Escritura de la casa: definición y explicación

Cuando compras una casa, la titularidad de la propiedad cambia del vendedor al comprador. Hay mucho papeleo para hacerlo oficial, pero cuando todo esté finalizado, recibirás la escritura de tu nueva casa.

Veamos más de cerca qué es la escritura de una casa, los diferentes tipos de escrituras y cuál tendrías si compras una casa.

¿Qué es la escritura de una casa (escrituras de propiedad)?

La escritura de una casa (a veces llamada escritura de propiedad) es un documento escrito, generalmente redactado por un abogado de bienes raíces, que transfiere la propiedad del vendedor (otorgante) al comprador (cesionario). Las escrituras son importantes porque muestran quién tiene el interés de propietario legal por una propiedad.

Cuando se vende una casa, el otorgante debe entregarle la escritura al cesionario, quien posiblemente hará una investigación de títulos para estar completamente seguro de que la propiedad no tiene gravámenes. Después, la escritura se notariza y se archiva como un registro público con el Registrador de Escrituras en el condado donde la propiedad está ubicada.

¿En qué se diferencian la escritura del título de una casa?

A veces, las personas confunden los términos “escritura” y “título” porque ambos están relacionados con los derechos de propiedad de un bien. Sin embargo, una escritura es un documento legal físico mientras que un título de propiedad es conceptual y no tangible. Este se refiere a los derechos de propiedad vinculados a la propiedad. En cambio, una escritura transfiere el título del otorgante al cesionario. Entonces, cuando compras una casa, tendrás ambos el título y la escritura.

¿Cómo es la escritura de una casa?

Una escritura debe ser un documento físico por escrito. Dicho eso, no hay un documento estándar que se use para todas las transacciones de bienes raíces. El aspecto físico de una escritura puede variar de un estado a otro.

¿Qué incluye la escritura de una casa?

Una escritura suele estar firmada y notariada, pero la información que incluye puede variar de una a la siguiente. Cada estado tiene diferentes requisitos para lo que debe incluir una escritura. Aun así, muchas escrituras contienen el mismo tipo de información, incluyendo:

• Nombre y dirección del otorgante y el cesionario
• Una descripción legal de la propiedad
• Palabras de traspaso o una cláusula de concesión que transfiere la propiedad al cesionario
• Cláusula de consideración que declara lo que el otorgante recibió a cambio de la propiedad
• La firma del otorgante

Tipos de escrituras de propiedad

En general, hay dos categorías principales de escrituras: privadas y oficiales. La mayoría de las veces, las escrituras privadas se usan en la transferencia de una propiedad, mientras que las escrituras oficiales tienden a usarse cuando hay sentencias judiciales.

Las escrituras también se clasifican por la cantidad de protección que dan a los propietarios de vivienda. Abajo examinaremos los tipos de escrituras que es más probable que encuentres cuando compras o vendes una casa.

Escritura de garantía general

Una escritura de garantía general se usa en muchas transacciones de bienes raíces porque es uno de los tipos más seguros de escritura. Para garantizar que el cesionario tenga un derecho claro sobre la propiedad, una escritura de garantía general asegura que la propiedad no tenga ningún gravamen, carga o deuda. Con una escritura de garantía general, el comprador puede tener la confianza total de que es el dueño legal absoluto de la propiedad. Las escrituras de garantía especiales y las escrituras de finiquito no ofrecen la misma protección para los cesionarios.

Si más adelante se detecta un defecto en el título de la propiedad, un cesionario con una escritura de garantía general puede demandar al otorgante por daños y perjuicios. El cesionario tampoco será responsable de pagar ningún gravamen que se encuentre después de tomar posesión de la propiedad. Incluso si el defecto del título ocurrió antes de que el otorgante asumiera la propiedad del inmueble, el otorgante sigue siendo legalmente responsable.

¿Qué cubre una escritura de garantía general?

Como ya se mencionó, una escritura de garantía general otorga una garantía completa del título. En la mayoría de los estados, esto incluye los siguientes convenios de título.

• Convenio de derecho de transferir: asegura que el otorgante pueda legalmente vender la propiedad.
• Convenio de posesión: garantiza que el otorgante posee la titularidad legal de la propiedad.
• Convenio contra cargas y gravámenes: garantiza que el otorgante haya informado al cesionario de cualquier gravamen impuesto sobre la propiedad.
• Convenio de disfrute pacífico: garantiza que el beneficiario no perderá la posesión de la propiedad debido a reclamos de terceros de un título superior.
• Convenio de garantía: garantiza que el otorgante protegerá la propiedad contra cualquier otro reclamo de propiedad.
• Convenio de futuras garantías: garantiza que el otorgante tomará las medidas necesarias para corregir cualquier gravamen en el título.

Escritura de garantía especial

A veces llamada escritura de garantía limitada, escritura de convenio o escritura de concesión, una escritura de garantía especial les da a los cesionarios cierto nivel de protección, aunque no tanto como con una escritura de garantía general. Una escritura de garantía especial le asegura al cesionario la ausencia de gravámenes u otros problemas con la propiedad resultantes del tiempo de propiedad del otorgante, en lugar de por todo el tiempo. Las escrituras de garantía especial se usan más a menudo en casos donde el vendedor no tiene todo el historial de la propiedad, como en una:

• Venta de propiedad comercial
• Venta de patrimonio
• Ejecución hipotecaria

¿Qué cubre una escritura de garantía especial?

Una escritura de garantía especial le da al cesionario una garantía de título limitada. Básicamente, la garantía es limitada porque solo cubre el período que la propiedad fue del otorgante. Con una escritura de garantía especial, el cesionario asume algo de riesgo en que sería responsable por cualquier gravamen que haya ocurrido antes de que el otorgante tomara posesión. Además, el cesionario no puede demandar al otorgante por no transferir un título limpio.

Escritura de finiquito

Una escritura de finiquito sirve para transferir una propiedad de un otorgante a un cesionario, con muy poca protección para el cesionario. Este tipo de escritura se usa con más frecuencia para transferir propiedades entre familiares o cuando hay que corregir un error en la escritura.

¿Qué cubre una escritura de finiquito?

De los tres tipos de escrituras que hemos hablado hasta ahora, una escritura de finiquito es la que menos protección le ofrece al cesionario. La escritura de finiquito simplemente transfiere el título sin ninguna garantía de título, por lo que, si se descubre cualquier defecto después de la transferencia, el cesionario es el legalmente responsable.

Escritura de propósito especial

Las escrituras de propósito especial tienen una capacidad legal u oficial. Igual que las escrituras de finiquito, las escrituras de propósito especial no ofrecen ninguna protección a los cesionarios. Existen varios tipos de escrituras de propósito especial, cada una de las cuales se usa solo en casos particulares.

Tipos de escrituras de propósito especial

Examinemos más de cerca algunos de los tipos más frecuentes de escrituras de propósito especial.

• Escritura de sheriff: Este tipo de escritura se usa para transferir la propiedad a un comprador en una venta de sheriff.
• Escritura fiscal: Las escrituras fiscales se usan cuando la titularidad de una propiedad se transfiere a un organismo gubernamental debido al atraso en el pago de los impuestos sobre la propiedad.
• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Un propietario de vivienda puede usar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria para transferir la titularidad de la propiedad a su prestamista para evitar la ejecución hipotecaria.
• Escritura de albacea: Un albacea testamentario utiliza una escritura del albacea para transferir la titularidad de una propiedad a un cesionario mencionado en el testamento de una persona fallecida.
• Escritura de administrador: Las escrituras del administrador se usan cuando alguien muere sin testamento. Un administrador designado por el tribunal selecciona al cesionario y usa la escritura para transferir la propiedad.
• Escritura de donación: Una escritura de donación se usa para transferir la titularidad de una persona a otra cuando la transacción no implica remuneración.

¿Cómo obtienes la escritura cuando compras una casa?

En el cierre del negocio, deberías recibir una copia de la escritura de la casa cuando te transfieren el título. También puedes pedir una copia adicional en cualquier momento por medio de la Oficina del Registrador del Condado o la Oficina del Registro de Escrituras (el nombre oficial puede variar en cada lugar).

¿Es posible hacer cambios a la escritura de tu casa?

Posiblemente tengas que ir a la Oficina del Registrador del Condado si necesitas agregar o eliminar a una persona de la escritura, cambiar tu nombre en la escritura, actualizar un error en el documento o hacer cualquier otro cambio. El proceso para hacer esas modificaciones puede variar de un estado a otro, así que lo mejor es investigar. En algunos casos, quizás tengas que presentar los cambios solicitados ante el tribunal porque las escrituras son documentos públicos. Tal vez también tengas que pagar para que los cambios queden registrados.

Si no estás seguro de si necesitas hacer cambios a la escritura de tu casa o si necesitas orientación para comenzar el proceso, un abogado de bienes raíces posiblemente la persona ideal para ayudarte.

Conclusión sobre las escrituras

La escritura de una casa es un documento legal importante que transfiere el título, o la titularidad de una propiedad, del vendedor al comprador. La mayoría de las ventas de casas implican el uso de escrituras privadas, y diferentes tipos de escrituras ofrecen diversos niveles de protección para ambos el comprador y el vendedor. Aun así, estos documentos pueden ser confusos. Un abogado de bienes raíces es posiblemente la persona ideal para guiarte en tu situación específica.

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