantado para el down payment o los costos de cierre.

Welcome Home RateBreak es una oferta de buydown 2-1 temporal.¹ Si la aprovechas, durante el primer año de tu préstamo, tu tasa será 2% más baja que la tasa permanente aplicable para el plazo del préstamo. En segundo año, tu tasa es 1% más baja que la tasa permanente antes de que la tasa nominal se aplique el tercer año.

También puedes optar a un crédito de ajuste de precios a nivel de préstamos (LLPA) de 1% de la cantidad del préstamo hasta de $3,500. Si el préstamo es inferior a $200,000, el crédito será de $2,000. Si ganas el 50% o menos de los ingresos promedio del área cuando quieres comprar, podrías recibir una subvención de $2,500. Eso lo puedes usar para el down payment y los costos de cierre.

Relación préstamo-valor (LTV) baja

La LTV compara cuánto debes en tu préstamo con el valor de tu casa y lo expresa como un porcentaje. En la mayoría de los casos, debes tener una LTV de entre el 80 y 95% dependiendo del tipo de hipoteca que te interese.

Con Home Possible, quizá puedas financiar hasta el 105% del valor total de tu casa por medio del programa de financiamiento secundario Affordable Seconds^®. Affordable Seconds es una segunda hipoteca que se puede usar para financiar tu down payment y los costos de cierre. Consulta con tu prestamista para determinar si esto puede ser una opción para ti.

Ten en cuenta que Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos para compra con segundas hipotecas.

Fuentes de down payment flexibles

Además de usar una segunda hipoteca para financiar un down payment, también puedes recibir el down payment de fondos obsequiados (incluyendo de familiares). Para una residencia principal de una unidad, todo tu down payment puede venir de un obsequio. Según Freddie Mac, también puedes financiar un down payment por medio de subvenciones, capital acumulado por mejoras hechas por el mismo propietario, dinero de un préstamo hipotecario no asegurado y vivienda asistida por el empleador (EAH).

Es posible que haya más programas de ayuda para el pago del down payment disponibles para ti. Asegúrate de investigar y explorar todas tus opciones.

Evaluación de riesgo manual disponible

Evaluación manual de la solicitud del préstamo significa que alguien revisa y evalúa tus ingresos y tu historial de crédito junto con la cantidad de bienes que tienes y la idoneidad de la propiedad. Esto es diferente de una evaluación automatizada que implica una toma de decisiones computarizada basada en tu solicitud de préstamo. A veces se aplican otros requisitos, como puntajes FICO^® específicos. Para algunos prestatarios, el proceso de evaluación manual puede ser útil.

Rocket Mortgage no ofrece una evaluación manual para los préstamos Home Possible en este momento.

Cargos bajos y requisitos de crédito menos estrictos

Todos los inversionistas hipotecarios grandes como Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) tienen cargos específicos que cobran basándose en las cantidades de los préstamos y los diferentes factores de riesgo.

Con Home Possible, el puntaje FICO® promedio más bajo para calificar es 620. Sin embargo, si tu puntuación de crédito promedio es 680 o mejor, no habrá más ajustes de precio sobre el préstamo. Si tu puntuación es menor de 680, hay un ajuste de precio máximo del 1.5% de la cantidad del préstamo.

Desventajas de Home Possible de Freddie Mac

El programa Home Possible tiene algunas desventajas. Démosle una mirada rápida a lo que debes saber.

Red de préstamos hipotecarios pequeña

Aunque muchos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos Home Possible de Freddie Mac, incluyendo Rocket Mortgage, eso no es universal. Puede ser que tengas que investigar para encontrar prestamistas que puedan extender una hipoteca Home Possible.

Grupo pequeño de prestatarios

Debido a los límites de ingresos y otros requisitos asociados con el préstamo Home Possible, el grupo potencial de prestatarios es más pequeño que el mercado inmobiliario general. Algunos prestamistas eligen no ofrecer este programa porque no es tan prominente como otras opciones de hipoteca.

Solo para residencias principales

El programa Home Possible solo está disponible para residencias principales. Las residencias principales son casas que ocupas la mayor parte del año. El programa no está disponible para casas de vacaciones ni propiedades de inversión. La buena noticia es que puedes comprar hasta cuatro unidades y así tener la opción de vivir en una y alquilar las otras.

Programas gubernamentales de préstamos alternativos

Home Possible y HomeReady son dos tipos de programas hipotecarios patrocinados por el gobierno. Sin embargo, también hay otras opciones de la FHA, del USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) y del VA. Veamos cada una de estas opciones de préstamos alternativas.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y tiene requisitos menos estrictos para el prestatario comparados con otras opciones hipotecarias. Los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o más pueden obtener un préstamo de la FHA con un down payment mínimo del 3.5%. Si tu puntuación está entre 500 – 579, te pedirán que hagas un down payment del 10% del precio de compra de la casa.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y están diseñados para ayudar a los prestatarios con bajos ingresos en áreas rurales a ser propietarios de vivienda. Los préstamos del USDA no exigen un down payment si vives en un área rural con ingresos del grupo familiar de menos del 115% del promedio del área. La mayoría de los prestamistas piden una puntuación de crédito de 640 o más y una DTI mínima del 43% para calificar para un préstamo del USDA.

Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están disponibles para veteranos elegibles, reservistas, miembros de la Guardia Nacional, personal en servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles. Uno de los beneficios principales de los préstamos del VA es que no tienen un requisito para el down payment. Además, los prestatarios elegibles no tienen que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) por los préstamos del VA.

Para calificar, tendrás que presentar una constancia de tu servicio adquiriendo un Certificado de elegibilidad (COE). También necesitarás una puntuación de crédito mínima de 580 para calificar para un préstamo del VA con Rocket Mortgage.

¿Hay programas de Freddie Mac para refinanciamientos de bajo costo?

Freddie Mac y Fannie Mae tienen nuevos programas de refinanciamiento para ayudar a los prestatarios de bajos ingresos con DTI más altas a refinanciar y aprovechar las tasas bajas y la oportunidad de reducir su pago. Se llaman Refi Possible℠ y RefiNow™, respectivamente.

Estos programas tienen varios requisitos, incluyendo los siguientes:

• El propietario/inversionista de tu préstamo tiene que ser Fannie Mae o Freddie Mac. Puedes verificarlo con la herramienta de consulta de préstamos de Fannie Mae o este servicio de Freddie Mac.
• Esto es para prestatarios de bajos ingresos. No puedes ganar más del 80% de los ingresos promedio del área.
• Necesitas una DTI del 65% o menos. Este requisito es un poco más flexible que otro préstamo convencional
• Tienes que estar al día con tu hipoteca. Para los propósitos de estas opciones de préstamo, eso significa no tener pagos atrasados 30 días en los últimos 6 meses y solo uno en el último año.
• La propiedad debe ser una residencia principal de una unidad. No se permiten propiedades de inversión, de vacaciones ni de varias unidades.
• El préstamo debe tener más de 1 año, pero no más de 10 años.
• Solo se puede usar para bajar tu tasa o hacer un cambio en los términos. No puedes refinanciar para sacar el dinero en efectivo.

Conclusión: Home Possible de Freddie Mac puede hacer realidad tu sueño de ser propietario de vivienda

El programa Home Possible de Freddie Mac ayuda a los prestatarios de bajos ingresos a obtener una hipoteca y volverse propietarios de vivienda, todo a un costo más bajo. El programa HomeReady de Fannie Mae es casi idéntico. Para calificar, debes ganar no más del 80% de los ingresos promedio del área. También hay programas similares disponibles si estás buscando refinanciar con ingresos más bajos y una relación DTI más alta.

Los prestatarios de Home Possible® y HomeReady® también califican para ahorrar dinero durante los primeros dos años del plazo del préstamo con un buydown temporal de Rocket Mortgage. La otra opción es una subvención por adelantado para el down payment o los costos de cierre. Si estás listo para ver tus opciones de préstamo, puedes enviar una solicitud en línea hoy.

¹La oferta de buydown temporal 2-1 es financiada por Rocket Mortgage. Los clientes recibirán una reducción efectiva de la tasa del 2% por debajo de la tasa nominal el primer año y del 1% por debajo de la tasa nominal el segundo año. Oferta válida únicamente para préstamos HomeReady® o Home Possible®. La cantidad máxima del préstamo es $350,000. Los fondos del buydown no se pueden canjear por efectivo o crédito y no son transferibles. Esta oferta no se puede aplicar retroactivamente a ningún préstamo en proceso o cerrado. La oferta está sujeta a cambios o cancelación en cualquier momento a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Se pueden aplicar más restricciones o condiciones. Esto no es un compromiso de préstamo.