¿Qué es una hipoteca de tasa fija a 30 años?

Cualquier compra de una casa implica tomar varias decisiones, y una de las más importantes que tomarás es el tipo de hipoteca que usarás para comprar la propiedad de tus sueños.

Que no te sorprenda si investigar sobre los préstamos hipotecarios te lleva a una hipoteca con tasa fija a 30 años, porque es el préstamo hipotecario más frecuente. Pero ¿qué es exactamente una hipoteca a 30 años, cómo funciona y cuáles son las ventajas y desventajas de esta opción de hipoteca?

Respondamos estas y otras preguntas abajo.

Un préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años es una hipoteca que estará completamente pagada en 30 años si el propietario de la casa hace todos los pagos según lo programado. Con un préstamo de tasa fija, la tasa de interés permanece igual durante el plazo completo de la hipoteca.

En la mayoría de los casos, una hipoteca de tasa fija a 30 años es un préstamo convencional. Los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno, pero sí puedes obtener un préstamo del VA, de la FHA o del USDA con tasa fija a 30 años, que el gobierno sí asegura. Sin embargo, Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Tu hipoteca de tasa fija a 30 años incluye varios componentes. Conocer cada uno te ayudará a entender el costo total de tus pagos mensuales potenciales.

Principal: El principal es la cantidad original que le pides en préstamo a un prestamista para comprar tu casa. Entonces, si compras una casa de $300,000, cubres el down payment del 20% de $60,000 y pides prestada la cantidad restante, tu principal sería de $240,000.

Intereses: Los intereses esencialmente actúan como un cargo que hace el prestamista por prestarte dinero. Los prestamistas calculan los intereses de la hipoteca como un porcentaje de tu principal. Esta tasa puede ser variable o fija, y la mayoría del pago del préstamo se aplica a los intereses al inicio del plazo del préstamo.

Depósito en garantía: Depósito en garantía es dinero apartado que un tercero usa para pagar costos en nombre tuyo. Estos gastos generalmente consisten en impuestos sobre la propiedad y primas de seguro de la vivienda.

Seguro hipotecario: Los costos del seguro hipotecario pueden depender de varios factores, incluyendo el tipo de préstamo, el tamaño del préstamo, la puntuación de crédito y el down payment, aunque no todos los factores se aplican a todas las hipotecas. Por ejemplo, con un préstamo convencional, puedes evitar el seguro hipotecario por completo si haces un down payment mínimo del 20%, pero con este down payment no te libras del seguro hipotecario en un préstamo de la FHA.

Posiblemente hayas visto prestamistas que anuncian atractivas tasas de interés bajas. Pero hay varios factores que determinan la tasa hipotecaria, lo que afecta la cantidad que pagarás. Estos incluyen:

Puntuación de crédito: Los prestamistas usan la puntuación de crédito para ayudar a determinar si es posible que un prestatario realmente pueda pagar un préstamo.

Pago inicial: Por lo general, los prestamistas ofrecen tasas de interés un poquito más bajas a los compradores que dan un down payment más grande, lo que da como resultado relaciones de préstamo-valor más bajas.

Lugar: Las tasas de interés pueden variar un poco basado en las leyes y reglamentaciones estatales del área donde tu casa está situada.

Tipo de préstamo: Ciertos préstamos tienen tasas más competitivas que otros. Por ejemplo, las tasas de los préstamos del VA suelen ser más bajas que las tasas de los préstamos convencionales.

Las tasas hipotecarias fluctúan todo el tiempo basado en la actividad del mercado. Si quieres estar informado, considera leer sobre las tasas hipotecarias vigentes.

Tu búsqueda puede dar varios tipos de hipotecas, y cada una tiene ventajas y desventajas. Encontrar el tipo adecuado de financiamiento te ayudará poder costear mejor la casa que quieres.

Hipoteca convencional de tasa fija a 30 años

Los préstamos convencionales se dividen en dos categorías: préstamos conformes y no conformes. Los préstamos conformes convencionales cumplen las reglamentaciones para la venta a Freddie Mac o Fannie Mae. Los préstamos no conformes convencionales, por el otro lado, no cumplen estas directrices.

Debido a la diversidad de reglas, los préstamos convencionales no tienen una lista establecida de requisitos para calificar. Sin embargo, generalmente tienen reglas más estrictas que los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA. Por lo general, necesitas una puntuación de crédito mínima de 620 y una relación deuda-ingreso (DTI) del 50% o menos.

Las tasas de interés de los préstamos convencionales varían todos los días, pero suelen ser un poco más altas que las de los préstamos del VA, la FHA y el USDA, que, recuerda, todos están asegurados por el gobierno.

Hipoteca de la FHA de tasa fija a 30 años

La Administración Federal de Vivienda, que trabaja debajo del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), garantiza los préstamos de la FHA. Entonces, la FHA protege a los dueños de tu hipoteca en caso de que te atrases en el pago.

Con algunos prestamistas, puedes calificar para un préstamo de la FHA con un down payment tan bajo del 3.5% y una puntuación de crédito de 580. Es posible que el prestamista también quiera evidencia de un empleo estable y una relación deuda-ingresos por debajo del 50%. Aunque los préstamos de la FHA tienden a ser bastante accesibles, tendrás que pagar un seguro hipotecario si financias la compra de tu casa con una hipoteca de la FHA.

Hipoteca del VA de tasa fija a 30 años

Un préstamo del VA está respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), por lo que presenta menos riesgo para los inversionistas de hipotecas. Sin embargo, necesitarás un Certificado de elegibilidad (COE) del VA que muestra que calificas. Los militares en servicio activo, los veteranos y los cónyuges sobrevivientes de militares son elegibles si cumplen ciertos requisitos.

Los préstamos del VA generalmente tienen condiciones de préstamo menos estrictos (incluidos los requisitos de crédito), tasas de interés bajas y no requieren un down payment mínimo. Además, los prestatarios no tienen que pagar un seguro hipotecario. Sin embargo, recuerda que los términos y las tasas varían entre los prestamistas.

Los compradores de vivienda tienden a preferir las hipotecas de tasa fija a 30 años. Estas son algunas de las ventajas que ofrecen.

Pagos mensuales más bajos

Una hipoteca a 30 años distribuye el costo de su casa en un plazo de 30 años, dándote más tiempo para pagar el préstamo. Como resultado, haces un pago mensual más bajo del que harías con una hipoteca a 20 años o a 15 años por la misma propiedad.

Flexibilidad

Algunos prestamistas te permiten hacer pagos solo de principal adicionales todos los meses, lo que te ayuda a ahorrar dinero en el largo plazo reduciendo la cantidad que pagas en intereses.

Los meses en que tienes un poco más de dinero extra, tienes la opción de pagar más e ir pagando tu hipoteca más rápido.

Sin embargo, no todos los prestamistas manejan los pagos adicionales de la misma manera, por lo que es posible que tengas que pagar una multa si terminas pagando tu hipoteca antes de lo programado. Rocket Mortgage no cobra ninguna multa por el pago por adelantado, así que busca oportunidades similares con tu préstamo.

Capacidad para pagar una casa más cara

Cuando eliges un préstamo con un plazo de 30 años, es posible que puedas comprar una casa más cara porque distribuir los pagos de la hipoteca en el número máximo de años afecta tu relación deuda-ingresos (DTI).

Cuando solicitas un préstamo, el prestamista considera cómo los pagos de la hipoteca afectarán tu DTI. Por ejemplo, pueden permitir que alguien con un plazo de 15 años tenga un préstamo de $140,000. Pero alguien con un plazo de 30 años podría tener un préstamo de $300,000. Esto es porque, con un préstamo a 30 años, una porción más pequeña de tus ingresos mensuales sirve para pagar tu hipoteca.

Una hipoteca de tasa fija a 30 años promete algunas ventajas para los propietarios de vivienda, pero quizá este tipo de préstamo no sea la mejor opción para todos. Por lo tanto, es importante que consideres las desventajas que describimos a continuación.

Pagarás más intereses

Una hipoteca a 30 años seguramente tendrá una tasa de interés más alta que un préstamo con un plazo más corto. Eso es porque toma más tiempo para que al prestamista le reembolsen el dinero que el comprador de la casa pidió prestado. Los prestamistas cobran una tasa de interés un poco más alta para ayudar a minimizar cualquier pérdida potencial por la inflación inesperada durante el plazo del préstamo.

Tomará más tiempo terminar de pagar el préstamo

Una hipoteca a 30 años es la duración más larga para el plazo de una hipoteca que la mayoría de los prestamistas ofrecen. Eso prolonga el período de pago, lo que significa que pagarás más en intereses que si tuvieras un plazo más corto.

Tomará más tiempo acumular capital

A medida que vas pagando la parte del principal de tu hipoteca, poco a poco vas volviéndote el dueño de tu casa. A esto se le llama acumular capital. Sin embargo, toma más tiempo acumular capital con una hipoteca de tasa fija a 30 años. Esto es porque no estás pagando tanto del saldo de principal como pagarías con un plazo más corto.

Las tasas hipotecarias han fluctuado mucho en las décadas anteriores. La década de 1970, para comenzar, vio aumentos constantes en las tasas debido a la alta inflación.

En respuesta, la Reserva Federal aumentó la tasa de fondos federales, y este proceso se repitió hasta llegar a una tasa de interés a 30 años de 18.63% la semana del 9 de octubre de 1981. Esta sigue siendo la tasa hipotecaria semanal más alta registrada. Al aumentar la tasa de fondos federales, la Reserva Federal frenó lentamente la inflación, y los niveles de inflación se mantuvieron normales durante los años 90 y principios de los años 2000, durante los cuales las tasas hipotecarias se mantuvieron en su mayor parte por debajo del 10%.

Finalmente, la crisis inmobiliaria golpeó en 2008, y las tasas promedio de las de hipotecas a 30 años disminuyeron durante varios años hasta alcanzar un mínimo histórico del 3.31%. Durante la década de 2010, la demanda de viviendas fue débil y tanto las tasas de interés como los precios de las casas se mantuvieron bajos. Quienes pudieron comprar una casa pudieron aprovechar los precios de venta bajos y las tasas bajas, consiguiendo pagos mensuales asequibles.

Otro importante descenso en las tasas ocurrió en 2020 con la pandemia de COVID-19. En el momento, la Reserva Federal recortó las tasas de fondos federales al 0%. Mientras tanto, de acuerdo con Freddie Mac, las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años disminuyeron a un récord bajo del 2.65% en enero de 2021.

Desde finales de 2021, las tasas hipotecarias han aumentado.

Las tasas de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años cambian frecuentemente. Hay ciertos factores que influyen en esos cambios, incluyendo:

La tasa de fondos federales: La Reserva Federal decide la tasa de fondos federales, que es la tasa que las instituciones financieras pagan para prestar dinero.

Los mercados financieros: Cuando los mercados financieros están abajo, las tasas hipotecarias tienden a bajar. Lo opuesto también es cierto. Cuando los mercados financieros están arriba (especialmente si hay un aumento en la inflación) las tasas tienden a subir.

No entres en pánico si las tasas de interés aumentan desde que comienzas a buscar una casa hasta que te comunicas con un prestamista. Una tasa levemente más alta no afectará significativamente tus pagos mensuales.

Además, querrás considerar los otros términos o servicios que un prestamista ofrece. Es posible que encuentre una tasa baja, pero el prestamista no ofrece apoyo ni otros términos favorables.

Si ya tienes una hipoteca de tasa fija a 30 años, quizá quieras refinanciarla en algún punto. Por ejemplo, si crees que los pagos de la hipoteca son demasiado altos o si te está costando hacerlos, podrías refinanciar el préstamo a una nueva hipoteca a 30 años. Esto bajaría la cantidad de tu pago mensual porque tendrías más tiempo para pagar el préstamo. Sin embargo, ten en mente que refinanciar a otro préstamo a 30 años posiblemente aumentará la cantidad de intereses que pagarás sobre la hipoteca con el tiempo.

Quizá también quieras refinanciar si las tasas de interés actuales son más bajas que cuando compraste tu casa. Refinanciar a una tasa más baja te ahorrará dinero cada mes.

Otro motivo por el que algunos propietarios de vivienda refinancian es para cobrar parte del capital sobre su casa. Con un capital significativo, generalmente del 20% o más, puedes considerar lo que se conoce como refinanciamiento con desembolso de efectivo. Esto te da una cantidad de dinero que puedes usar para renovaciones de la casa, para invertir o para otros propósitos.

Factores que influyen en las tasas de refinanciamiento de una hipoteca de tasa fija a 30 años

Si estás pensando en refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años a otro préstamo a 30 años, asegúrate de que las tasas de interés trabajen a tu favor. Esto significa entender los factores que influyen en los tipos de tasas que puedes esperar pagar. Tales factores incluyen el precio y el lugar de tu casa, tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingresos y las tasas de interés promedio del mercado.

Por más populares que sean las hipotecas de tasa fija a 30 años, no se ajustan perfectamente a todos los compradores de vivienda.

Si estás buscando una manera de mantener los pagos de la hipoteca lo más bajos posible y no te importa pagar más intereses a la larga, una hipoteca de tasa fija a 30 años podría ser ideal. Sin embargo, si quieres terminar de pagar tu hipoteca pronto o quieres ahorrarte en intereses, un plazo más corto es una mejor opción.

Piensa en tu situación económica y tu presupuesto antes de solicitar una hipoteca, para poder elegir el tipo de préstamo adecuado para tus objetivos.

Posiblemente todavía tengas algunas preguntas sobre las hipotecas a 30 años. Estas son las respuestas a algunas dudas frecuentes relacionadas con las hipotecas de tasa fija a 30 años.

¿Realmente terminas de pagar en 30 años una hipoteca de tasa fija a 30 años?

Si sigues tu tabla de pagos, terminarás de pagar tu hipoteca de tasa fija a 30 años en 30 años. Sin embargo, muchos propietarios de vivienda tienen la opción de pagarla antes.

¿Qué pasa si pago una hipoteca de tasa fija a 30 años antes de lo programado?

Terminar de pagar tu hipoteca antes de lo programado te puede ayudar a ahorrar dinero, quizá hasta miles de dólares en intereses. Sin embargo, es posible que pagar antes de tiempo no funcione para ti si tienes otras deudas de intereses altos o si tu prestamista cobra multas por pago por adelantado.

¿Cómo funcionan los intereses en una hipoteca a 30 años?

Los intereses que pagas en una hipoteca a 30 años dependerán en gran parte de tu tipo de préstamo. Un préstamo de tasa fija tiene la misma tasa durante todo el plazo del préstamo, pero la tasa de interés en una hipoteca con tasa de interés ajustable cambia periódicamente.

¿Es una hipoteca a 30 años mejor que una hipoteca a 15 años?

Ambas, las hipotecas a 30 años y las hipotecas a 15 años tienen el potencial de funcionar bien, pero la “mejor” opción depende de tu economía. Un préstamo a 15 años tendrá un pago más alto cada mes, pero viene con una tasa de interés más baja, ahorrándote dinero con el tiempo.

Una hipoteca de tasa fija a 30 años tiene sus beneficios y desventajas. Aunque tienes pagos mensuales más bajos y flexibilidad, terminarás pagando más porque mientras más largo sea el plazo de tu préstamo, más pagarás en intereses. Sin embargo, los pagos mensuales más pequeños pueden dejarte dinero en efectivo que puedes usar para pagar otras deudas, aumentar tus ahorros o cubrir gastos regulares para que no estés tan estresado por su presupuesto.

Como un préstamo de tasa fija a 30 años no funciona para todos los propietarios de vivienda, es vital que explores tus opciones de hipotecas antes de comprometerte a un préstamo hipotecario nuevo.

Si estás listo para encontrar el préstamo adecuado para tus necesidades, haz su solicitud en línea con Rocket Mortgage.