Guía completa para usar una HELOC para el down payment de una segunda vivienda

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) es un tipo de segunda hipoteca que les permite a los propietarios de vivienda pedir un préstamo contra el capital que han acumulado sobre su casa. El dinero en efectivo que se libera por medio de una HELOC se puede aprovechar de muchas maneras. Incluso puedes usarlo para hacer el down payment de una segunda vivienda, como una cabaña junto a un lago o una propiedad de inversión.

¿Estás pensando en usar el capital de tu casa principal para hacer un down payment para otra casa? Es importante entender cómo funcionan las HELOC cuando debes decidir si es la opción correcta para ti comparada con otras opciones de préstamo.

Qué debes considerar si quieres usar una HELOC para hacer un down payment

Una HELOC se usa como una línea de crédito renovable. Aunque no es una tarjeta de crédito, una HELOC funciona muy parecido, y generalmente con una tasa de interés mucho más baja. Puedes prestar hasta el límite de crédito establecido y hacer pagos al principal más los intereses acumulados de lo que has sacado en préstamo.

Los fondos de una HELOC los puedes usar casi para cualquier propósito, incluyendo como down payment para una segunda vivienda. El banco establece el límite de crédito de tu HELOC basado en la cantidad de capital en tu casa actual y el saldo de tu hipoteca. El límite de crédito es usualmente no más del 85% del valor de tu casa. 

Es importante tener en cuenta que usar una HELOC para el down payment de una segunda vivienda implica tres pagos mensuales: el pago de la primera hipoteca, el saldo usado de la HELOC y el pago de la hipoteca de tu segunda vivienda. Y como usas tu casa para garantizar el préstamo, existe el riesgo de perder tu casa (o casas) si no haces los pagos.

Rocket Mortgage® no ofrece HELOC por ahora.

Cómo usar una HELOC para el down payment de una segunda vivienda

Puedes hacer un préstamo contra una HELOC, pagar el saldo y volver a pedir prestado hasta el límite de crédito por el tiempo que dure el período de retiro de dinero. Si tu préstamo es lo suficientemente grande, técnicamente puedes usar parte de los fondos para un down payment y tener extra para hacer reparaciones y mejoras a la propiedad. Estos son los pasos para usar una HELOC para este propósito.

1. Determina tu relación préstamo-valor (LTV)

Tu relación préstamo-valor mide el valor tasado de una vivienda que quieres comprar respecto a la cantidad del préstamo que quieres obtener. Mientras más baja es tu LTV, más probable es que los posibles prestamistas te aprueben para una hipoteca. Por ejemplo, si quieres comprar una casa valuada en $100,000 y puedes hacer un down payment de $10,000, tu préstamo es de $90,000 o una LTV del 90%. La mayoría de los prestamistas quieren mantener la LTV de una HELOC abajo del 85%.

Este es un ejemplo de la cantidad máxima de crédito para la que puedes calificar basado en cómo se calcula la LTV para una HELOC:

Si el valor tasado de tu casa es $500,000 y la cantidad que todavía debes en la hipoteca es $300,000, tienes un capital acumulado de $200,000 en tu casa.

Multiplica el valor actual de tu casa por 85% (0.85). $500,000 x 0.85 = $425,000.

Ahora, de esa cantidad, resta cuánto debes actualmente en tu primera hipoteca. 

$425,000 - $300,000 = $125,000

$125,000 sería la cantidad máxima permitida para la HELOC.

2. Establece el presupuesto para tu segunda vivienda

Hacer un presupuesto detallado es importante si estás considerando un segundo préstamo hipotecario. Si vas a sacar una HELOC para hacer un down payment, estarás asumiendo dos nuevos pagos mensuales: uno por la Hipoteca y uno por la segunda hipoteca. Además, tendrás que pagar los costos de cierre de ambos préstamos, que suelen ser del 2 al 6% de la cantidad del préstamo. 

Recuerda también que tendrás que pagar impuestos sobre la propiedad, seguro de la vivienda y costos de mantenimiento de la segunda vivienda.

3. Solicita una HELOC para el down payment

Muy parecido a cuando solicitas una hipoteca, el prestamista querrá hacer una evaluación de todos tus compromisos económicos. De esta manera determinará la cantidad máxima de crédito que te puede ofrecer calculando la LTV de tu casa actual. Una vez hayas cerrado la HELOC, puedes usar una parte o el total de esos fondos para el down payment de una segunda vivienda.

Para calificar para un préstamo para una segunda vivienda, necesitarás un down payment mínimo del 10% de un préstamo convencional

4. Busca una segunda vivienda

Buscar una segunda vivienda es un proceso muy parecido al de buscar tu primera casa. Un buen agente de bienes raíces o REALTOR^® puede decirte cuáles son los mejores vecindarios para tu estilo de vida y presupuesto. También puede ser de gran ayuda durante el proceso de comprar la casa.

5. Solicita un préstamo para tu segunda vivienda

Al igual que para comprar una vivienda principal, para comprar una segunda vivienda debes hacer un down payment y asumir una hipoteca (a menos que estés pagando en efectivo). Por lo general, el down payment de una segunda vivienda es más alto (por lo menos un 10%) porque las segundas hipotecas son inversiones más riesgosas.

6. Cierra la compra de tu segunda vivienda

En la mayoría de los casos, el proceso de cierre toma de 30 a 45 días. Recuerda que ahora tendrás dos pagos de hipoteca, más el pago mensual mínimo de la HELOC.

Ventajas y desventajas de usar una HELOC para el down payment de una segunda vivienda

Usar una HELOC para el down payment de una segunda vivienda tiene ventajas y desventajas. Considera todos los factores relevantes antes de tomar una decisión financiera tan importante. 

Ventajas de usar una HELOC para una segunda vivienda

• Te da fondos inmediatos para un down payment grande
• Protege tus ahorros para otros usos
• Es probable que permita la deducción de intereses en los impuestos
• Permite retirar fondos según sea necesario, hasta el límite de crédito
• Durante el período de retiro de dinero, los pagos que debes hacer son solo por los intereses del préstamo
• Tiene costos de cierre más bajos que otras opciones de refinanciamiento

Desventajas de usar una HELOC para una segunda vivienda

• Puede generar términos de pago inestables debido a una tasa de interés variable
• Ofrece una línea de crédito renovable, lo que puede facilitar el sobreendeudamiento
• Existe la posibilidad de que los precios de las viviendas fluctúen y caigan, lo que podría dejarte con una hipoteca devaluada
• Conlleva el riesgo de perder tu casa por ejecución hipotecaria si no haces los pagos

Otras opciones de down payment para una segunda vivienda

Hay otras maneras de financiar el down payment de una segunda vivienda. Exploremos algunas de esas otras opciones.

Préstamo sobre la plusvalía

Aunque es parecido a una HELOC, un préstamo sobre la plusvalía es diferente en el hecho de que recibes una suma total y haces pagos mensuales establecidos a una tasa de interés fija. 

Uno de los mejores motivos para usar un préstamo sobre la plusvalía para comprar una segunda vivienda es que, como usa el colateral fijo del capital de tu vivienda, se considera un préstamo menos riesgoso y por lo tanto tiene una tasa de interés más baja que, digamos, una tarjeta de crédito o un préstamo personal.

Sin embargo, un préstamo sobre la plusvalía implica riesgos. Convierte un activo (el capital de tu vivienda) en deuda, agrega otro pago de hipoteca a tu presupuesto y te hace económicamente vulnerable a las bajas en el mercado de bienes raíces.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Otra manera de obtener fondos para el down payment de una segunda vivienda es hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la hipoteca de tu vivienda principal. En un refinanciamiento con desembolso de efectivo de tu hipoteca, aprovechas el capital que has acumulado obteniendo una hipoteca más grande, pagando tu hipoteca actual y quedándote con la diferencia. Esta diferencia es lo que puedes usar como down payment.

Pago en efectivo

Si tienes suficientes ahorros para hacer el down payment en efectivo, te evitas las molestias y el tiempo que toma hacer un préstamo. También te ahorras todo el dinero que pagarías en intereses durante la vida de un préstamo. Y puede ser ventajoso para tu puntuación de crédito si no asumes más deuda.

La desventaja de hacer el down payment en efectivo es que los fondos quedan inmovilizados en la inversión inmobiliaria. No tienes acceso a ellos para otros gastos, conocidos y desconocidos. Si puedes pagar en efectivo sin reducir significativamente tus reservas de efectivo, esta podría ser una buena opción.

Conclusión: Una HELOC puede ayudar con los down payments

Una HELOC sobre tu vivienda principal puede ser una excelente manera de obtener fondos para el down payment de una segunda vivienda. Basado en cuánto capital tienes acumulado en tu casa y el valor actual, puedes prestar hasta el límite de crédito establecido y hacer pagos al principal más los intereses acumulados de lo que has sacado en préstamo.