Escritura vs. título: conoce la diferencia

Lastimosamente, los vendedores y compradores de vivienda pueden sentirse abrumado por todo lo que implica el proceso de compra o venta, y el uso extenso de la jerga de bienes raíces lo hace todavía un poco más intimidante.

Como mucha de la terminología asociada con la industria de bienes raíces, “título” y “escritura” pueden causar confusión en las personas que están interesadas en comprar o vender una casa. Aunque los términos “título” y “escritura” tienen algunas similitudes, hay diferencias clave que debes conocer para tener un proceso de compra más fluido. Entender las características que distinguen un título de una escritura pueden hacerte sentir más confianza para comprar una característica.

Explicación de título vs. escritura

Un título y una escritura son similares en que ambos implican ser dueño de una propiedad, pero difieren en su aspecto, en el objetivo general y en el papel que juegan durante el proceso de cierre.

Un título es un concepto usado para hablar sobre quién es dueño de una casa, mientras que una escritura es un documento físico que comprueba la titularidad, o título.

Como la escritura es tangible, transfiere el título del vendedor (frecuentemente conocido como otorgante) al comprador (también conocido como beneficiario). El beneficiario recibirá el título de la propiedad y la escritura relacionada en la fase de cierre del proceso de compra de la casa.

Qué es la escritura de una vivienda

Ya cubrimos las diferencias principales entre el título de una casa y una escritura, pero vale la pena examinar qué significa cada uno de estos términos.

Cuando compras una casa, recibirás la escritura de la propiedad —un documento legal que incluye una descripción de la propiedad y declara tu propiedad, o título, sobre ella.

Ambos el otorgante y el beneficiario son responsables de firmar el documento cerca del final del proceso de cierre.

Tipos de escrituras

Hay varios tipos de escrituras y cada una tiene un propósito diferente. Estas escrituras varían en los niveles de protección para el comprador de vivienda. Veamos algunos de los tipos más comunes de escrituras para que puedas decidir cuál podría ser la mejor para tu situación.

Escritura de garantía general

Una escritura de garantía general garantiza que el vendedor no está escondiendo nada y que desconoce cualquier problema con la propiedad que pudiera surgir en el futuro. La escritura también garantiza la ausencia de hipotecas pendientes, gravámenes u otros reclamos contra la propiedad. Una escritura de garantía general proporciona la mayor protección al comprador de la vivienda.

Escritura de garantía especial

De uso más frecuente con las ventas de bienes raíces comerciales, la escritura de garantía especial es similar a la escritura de garantía general, pero solo se aplica a un período de tiempo específico. Esta escritura no protege contra ningún reclamo que pueda haberse presentado antes de que el vendedor actual obtuviera el título.

Escritura de finiquito

Una escritura de finiquito es la más usada en situaciones donde la propiedad se transfiere de un propietario a otro —como de los padres a los hijos adultos o de un cónyuge a su cónyuge— sin el intercambio de dinero.

Escritura de compraventa

Un tipo menos frecuente de escritura, la escritura de compraventa se usa más frecuentemente en los estados de Nueva York, Washington, Wyoming, Colorado y Vermont durante situaciones que implican ejecución hipotecaria, ventas fiscales o transferencia de propiedades entre familiares.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Cuando los prestatarios no logran hacer los pagos de la hipoteca, pero quieren evitar los efectos negativos de la ejecución hipotecaria, podrían aceptar transferir la propiedad al prestamista por medio de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria.

Qué es el título de una casa

A diferencia de una escritura, el título de una casa no es un documento tangible que puedes sostener con las manos. En cambio, es un término legal que se refiere a tu propiedad de una casa y las responsabilidades que conlleva ser propietario.

Si tienes el título de una casa, eres propietario junto con todos los derechos legales a la propiedad, incluyendo el derecho a vender. Una o varias personas, como en el caso de una pareja casada, pueden tener el título. Las sociedades, alianzas y organizaciones también pueden tener títulos.

Términos del título de una casa que debes conocer

Hay otros términos de bienes raíces que están muy relacionados con un título, y los vendedores y compradores de vivienda deben conocerlos.

• Seguro de título: el seguro de título viene en dos formas: seguro de título del prestamista y seguro de título del propietario. El primero protege al prestamista contra posibles pérdidas, y el segundo protege a los compradores de vivienda/futuros propietarios de problemas desconocidos de la propiedad. El seguro de título del prestamista es obligatorio, mientras que el seguro de título del propietario es opcional.
• Investigación de títulos: generalmente hecha por una compañía de títulos de propiedad o un abogado de bienes raíces, una investigación de títulos implica buscar en registros públicos, incluyendo cualquier gravamen, escritura, hipoteca, etc. que pueda afectar el título de una propiedad.
• Extracto de título: un extracto de título le da a un comprador de vivienda el historial legal completo de una propiedad, incluyendo cualquier litigio, ventas fiscales, escrituras, transferencias de título, hipotecas y gravámenes.

Escritura vs. título: similitudes y diferencias

Como ya mencionamos, los títulos y las escrituras se parecen en que ambos hacen referencia a la propiedad de una vivienda; sin embargo, hay diferencias claras en cómo se ven, su objetivo general y cómo se manejan durante el proceso de cierre.

Aspecto físico

La mayor diferencia entre un título y una escritura es su forma y aspecto. Un título es un concepto que las personas usan para hablar sobre la propiedad o titularidad de una casa, pero una escritura es un documento físico que comprueba la propiedad (o título). Una escritura puedes sostenerla físicamente en las manos, pero el título solo puedes comentarlo.

Objetivo general

Si alguien tiene el título de una casa, se le considera el propietario y se le da lo que se conoce como un conjunto de derechos.

El conjunto de derechos incluye:

• Derecho de posesión: esto asegura que el tenedor del título pueda poseer o ser propietario de la propiedad.
• Derecho de control: esto permite que el tenedor del título use la propiedad como quiera, siempre que no rompa ninguna ley.
• Derecho de exclusión: esto asegura que el tenedor del título pueda limitar quién tiene permitido entrar a la propiedad.
• Derecho de disposición: esto permite que el tenedor del título pueda vender, alquilar o transferir la propiedad de la vivienda.
• Derecho de usufructo: esto asegura que el tenedor del título pueda disfrutar de la propiedad.

Una escritura, por otro lado, es el documento físico que comprueba las transferencias de título que ocurran.

Cómo se manejan

Las diferencias entre un título y una escritura se vuelven más claras durante el proceso de cierre cuando se usan ambos.

Después de que se completa una investigación de títulos y se verifica que el propietario actual tiene el derecho a transferir la propiedad, suelen pasar los siguientes pasos:

1. Primero, un agente de liquidación preparará todos los documentos de cierre necesarios, incluyendo la escritura física. Esto solo se hace una vez que el agente ha verificado que el vendedor tiene derecho a transferir el título de la propiedad.
2. Luego, el agente programará el cierre. Es aquí donde normalmente ocurre la transferencia del título.
3. Tanto el vendedor como el comprador firman el documento de escritura física. Esto transfiere el título y la propiedad de la propiedad del vendedor al comprador.

¿Es una escritura mejor que un título?

Cuando compras una casa, necesitas ambos la escritura y el título; uno no es mejor que el otro. El título es el concepto de propiedad legal, mientras que la escritura es el documento que comprueba la propiedad. Además, no puedes tener una escritura válida de una casa si no tienes el título.

Preguntas frecuentes

¿Pueden desalojarme si mi nombre está en la escritura?

No, no pueden desalojarte si tu nombre está en la escritura. Si tu nombre está en la escritura de la propiedad, eso significa que eres el propietario legal de la propiedad. Sin embargo, si no eres el único propietario, y hay una disputa sobre quién es el propietario, es posible que tengas que pasar por un proceso legal para resolver la situación. Esto puede incluir procedimientos judiciales incluyendo la ejecución hipotecaria o una escritura de finiquito.

¿Puede alguien quitarte tu casa si tiene la escritura?

La escritura es el instrumento legal que prueba la propiedad de un bien inmueble. Aunque no es común, el fraude de escrituras existe, donde delincuentes o ladrones de identidad obtienen fraudulentamente una escritura de una propiedad que posees. Es posible tomar medidas legales para recuperar tu propiedad si eres víctima de fraude de escrituras, aunque puede ser un proceso complicado. Algunas formas de protegerte incluyen monitorear la oficina del registrador de tu condado, suscribirte a un seguro contra robo de identidad y comprar un seguro de título.

¿Cómo quito el nombre de mi ex de la escritura de mi casa?

Si te divorciaste recientemente y tu excónyuge todavía está en la escritura de tu casa, la forma más fácil de quitar su nombre de la escritura es hacer que firme una “escritura de finiquito”. Para esto generalmente necesitas que tu cónyuge coopere, y si se niega, es posible que debas considerar opciones legales, como una orden judicial como parte de un proceso de divorcio.

Conclusión: Diferencias clave entre una escritura y un título

Una escritura y un título se refieren de manera similar a la propiedad de un inmueble, pero existen diferencias clave que debes conocer al aventurarte en el proceso de compra (o venta) de una vivienda.

Recuerda que, aunque el título se refiere a tu propiedad de un inmueble, la escritura es un documento físico que sirve para demostrar y transferir esa propiedad.

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