Estafas hipotecarias frecuentes en 2023 y cómo evitarlas

Los efectos de las estafas hipotecarias afectan todos los aspectos del proceso de compra de una casa. En 2022, el Centro de Quejas de Delitos en Internet de la Oficina Federal de Investigación reportó 11,727 víctimas de fraude inmobiliario, teniendo como consecuencia una pérdida total de $396,932,821.¹

Como el dinero de las pérdidas por estafas hipotecarias puede ser de mucho valor y difícil de recuperar, los prestamistas usureros están constantemente cambiando las tácticas para evadir a las autoridades y engañar a los prestatarios. Ya sea que estés en una situación financiera indeseable, comprando una casa o refinanciando, debes tener cuidado de las prácticas usureras para evitar las estafas hipotecarias.

¿Qué es el fraude hipotecario?

Cualquier falsificación de información en una solicitud de préstamo hipotecario puede considerarse fraude hipotecario, clasificado como fraude a instituciones financieras (FIF). El fraude hipotecario generalmente se hace con fines de lucro o para obtener vivienda.

• Estafas hipotecarias con fines de lucro: Quienes intentan cometer fraude hipotecario con fines de lucro son generalmente prestamistas, corredores u otras entidades que hacen afirmaciones falsas para obtener remuneración monetaria o capital de los prestamistas y propietarios de vivienda.

• Estafas hipotecarias para obtener vivienda: Las estafas hipotecarias para vivienda suelen ser perpetradas por prestatarios para obtener la propiedad o cambiar el valor de tasación de una casa.

¿Cómo identificar las estafas hipotecarias?

En los casos de fraude hipotecario con fines de lucro, los estafadores casi siempre les ofrecen a las víctimas salvar su casa de la ejecución hipotecaria con modificaciones de los términos y manejo de la deuda, o atraer compradores con servicios gratuitos y tasas de interés reducidas. Los estafadores buscan propietarios de vivienda vulnerables y propietarios de vivienda potenciales sin educación ni seguridad financiera.

Las siguientes señales pueden ser indicadoras de fraude hipotecario.

Tasas de interés demasiado buenas para ser ciertas

Las tasas hipotecarias que son notoriamente más bajas que las tasas de interés de mercado son generalmente una señal de cargos ocultos o incluso de una táctica de engaño. Los prestamistas usureros pueden intentar decirle que ya no cumple los requisitos para la tasa de interés anunciada, o añadir cargos adicionales después de bloquear la tasa original si creen que pueden salirse con la suya.

No se respeta la estimación de préstamo

Su estimación de préstamo incluye información básica del préstamo en un formato estandarizado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos. Incluye costos detallados de un préstamo, incluyendo los cargos, y lo envían 3 días hábiles después de presentar una solicitud de hipoteca. Los prestamistas no pueden cobrar nada aparte del cobro del informe de crédito antes de aceptar los términos.

Según la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA), los prestamistas hipotecarios deben cumplir la estimación del préstamo dentro del nivel de tolerancia relativo. Si un prestamista no honra una estimación fuera de circunstancias que hayan cambiado, desconfía de que pueda ser un prestamista usurero.

Estafas del pago de la hipoteca

Si alguna vez te has preguntado cuánto de tus ingresos deberías destinar a tu hipoteca, una buena regla general es entender la regla del 28%. Esto significa que debes dedicar no más del 28% de tus ingresos mensuales brutos al pago mensual de tu hipoteca. Mientras más alta sea tu relación deuda-ingreso (DTI), más riesgo representas para el prestamista hipotecario. Si tu prestamista está recomendando un tipo de casa en la que debes pagar más del 28% de tus ingresos, ten cuidado.

Casas que están sobrevaloradas

Las casas sobrevaloradas crean un riesgo para los prestamistas hipotecarios legítimos generando una valoración de reventa inexacta o ingresos del prestatario inflados que serán difíciles de pagar con los ingresos existentes.

Multas por pago por adelantado

Una multa por pago por adelantado se cobra por pagar la hipoteca demasiado rápido o por refinanciarla. Aunque estas multas pueden darte tasas de interés más bajas en general, muchas veces están ocultas en la letra pequeña de los contratos. Como resultado, muchos prestatarios no saben de las estipulaciones de las multas y se ven afectados más adelante con cargos. Generalmente, estas multas se incluyen como una manera de que los prestamistas obtengan ganancias a expensas del prestatario en los pagos de intereses.

Tu puntuación de crédito no importa

Tu puntuación de crédito siempre afectará tu tasa hipotecaria, sin excepción. Si te están ofreciendo un préstamo hipotecario y te dicen que esta puntuación no afectará tu hipoteca, desconfía. Estas tácticas suelen ser esquemas para atraer a los prestatarios de bajos ingresos y generalmente vienen con términos indeseables.

6 tipos de estafas hipotecarias de las que debes cuidarte

Como muchas estafas hipotecarias no se denuncian porque es difícil demostrar la mala intención, es importante saber identificar las estafas más frecuentes.

Las estafas hipotecarias comunes incluyen:

• Fraude hipotecario electrónico
• Estafas de ejecución hipotecaria
• Estafas de hipoteca inversa
• Estafas de cebo y cambio
• Refinanciamiento recurrente
• Agente de bienes raíces fraudulento

1. Fraude hipotecario electrónico

El fraude hipotecario electrónico lo cometen estafadores que se hacen pasar por oficiales de depósito en garantía, agentes de bienes raíces o el prestamista. En este esquema, intentan que el posible propietario transfiera fondos a una cuenta ilegítima para obtener beneficios económicos durante el proceso de cierre.

Estas estafas hipotecarias sofisticadas suelen incluir organizaciones criminales y cuentas en el extranjero no rastreables, lo que hace que sea casi imposible recuperar los fondos.

Los estafadores de transferencias bancarias hipotecarias pueden intentar hackear direcciones de correo electrónico legítimas o enviarle correos electrónicos de phishing al comprador haciéndose pasar por alguien involucrado en la transacción. Monitorean las ventas pendientes y, a medida que se acerca la fecha de cierre, envían instrucciones fraudulentas para transferir los fondos del cierre.

Consejos de expertos

Las instrucciones de las transferencias deben verificarse por voz. Antes de enviar cualquier tipo de pago, autentica la cuenta receptora con tu banco. Siempre verifica que los correos electrónicos entrantes tengan direcciones legítimas y está atento a errores gramaticales y una urgencia excesiva.

2. Estafas de ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda que tienen problemas económicos suelen ser un objetivo frecuente de los estafadores hipotecarios. Los esquemas de préstamos usureros usan una variedad de métodos, como la extracción de capital, la modificación de préstamos y los esquemas de rescate y alivio para aprovecharse de los propietarios vulnerables.

En resumen, estas tácticas ofrecen pagar la hipoteca o salvar la casa de un propietario en apuros económicos. Exploremos algunos tipos comunes de estafas de ejecución hipotecaria.

Extinción de capital

La extinción de capital, o extracción de capital, ocurre cuando un propietario de vivienda se atrasa en el pago de su préstamo, y un inversionista fraudulento ofrece comprar la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria. El inversionista obtiene la escritura de la vivienda y alquila la propiedad a un tercero o al propietario existente. El perpetrador luego se queda con los ingresos del alquiler (que suelen estar inflados), refinancia la hipoteca para despojar el capital y vende la vivienda mientras el propietario abandonado sigue endeudado con las obligaciones hipotecarias.

Estafas de modificación del préstamo y de alivio de la ejecución hipotecaria

Con un esquema de modificación del préstamo, los estafadores se hacen pasar por funcionarios públicos o abogados y ofrecen negociar los términos de una hipoteca para evitar la ejecución hipotecaria. A cambio del servicio acordado, cobran honorarios altos que deben pagarse por adelantado. Por lo general, negocian términos que no son favorables y que a la larga resultan en la ejecución hipotecaria o no negocian ningún término nuevo en absoluto.

Consejos de expertos

Antes de trabajar con un tercero, busca ayuda directamente con tu prestamista o proveedor de servicios. Siempre verifica las credenciales de los proveedores de servicios de alivio de la hipoteca con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos antes de contratar sus servicios.

3. Estafas de hipoteca inversa

El fraude de hipoteca inversa es un esquema que aprovecha las hipotecas para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM), que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda.

Una HECM está diseñada pensando en los propietarios de vivienda mayores de 62 años, que son propietarios de su residencia principal. El programa les ofrece a estas personas el capital de su vivienda en un solo pago. Los estafadores se aprovechan del programa reclutando a adultos mayores y solicitando el préstamo en su nombre basándose en una tasación inflada. Mientras el propietario continúa pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro, se le ofrece una parte del pago mientras el estafador se queda con el resto.

Como el programa HECM no exige el reembolso hasta que el propietario deja de vivir en la vivienda, el prestamista original no suele reconocer la estafa hasta que el propietario fallece o vende su casa, momento en el que se debe pagar la totalidad del préstamo más los intereses devengados.

Consejos de expertos

Desconfía de los programas que implican que las hipotecas inversas son un beneficio del gobierno en lugar de un préstamo con una estructura de pago.

4. Estafas de cebo y cambio

La táctica de cebo y cambio atrae a los compradores con términos y tasas hipotecarias impresionantes. Una vez que el comprador firma, los términos cambian o se le dice que ya no puede optar a la tasa más baja. Esto deja a los compradores de vivienda atrapados con cargos, tasas altas o condiciones de préstamo poco atractivas.

Como los cambios de tasa de interés ocurren con frecuencia en los entornos legítimos y es posible que se añadan cargos adicionales de Fannie Mae and Freddie Mac a tu préstamo después de la estimación, estas estafas pueden ser difíciles de demostrar.

Los tipos de hipotecas específicos, como los préstamos hipotecarios de amortización negativa y los préstamos con pago global, pueden tener la misma clasificación, ya que los compradores son atraídos hacia estos préstamos con tasas de interés impresionantes o inexistentes que se vuelven inasequibles después del período introductorio establecido.

Consejos de expertos

Pídele a tu prestamista hipotecario que bloquee tu tasa con un desglose de los cargos. Con la confirmación de la tasa inmodificable, también obtendrás una estimación de préstamo para comparar tasas con las de otros prestamistas.

5. Refinanciamiento recurrente

El refinanciamiento recurrente, también conocido como repetición de préstamos, es el proceso de refinanciar continuamente la hipoteca de un prestatario con la intención de cobrar cargos para obtener beneficios económicos. Esta táctica no tiene prácticamente ningún beneficio para el prestatario, ya que pueden añadir cargos de transacción y costos de cierre que se traducen en un plazo más largo y una deuda adicional.

El refinanciamiento recurrente es diferente de la práctica ilegal de comprar una propiedad a un valor tasado más alto de lo que vale y venderla rápidamente después de la compra.

Consejos de expertos

Analiza el costo general de tu préstamo refinanciado, incluyendo la tasa de interés, los costos de cierre y los cargos durante el nuevo plazo del préstamo, que puede ser más largo.

6. Agente de bienes raíces fraudulento

El fraude por corredor inmobiliario generalmente ocurre cuando un agente se hace pasar por alguien más o da información falsa al comprador. En algunos casos, un agente de bienes raíces falso puede falsificar credenciales con una licencia, antecedentes o historial laboral falsos. Otra posibilidad es que un agente de bienes raíces no siga los requisitos de revelación total sobre la edad, los defectos o la ejecución hipotecaria de una propiedad. Estos agentes fraudulentos también pueden intentar alquilar una casa que está embargada o en venta.

Consejos de expertos

Verifica con el departamento de bienes raíces o la comisión de bienes raíces de tu estado para confirmar el número de licencia de tu agente antes de hacer negocios.

Cómo evitar las estafas hipotecarias

Las tácticas del fraude hipotecario se adaptan a medida que la industria de bienes raíces y las autoridades trabajan para identificar y prevenir las prácticas existentes. Para evitar las estafas hipotecarias, mantente atento durante el proceso hipotecario, y haz preguntas cuando no entiendas.

• Entiende los términos: Lee los documentos, asegúrate de que estén completos y pide que te aclaren los términos de la hipoteca junto con cualquier cosa que no entiendas antes de firmar.

• Habla con profesionales autorizados: Verifica las licencias de todas las personas con las que trabajas, incluyendo prestamistas, abogados y compañías de ayuda con préstamos hipotecarios en la base de datos de agencias estatales aprobadas por el HUD.

• No aceptes ofertas no solicitadas: Los estafadores hipotecarios suelen buscar objetivos vulnerables. Sospecha de las ofertas de préstamo no solicitadas y mantén contacto con tu experto en préstamos hipotecarios o proveedor de servicios hipotecarios.

• Evita los cargos por adelantado: No pagues cargos por adelantado por productos o servicios de préstamo s personas que no son prestamistas.

• Sospecha de las garantías: Es ilegal garantizar las modificaciones del préstamo; las compañías legítimas comunican que no pueden garantizar un cambio en el acuerdo.

¿Cómo denunciar el fraude hipotecario?

Si caíste víctima del fraude hipotecario, denunciar el incidente ayuda a prevenir problemas adicionales y permite a las autoridades procesar al infractor y cerrar investigaciones en curso. Para denunciar una estafa hipotecaria, sigue los pasos de abajo:

1. Comunícate con tu experto en préstamos hipotecarios o proveedor de servicios hipotecarios.
2. Habla con un asesor de vivienda aprobado por el HUD.
3. Denuncia el fraude a las autoridades relevantes: FBI, Fiscalía de los Estados Unidos, Fiscalía del Estado, Comisión Federal de Comercio o la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Conclusión: Aprende a identificar una estafa hipotecaria

Las estafas hipotecarias cambian dependiendo de los cambios económicos y las adaptaciones a las prácticas crediticias, lo que las hace reactivas y persuasivas. Está atento a las credenciales de las personas con las que trabajas cuando vas a comprar una casa, refinanciar o si estás en una situación financieramente insegura.

Ahora que ya estás armado con estos importantes conocimientos, comienza el proceso hipotecario hoy si te sientes confiado y preparado para convertirte en propietario de vivienda.

Fuentes:

¹ Internet Crime Report