¿Qué es el préstamo Home Possible® de Freddie Mac?

Si tienes bajos ingresos, pero puedes hacer el pago mensual de una hipoteca y un down payment mínimo, Home Possible^Ⓡ de Freddie Mac podría ser una buena opción para ti. Veremos qué es y para quién es. También profundizaremos en algunos beneficios e inconvenientes antes de ver algunas preguntas frecuentes y posibles alternativas.

Freddie Mac’s Home Possible^Ⓡ es una extensión de esa misión de asequibilidad, permitiendo específicamente que los compradores de vivienda por primera vez y los que ya han comprado antes y tienen bajos ingresos califiquen para un programa de hipoteca con varios beneficios para hacer que comprar una casa sea algo alcanzable.

Freddie Mac es una empresa patrocinada por el Gobierno (GSE) que depende de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). Freddie Mac fue creada por el Congreso en 1970 y pasó a manos de la FHFA en 2008, durante la crisis inmobiliaria estadounidense. En la actualidad, Freddie Mac ofrece varios programas de préstamos -incluido Home Possible- que hacen que la vivienda sea más asequible para los prestatarios con ingresos bajos y moderados.

El programa Home Possible se creó en 2014. Algunas de las características notables del préstamo Home Possible incluyen un requisito de pago inicial bajo y un seguro hipotecario cancelable, así como requisitos de puntuación crediticia, relación deuda-ingresos (DTI) y relación préstamo-valor (LTV) menos estrictos en comparación con otros tipos de préstamos.

Promover la vivienda asequible es una gran parte de la misión de Freddie Mac. Dicho eso, este producto está dirigido a ayudar a un segmento específico del mercado que podría usar ayuda en la asequibilidad de la vivienda. Veremos lo que debes saber para calificar.

Aunque este programa es específicamente financiado por Freddie Mac, el programa HomeReady® de Fannie Mae es muy parecido en términos de calificaciones y a quién va dirigido. El prestamista puede ayudarte a decidir cuál es el adecuado para ti.

Asalariados con bajos ingresos

Para calificar para esta opción en particular, los ingresos de todos los clientes del préstamo deben ser menores del 80% de los ingresos promedio del área. Esto está diseñado para ayudar a las personas de bajo ingresos que pueden hacer un pago para calificar para la asequibilidad de vivienda basado en un down payment bajo y, en muchos casos, cargos más modestos.

Para ver si calificas en tu área, prueba la herramienta de consulta de ingresos de Freddie Mac.

Compradores de vivienda por primera vez

Aunque no tienes que se comprador de vivienda por primera vez para aprovechar este programa, definitivamente puede ser una excelente opción para compradores de vivienda por primera vez. Como esto surgirá más adelante, nos tomaremos un momento para decir que ambos Fannie Mae y Freddie Mac consideran que un comprador de vivienda por primera vez es cualquier persona que no ha sido dueña de una propiedad residencial en los 3 años previos a la compra.

Una hipoteca Home Possible^Ⓡ tiene varias ventajas. Veamos cuáles son.

Down payment bajo

El primer beneficio importante de esta opción de préstamo es que solo se necesita un down payment del 3%. Esto es más bajo que el down payment requerido para préstamos de la FHA del 3.5% mínimo.

LTV baja

La LTV, o relación préstamo-valor, compara cuánto debes en tu préstamo con el valor de tu casa y lo expresa como un porcentaje. En la mayoría de los casos, debes tener una LTV de entre el 80 y 95% dependiendo del tipo de hipoteca que te interese. Con Home Possible^Ⓡ, puedes financiar hasta el 105% del valor de tu casa en total. Esto es porque el down payment se puede financiar mediante una segunda hipoteca sobre este con el programa Affordable Seconds si el prestamista lo permite.

Cabe mencionar que Rocket Mortgage^Ⓡ no compra préstamos con segundas hipotecas.

Fuentes de down payment flexibles

Además de la segunda hipoteca para financiar un down payment, algo único de este programa, también puedes recibir el down payment de fondos obsequiados (incluyendo de familiares). Con una residencia principal de 1 unidad, todo tu down payment puede venir de un obsequio. Esto ofrece más opciones para quienes lo necesitan.

Adicionalmente, puedes disponer de otros programas de ayuda para el down payment. Asegúrate de buscar y explorar todas tus opciones.

Evaluación de riesgo manual disponible

Evaluación de riesgo manual significa que alguien revisa y evalúa tus ingresos y tu historial de crédito junto con la cantidad de bienes que tienes y la idoneidad de la propiedad. Esto es diferente de una evaluación automatizada de la solicitud del préstamo que implica una toma de decisiones computarizada basada en tu solicitud de préstamo. Para algunos prestatarios, el proceso de evaluación manual puede ser útil.

Rocket Mortgage no hace una evaluación de riesgo manual para los préstamos Home Possible^Ⓡ en este momento.

Puntuación de crédito y cargos más bajos

Todos los inversionistas hipotecarios grandes como Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y el VA tienen cargos específicos que se cobran basándose en las cantidades de los préstamos y los diferentes factores de riesgo.

Con Home Possible^Ⓡ, el puntaje FICO® promedio más bajo para calificar es 620. Sin embargo, si tu puntuación de crédito promedio es 680 o mejor, no hay más ajustes de precio sobre el préstamo. Si la puntuación es menor de 680, hay un ajuste de precio máximo del 1.5% de la cantidad del préstamo.

Créditos y subvenciones disponibles

Estos préstamos vienen con un crédito de ajuste del precio del nivel del préstamo (LLPA) del 1% del importe del préstamo hasta $3,500. Si el préstamo es inferior a $200,000, el crédito será de $2,000 en lugar del 1%. Además, si ganas el 50% o menos de los ingresos medios de la zona en la que deseas comprar, puedes recibir una subvención de $2,500.

El programa Home Possible^Ⓡ tiene algunas desventajas. Démosle una mirada rápida a lo que debes saber.

Red de préstamos pequeña

Aunque muchos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos de Freddie Mac, incluyendo Rocket Mortgage, eso no es universal. Es posible que tengas que buscar un poco.

Grupo pequeño de prestatarios

Como los límites de ingresos asociados con esta opción de préstamo reducen el grupo de posibles compradores, algunos prestamistas prefieren no ofrecer este programa debido al trabajo que implica.

Solo para residencias principales

Esta opción solo está disponible para residencias principales. Estas son casas en las que vives la mayor parte del año. No está disponible para casas de vacaciones ni propiedades de inversión. La buena noticia es que puedes comprar hasta 4 unidad, para vivir en una y alquilar las otras.

La educación para propietarios de vivienda es necesaria cuando todos los clientes del préstamo son compradores de vivienda por primera vez. Los clientes pueden obtenerla localmente mediante cualquier programa de educación para propietarios de vivienda que cumpla los estándares de las Normas Nacionales de la Industria para Educación y Orientación para Propietarios de Vivienda. También hay un par de proveedores en línea de educación para propietarios de vivienda que puedes usar como ReadyNest y CreditSmart^Ⓡ.

Home Possible^Ⓡ y HomeReady^Ⓡ son dos opciones de programas hipotecarios patrocinados por el gobierno. Sin embargo, también hay otras opciones de la FHA, del USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) y del VA.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y tienen unos requisitos más flexibles para el prestatario que otras opciones hipotecarias. Los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o superior pueden obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial mínimo del 3.5%. Si su puntuación se sitúa entre 500 y 579, deberá realizar un pago inicial equivalente al 10% del precio de compra de la vivienda.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA ofrecen un down payment de cero si vives en un área rural con ingresos del grupo familiar de menos del 115% del promedio del área. Esto puede ser muy atractivo, dependiendo de dónde quieres vivir. La mayoría de los prestamistas requieren una puntuación de crédito de 640 o superior y un DTI mínimo del 43% para calificar para un préstamo USDA.

Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están disponibles para veteranos elegibles, reservistas, miembros de la Guardia Nacional, personal en servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles. No se necesita un down payment para los préstamos del VA.

Para calificar, tendras que mostrar prueba de tu servicio mediante la adquisición de un Certificado de Elegibilidad (COE). También necesitarás una puntuación de crédito mínima de 580 para calificar para un préstamo VA con Rocket Mortgage.

Freddie Mac y Fannie Mae tienen nuevos programas de refinanciamiento para ayudar a los prestatarios de bajos ingresos con DTI más altas a refinanciar y aprovechar las tasas bajas y la oportunidad de reducir su pago. Se llaman Refi Possible^SM y RefiNow™ ¹, respectivamente.

Tienen varios requisitos:

• El propietario/inversionista de tu préstamo tiene que ser Fannie Mae o Freddie Mac. Puedes verificarlo con la herramienta de consulta de préstamos de Fannie Mae o este servicio de Freddie Mac.
• Esto es para prestatarios de bajos ingresos. No puedes ganar más del 80% de los ingresos promedio del área.
• Necesitas una relación DTI del 65% o menos. Esto es más flexible que otros programas convencionales que exigen una relación DTI de no más del 50%.
• Tienes que estar al día con tu hipoteca. Para los propósitos de estas opciones de préstamo, eso significa no tener pagos atrasados 30 días en los últimos 6 meses y solo uno en el último año.
• Debe ser una residencia principal de 1 unidad. No se permiten propiedades de inversión, de vacaciones ni de varias unidades.
• El préstamo debe ser de cierta edad. El préstamo debe tener más de 1 año, pero no más de 10 años.
• Solo se puede usar para bajar tu tasa o hacer un cambio en los términos. No puedes sacar el dinero en efectivo.

Home Possible^Ⓡ de Freddie Mac está ayudando a los prestatarios de bajos ingresos a obtener una hipoteca a un costo más bajo. El programa HomeReady^Ⓡ de Fannie Mae es casi idéntico. Para calificar, debes ganar no más del 80% de los ingresos promedio del área. También hay programas similares disponibles si estás buscando refinanciar con ingresos más bajos y una relación DTI más alta.

Si estás listo para ver tus opciones de préstamo, puedes enviar una solicitud en línea hoy.