¿Qué es la cadena de títulos y por qué es importante?

La confusión sobre los derechos de propiedad puede crear tensión entre las personas y dificultar la capacidad del gobierno federal y otras municipalidades locales para servir a sus residentes. Por este motivo, la confusión sobre los derechos de propiedad se debe evitar a toda costa, y ese es el propósito principal de establecer una cadena de títulos. Veamos más de cerca qué es una cadena de títulos, por qué es importante y cómo obtenerla. 

Una cadena de títulos suele describirse como la secuencia de las transferencias históricas del título de una propiedad desde el propietario actual hasta el propietario original. Esto también se aplica a tierra donde no hay una construcción. En lenguaje simple, la cadena de títulos es la historia de los propietarios de una casa. Cubre quién la construyó y fue el primer propietario, quién la compró después de eso y quién fue el propietario cada vez que se vendió hasta la actualidad.

Una cadena de títulos siempre debe reflejar una titularidad continua e ininterrumpida. Hay otros documentos que prueban la titularidad actual de un bien inmueble, como una escritura o un título, pero es la cadena de títulos la que se vuelve importante en caso de que se cuestionen tus derechos de propiedad.

¿Qué documentos están incluidos en una cadena de títulos?

Hay varios documentos que juegan un papel en una cadena de títulos en bienes raíces. Una escritura es el documento escrito que transfiere el título (titularidad) o un interés en una propiedad a otra persona. Un título de propiedad es un conjunto de derechos sobre una propiedad en el que una parte puede tener un interés legal o un interés equitativo. “Conjunto de derechos” es el término para el conjunto de privilegios legales que suele tener el comprador de un bien inmueble, y que abarca todas las cosas que puede y no puede hacer con la propiedad como el propietario.

Todos estos documentos funcionan juntos como la cadena de títulos. Por ejemplo, un error en el registro de la escritura podría causar enormes problemas con la cadena de títulos porque, en la mayoría de los casos, la persona que tiene una escritura debidamente registrada prevalecerá sobre la que reclame la propiedad sin ella.

Históricamente, la titularidad de la tierra y los bienes raíces ha sido cuidadosamente registrada y protegida por varios motivos críticos. Desde una perspectiva amplia y colectiva, la cadena de títulos es importante porque permite a las personas prosperar en tierras de su propiedad. De lo contrario, sería prácticamente el “salvaje oeste” en términos de quién vive dónde y quién es dueño de qué.

A lo largo de la historia, la titularidad de la tierra implicaba un estatus socioeconómico y responsabilidad fiscal. Ayuda a definir la movilidad ascendente de las personas y sirve como base para su obligación de pagar impuestos que contribuyen a la sociedad en su conjunto.

Cuando compras tu casa, una compañía de títulos de propiedad prepara una investigación de títulos. Como parte de la investigación de títulos, se estudia la cadena de títulos para verificar la titularidad, identificar gravámenes (un reclamo legal sobre activos que permite al titular obtener acceso a la propiedad si las deudas no son pagadas, más sobre eso más adelante) y asegurarse de que las sentencias e impuestos hayan sido liquidados.

La compañía de títulos de propiedad también encontrará las hipotecas que existen sobre la propiedad y hará un estudio topográfico para identificar los límites físicos, que es algo que incluye el título. Después de recopilar toda esa información, las compañías de títulos crean algo llamado abstracto del título, que es una historia condensada del título. Si el abstracto del título está limpio, la venta puede proceder ¡y vas en camino a la mesa de cierre!

Como la mayoría de las personas sabe, cuando compras una casa usando una hipoteca, realmente no es solo tuya. Básicamente, tú y el prestamista hipotecario son dueños en conjunto y luego cuando terminas de pagar la hipoteca, ¡la casa es toda tuya!

Gravámenes hipotecarios

Las viviendas hipotecadas están sujetas a un gravamen hipotecario, lo que simplemente significa que no puedes vender la propiedad sobre la cual se basa la hipoteca a menos que pagues la hipoteca en su totalidad, ya sea con el producto de la venta o de tu bolsillo. Tiene sentido que no puedas vender una propiedad que no es solamente tuya, ¿correcto? A esto se le llama gravamen voluntario, porque tú eliges que se aplique cuando sacas la hipoteca.

Gravámenes involuntarios

Además de este tipo de gravamen sobre una propiedad, también hay gravámenes involuntarios. Estos pueden incluir embargos fiscales, si no has pagado los impuestos sobre la propiedad, o gravámenes por orden judicial, si un tribunal determina que no le pagaste a un contratista por trabajo hecho en tu propiedad. Las asociaciones de propietarios de vivienda también pueden poner un gravamen sobre tu propiedad dependiendo de sus estatutos o falta de pago.

Los gravámenes siguen a la propiedad, no al propietario, por lo que se deben pagar antes de cualquier venta o podría ocurrir una transferencia de título. A veces el comprador acepta pagar parte de o todos los gravámenes sobre la propiedad para que el vendedor no lo tenga que hacer, pero como sea, alguien tiene que pagarlos.

La compañía de títulos hará su mejor esfuerzo por asegurarse de que no haya manchas sobre el título antes de que cierres por una propiedad, pero siempre pueden surgir cosas en el futuro. Al igual que con cualquier inversión, hay un cierto elemento de riesgo. Y como con muchas otras inversiones grandes —un auto, un barco, etc.— también hay disponible un seguro para el título. Los reclamos sobre una propiedad pueden surgir en cualquier momento, y asegurarte de tener un seguro de título de tu compañía de títulos de propiedad te protegerá de una pérdida financiera por causa de reclamos omitidos o futuros.

Más específicamente, el seguro de título, dependiendo de las disposiciones de tu póliza, te protegerá de costos judiciales y cualquier otra pérdida económica causada por el reclamo. Esto no significa que sea imposible que un reclamo resulte en ejecución hipotecaria, pero si tienes un seguro de título, es muy poco probable.

Un documento de cadena de títulos establece un historial de titularidad de una propiedad específica. Esto es importante porque ayuda a evitar la confusión sobre quién es dueño de la propiedad, y puede resultar útil si alguna vez se cuestiona la titularidad de tu propiedad.

Si estás planeando hacer una transferencia de titularidad porque compraste una nueva casa, obtén más información sobre los cargos de título que pagarás en el cierre.