¿Qué son los impuestos sobre las ganancias de capital y cómo funcionan con las propiedades de alquiler?

Estados Unidos tiene un sistema progresivo de impuestos sobre la renta federal, lo que significa que aquellos que ganan más pagan un porcentaje mayor de sus ingresos como impuestos, mientras que los que ganan menos pagan menos Sin embargo, muchas personas no se dan cuenta de que cuando reinvierten dinero después de impuestos en cosas como acciones o bienes raíces, y esa inversión genera una ganancia, esa ganancia también está sujeta a impuestos. Esto se llama impuesto sobre las ganancias de capital y, como todo lo relacionado con el código tributario, solo se vuelve más complicado a partir de ahí.

¿Qué son las ganancias de capital en propiedades de alquiler?

Pagas un impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendes un activo de capital, como acciones de una empresa que cotiza en bolsa o una propiedad de alquiler, por más de lo que pagaste por él, más o menos ciertos ajustes. Por ejemplo, si compraste acciones en una empresa hace 5 años por $10,000 y las vendiste este año por $20,000, la ganancia de $10,000 estaría sujeta al impuesto federal sobre las ganancias de capital y posiblemente al impuesto estatal también, dependiendo de dónde vivas.

El mismo principio se aplica a tu propiedad de alquiler, como una segunda casa que alquilas a otros. Entender cómo diferentes factores afectan las ganancias de capital en propiedades de alquiler puede ayudarte a mitigar o incluso eliminar el impuesto que pagarás después de vender.

Ganancias de capital a corto plazo

Las ganancias de capital a corto plazo son las ganancias obtenidas de la venta de un activo, como una propiedad de alquiler, el primer año después de que la adquieres. El impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo es similar al impuesto sobre tus ingresos habituales, entre el 10% y el 37%, la tasa aumenta a medida que tus ingresos imponibles aumentan.

Ganancias de capital de largo plazo

Las ganancias de capital de largo plazo son las ganancias que obtienes de la venta de un activo que has tenido por más de 1 año. Las ganancias de capital de largo plazo están gravadas al 0%, 15% o 20%, dependiendo de tus ingresos imponibles.

Cómo evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades de alquiler

Existen maneras de reducir o incluso eliminar tu responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital que obtienes de la venta de una propiedad de alquiler. Antes de realizar cualquiera de estas acciones, deberías consultar con un asesor fiscal de confianza para asegurarte de considerar todas las contingencias. Estas son algunas de tus opciones.

Convertir la propiedad en tu residencia principal

La Sección 121 del Código de Impuestos Internos te permite reducir o eliminar el impuesto sobre las ganancias de capital al convertir tu propiedad de alquiler en tu residencia principal antes de venderla si:

• Eres propietario de la vivienda durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta.
• Usas la vivienda como tu residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores.
• No has excluido impuestos sobre ganancias de capital de ninguna otra venta en los últimos 2 años.

Usa un intercambio 1031

Muchos inversionistas inmobiliarios participan en intercambios 1031 (intercambio de propiedades similares). En un intercambio 1031, el inversionista inmobiliario vende su propiedad actual, pero luego transfiere las ganancias a una nueva oportunidad de inversión y pospone, de manera indefinida, el pago de impuestos sobre ganancias de capital.

Otra alternativa disponible, desde hace mucho tiempo, para los inversionistas inmobiliarios con grandes obligaciones tributarias sobre ganancias de capital es transferir esos activos a una zona de oportunidad. Los inversionistas comienzan a disfrutar un incremento en la base después de cinco años. Después de 10 años, las ganancias quedan libres de impuestos.

Aprovecha tus pérdidas fiscales

Si tienes un portafolio de inversiones además de tu propiedad de alquiler, podrías usar las pérdidas en la cartera para compensar tu impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendas la propiedad. Las pérdidas reducen tus ganancias de capital imponibles totales y potencialmente compensan algunos de tus ingresos imponibles. Luego puedes usar el dinero de la venta de los valores con bajo rendimiento para invertir en un valor diferente. Un asesor financiero competente revisará su portafolio anualmente y evaluará si existe una estrategia de aprovechamiento de pérdidas fiscales viable.

Conserva la propiedad más tiempo

Si tienes la propiedad por menos de un año antes de venderla, cualquier beneficio se considera una ganancia de capital a corto plazo, y se grava como tu ingreso normal. Si tienes la propiedad por menos de un año antes de venderla, cualquier beneficio se considera una ganancia de capital a corto plazo, y se grava como tu ingreso normal.

Cómo reducir tu responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital

Hay muchas formas en las que puedes reducir tu responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital obtenidas de la venta de una propiedad de alquiler. Estas necesitan que mantengas todos los registros de la compra original de la propiedad y un registro detallado de todos los gastos relacionados con la propiedad. También necesitarás un buen asesor fiscal.

Deduce la depreciación de tu propiedad

La depreciación de las propiedades de alquiler es un principio contable básico que te permite deducir el costo de una propiedad de alquiler a lo largo de un período de tiempo establecido. El IRS supone que una propiedad de alquiler perderá una cierta cantidad de valor cada año (generalmente el 3.6%). Por el tiempo que tengas la propiedad, esta pérdida, conocida también como depreciación, se puede restar de tus ingresos imponibles todos los años. A su vez, esto puede reducir tus impuestos e incluso bajarte de categoría impositiva. Si tienes una propiedad de alquiler, el gobierno federal te permite reclamar la depreciación de la propiedad cada año durante 27.5 años.

Deduce gastos calificados

Puedes obtener deducciones fiscales por todos los gastos calificados en tu propiedad, incluyendo los pagos de intereses hipotecarios, mantenimiento, seguros, viajes, servicios profesionales, gastos relacionados con desalojos y más.

Aumenta tus bases de propiedad

La base de la propiedad es la cantidad de tu inversión de capital en el activo a efectos fiscales. Para determinar la base de tu propiedad, comienza anotando el costo de la inversión original que hiciste en ella. Después, suma el costo de las mejoras principales (por ejemplo, adiciones o mejoras). Después, resta cualquier cantidad permitida mediante depreciación o pérdidas por siniestro y robo. Hay una serie de mejoras de capital que puedes hacer con el tiempo para aumentar la base.

Aquí tienes un ejemplo de cómo una base aumentada reduce tu impuesto. Digamos que compras una propiedad por $100,000, la mantienes durante 10 años y estás a punto de venderla por $300,000. Eso calificaría como una ganancia de capital de largo plazo de $200,000. Sin embargo, si tienes evidencia detallada y documentada de que has realizado $125,000 en mejoras de capital a la propiedad, tu inversión de capital es efectivamente $225,000. Tu ganancia de capital ahora se reduce a $75,000.

Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de alquiler

¿Puedo evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de alquiler?

Hay varias formas en las que puedes evitar pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas de la venta de una propiedad de alquiler. Como se describió en detalle arriba, incluyen convertir la propiedad en tu residencia principal, aprovechar las pérdidas fiscales de otros activos que posees o reinvertir tus ganancias en otra inversión a través de un intercambio 1031. Dependiendo de tu situación personal y financiera, algunas o ninguna de estas opciones pueden estar disponibles para ti.

¿Cuánto tendré que pagar si vendo mi propiedad de alquiler?

Si vendes la propiedad por más de lo que pagaste por ella, probablemente tendrás que pagar algunos impuestos sobre la diferencia. Si fuiste propietario de la propiedad por menos de un año, tu ganancia se considera una ganancia de capital a corto plazo y generalmente se grava al mismo tipo que tus otros ingresos. Si es más de un año, tienes una ganancia de capital de largo plazo que se grava al 0%, 15% o 20%, dependiendo de tus ingresos imponibles. Tu asesor financiero y tu asesor fiscal pueden tener ideas sobre formas de reducir o eliminar tu responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital.

¿Hay formas de reducir lo que debo cuando vendo?

Como se discutió en detalle arriba, con una buena estrategia económica hay formas en las que puedes reducir la cantidad de impuesto sobre las ganancias de capital que pagarás después de vender. Estas incluyen deducciones por depreciación y cualquier gasto calificado que hayas incurrido mientras poseías la propiedad, y aumentar la base de la propiedad con documentación de cualquier mejora de capital que hayas hecho.

¿Cuándo es una buena estrategia pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo?

Conclusión

Puedes descubrir que ser propietario de una propiedad en alquiler es una excelente manera de complementar tus ingresos. Primero, suponiendo que fijes el alquiler mensual en una cantidad significativamente mayor que tu pago mensual de hipoteca de la propiedad, tu alquiler puede proporcionar ingresos estables y predecibles. Segundo, si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, puedes venderla y quedarte con la ganancia.

La ganancia se considera una ganancia de capital, y es probable que debas pagar impuestos sobre ella. Comprender cómo diferentes factores afectan tu exposición a las ganancias de capital en la venta de propiedades de alquiler puede ayudarte a mitigar o incluso eliminar los impuestos que pagarás después de vender.

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