What Is A Purchase-Money Mortgage?

Las hipotecas para la compra les pueden dar a las personas con crédito menos que perfecto la posibilidad de comprar una casa. Aunque puede ser una excelente idea volverse propietario de una casa sin importar lo que tome, este proceso también tiene sus inconvenientes que debes saber.

Consideremos el proceso de comprar una casa por medio de una hipoteca para la compra y veamos algunos de los riesgos implicados.

¿Qué es una hipoteca para la compra?

Conocida también como financiamiento del vendedor, una hipoteca para la compra es un préstamo que el vendedor de la propiedad le da al comprador. Este tipo de hipoteca es frecuente en situaciones en las que el comprador no califica para el financiamiento bancario estándar, muy parecido a otros préstamos no conformes.

Como el “banco”, el vendedor establece los requisitos para el down payment, la tasa de interés y los cargos del cierre. El comprador le paga al vendedor un down payment y firma un instrumento de financiamiento que describe los detalles del préstamo. Como una hipoteca típica, el instrumento de financiamiento se registra con el condado, protegiendo los intereses de ambos el comprador y el vendedor.

¿Por qué los compradores elegirían una hipoteca para la compra sobre una hipoteca bancaria tradicional?

Esto suele pasar cuando los compradores tienen una mala puntuación de crédito, una relación deuda-ingreso (DTI) alta o un down payment bajo, y no califican para el financiamiento bancario tradicional. Los vendedores que están dispuestos pueden dar el financiamiento aceptando el down payment y estableciendo los términos para el préstamo basándose en las calificaciones del comprador y las necesidades del vendedor.

Las diferencias principales entre una hipoteca para la compra y una hipoteca de un banco son los requisitos para calificar y quién tiene el título. En una hipoteca tradicional, el banco tiene el título. Con una hipoteca para la compra, el vendedor tiene el título.

Tipos de hipotecas para la compra

Cuando los compradores usan una hipoteca para la compra, llegan a un acuerdo con el vendedor. Como es una hipoteca privada, los compradores y vendedores tienen pocas reglamentaciones o requisitos por cumplir. Abajo incluimos las hipotecas para la compra que los compradores y vendedores usan con más frecuencia.

Contrato de compraventa de terreno

Un contrato de compraventa de terreno es una hipoteca del vendedor. El comprador y el vendedor llegan a un acuerdo para la cantidad del down payment, la tasa de interés y la frecuencia de pago. El comprador le paga al vendedor las cantidades acordadas en las fechas acordadas. Una vez el comprador paga la hipoteca, el vendedor le transfiere el título al comprador, y el comprador es el dueño de la propiedad.

Acuerdo de arrendamiento con opción (Lease Option Agreement)

Un acuerdo de arrendamiento con opción es un acuerdo de alquiler con la opción de comprar la casa durante el arrendamiento o cuando venza. El comprador y el vendedor concretan los detalles del arrendamiento y la posibilidad de compra durante la negociación de la transacción del inmueble.

La mayoría de acuerdos de arrendamiento con opción usan una parte del alquiler mensual para el down payment para comprar la casa. Si no ejerces tu derecho de comprar la casa, pierdes el dinero extra que pagaste cada mes que estaba destinado para la compra.

Acuerdo de arrendamiento con compra (Lease-Purchase Agreement)

Un acuerdo de arrendamiento con compra es también un acuerdo de alquiler, pero estás obligado a comprar la casa antes de que termine el plazo del arrendamiento. Si no puedes obtener un financiamiento hipotecario tradicional a estas alturas, eso podría ser un problema a menos que el vendedor esté dispuesto a ofrecer financiamiento del vendedor.

Asumir la hipoteca del vendedor

Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad que no terminará de pagar antes de que el comprador tome posesión, el comprador debe asumir la hipoteca. Esto significa que el comprador se hace cargo del préstamo donde el vendedor lo dejó, haciendo los mismos pagos a las mismas tasas.

Como la mayoría de las casas se venden por más de la cantidad de la hipoteca existente, los compradores tienen dos hipotecas: la hipoteca asumible y la hipoteca para la compra. Generalmente tienen tasas de interés y términos diferentes. Es importante mencionar que los compradores tienen que calificar con el prestamista para asumir una hipoteca antes de hacerse cargo.

Préstamos de dinero duro

Otra opción es un préstamo de dinero duro, que es un préstamo de inversionistas privados que se enfocan en la propiedad en sí en lugar de en las calificaciones del prestatario. El único problema con los préstamos de dinero duro es que son de corto plazo y tienen tasas de interés mucho más altas. Se usan frecuentemente para transacciones de propiedades comerciales.

Un préstamo de dinero duro puede ser una opción viable si el comprador no tiene un excelente crédito, pero mejorará su crédito en el próximo par de años, lo que le permitirá calificar para un financiamiento tradicional para pagar el préstamo de dinero duro.

Ventajas y desventajas de los préstamos para la compra para los prestatarios

Los préstamos para la compra tienen ventajas y desventajas, al igual que otros tipos de hipotecas. Como cada préstamo es a discreción del vendedor, cada acuerdo de préstamo tendrá cosas buenas y malas para los prestatarios.

Sin embargo, los vendedores disfrutan de varios beneficios. La mayoría de los vendedores consiguen un precio de compra más alto porque los compradores deben aceptar los términos del vendedor para su financiamiento. Los vendedores también tienen acceso al flujo de caja mensual y a veces reciben una tasa de interés más alta de la que tendrían si invierten el dinero en otras opciones de inversión menos riesgosas.

En cuanto a los prestatarios, estas son las ventajas y desventajas a considerar:

Ventajas

Los prestatarios pueden recibir beneficios cuando piden el financiamiento del vendedor. Estos incluyen:

• Gastos de cierre más bajos: Al no usar un prestamista tradicional, los prestatarios suelen ahorrar en los costos de cierre. Generalmente, los vendedores cobran costos de cierre para cubrir los gastos en los que incurren durante la preparación del préstamo, pero estos gastos suelen ser más bajos que los costos de cierre estándar que son aproximadamente del 2% al 6% de la cantidad del préstamo.

• Down payments flexibles: Los vendedores pueden ser tan flexibles como quieran con el requisito del down payment. Generalmente sí quieren un down payment, pero entienden que posiblemente un down payment grande pueda ser el obstáculo del comprador para calificar para el financiamiento bancario.

• Directrices flexibles: La mayoría de los prestatarios usan hipotecas para la compra cuando no tienen buen crédito o tienen una DTI alta. Los vendedores dan el financiamiento porque quieren vender la casa y posiblemente ayudar a los prestatarios, lo que generalmente significa una evaluación de riesgo menos restrictiva.

• Cierre más rápido: Como no hay que tratar con un banco, muchas veces los vendedores pueden cerrar el préstamo en el término de una semana o dos, dependiendo de los requisitos del préstamo.

• Prestamistas no calificados que pueden comprar una casa: Los prestatarios que no califican para el financiamiento bancario podrían pensar que tendrán que alquilar toda la vida, pero el financiamiento del vendedor hace que puedan comprar una casa antes de lo que hubieran podido sin esa opción.

Desventajas

Al igual que cualquier transacción financiera, las hipotecas para la compra tienen inconvenientes que los prestatarios deben entender. Estas son algunas:

• Riesgo de ejecución hipotecaria: Si los prestatarios se exceden con un préstamo hipotecario que no pueden pagar, corren el riesgo de perder la casa porque el vendedor tiene el derecho a reposeer la propiedad, justo como un banco lo haría.

• Pagos mensuales más altos: Si asumes la hipoteca del vendedor y pides un préstamo para la compra al vendedor para cubrir la diferencia, tus pagos mensuales podrían ser mucho más altos que si fueras por el camino del financiamiento tradicional.

• Tasas de interés más altas: Los vendedores asumen un riesgo alto por prestarte dinero y venderte la casa. No terminan con un pago total como sería si tú usaras financiamiento bancario. Para compensar el riesgo, generalmente cobran tasas de interés más altas que los bancos.

• Pagos del capital diferido (balloon): muchos préstamos de financiamiento del vendedor incluyen una cláusula para un pago del capital diferido. Los vendedores les prestan dinero a los compradores a corto plazo con la esperanza de que refinancien el préstamo con un banco tradicional más o menos en un año después de que reparen su crédito o tengan el dinero para eso.

¿Deberías comprar junto con una hipoteca para la compra?

Un préstamo para la compra es un riesgo alto. Usas la vivienda como colateral y si te atrasas en los pagos, podrías perderla. La diferencia principal entre una hipoteca para la compra y una hipoteca tradicional es cómo calificas.

Para casi toda la gente, lo recomendable es usar el financiamiento tradicional de un banco. Seguramente obtendrás mejores tasas de interés y cargos más bajos, y no te tendrás que preocupar por un pago del capital diferido dentro de unos pocos años que posiblemente no puedas hacer.

Si todavía no calificas para el financiamiento tradicional, aprende cómo fortalecer tu solicitud de hipoteca para que califiques con un prestamista hipotecario para un financiamiento convencional o de la FHA.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas para la compra

¿Todavía tienes preguntas sobre los préstamos para la compra? Mira las preguntas frecuentes de abajo. 

¿Se necesita una tasación para las hipotecas para la compra?

Por lo general, los prestamistas piden una tasación de la casa a comprar, pero como la transacción es entre el comprador y el vendedor, tal vez no sea necesaria. Independientemente de eso, recomendamos hacer una tasación para estar seguros del valor de la casa.

¿Quién tiene el título en una hipoteca para la compra?

Con una hipoteca para la compra, el vendedor generalmente se queda con el título de la casa hasta que el préstamo esté totalmente pagado. El vendedor hace esto para tener ventaja.

¿Cómo funciona una hipoteca envolvente?

Similar a una hipoteca para la compra, una hipoteca envolvente es una oportunidad para los compradores que no califican para un préstamo hipotecario para comprarle una casa a un vendedor. El vendedor financia la compra de la casa para el vendedor, pero se queda con la hipoteca existente y “envuelve” el préstamo del comprador con ella.

El vendedor sigue haciendo los pagos mensuales de su hipoteca mientras cobra los pagos mensuales del comprador.

Conclusión

Una hipoteca para la compra es una buena alternativa cuando no calificas para el financiamiento bancario tradicional, pero sabes que puedes pagar una casa. Explora tus opciones con el vendedor, incluyendo los acuerdos de arrendamiento con opción a compra y de arrendamiento con opción, para determinar cuál es mejor para tu situación, pues en este tema, no todas las opciones les sirven a todos.

Si prefieres irte con una hipoteca más tradicional, envía hoy tu solicitud a Rocket Mortgage® y comienza el proceso de compra de una casa.