Ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa: todo lo que necesitas saber

Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera valiosa que permite que los propietarios de vivienda mayores de 62 años usen el capital de tu vivienda y se queden en su casa. Aunque no hacen los pagos mensuales de la hipoteca tradicionales, todavía tienen gastos que cubrir, como los impuestos sobre la propiedad. Si te atrasas en los impuestos sobre la propiedad u otros gastos relacionados con la vivienda, podrías provocar una ejecución hipotecaria sobre tu propiedad.

Para evitar la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa, debes entender qué es una hipoteca inversa —incluyendo los posibles riesgos y beneficios— y saber qué puede provocar un proceso de ejecución hipotecaria.

¿Qué es la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo basado en el capital que tienes acumulado en tu residencia principal. Es una opción de préstamo que suelen usar los jubilados para complementar sus gastos del costo de vida y mantener su estilo de vida.

Incluso puedes considerar una hipoteca inversa, aunque todavía estés pagando tu hipoteca. El prestamista usa parte de los fondos de la hipoteca inversa para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca.

Los propietarios de vivienda no tendrán pagos mensuales de la hipoteca tradicionales, aunque se seguirán acumulando intereses sobre el préstamo. Pero tendrán gastos de propiedad de vivienda que deben cubrir —como los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda— y términos del préstamo que deben cumplir para evitar el incumplimiento.

La ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa se produce cuando ocurre uno de los eventos descritos en el acuerdo de préstamo. La cantidad total del préstamo, incluyendo los intereses acumulados, se debe pagar y es pagadera al prestamista después de un evento calificado, como la muerte del propietario. Por lo general, el patrimonio del fallecido o sus herederos serán responsables de pagar al prestamista.

Tipos de hipotecas inversas

Hay tres tipos de hipotecas inversas. Cada tipo tiene condiciones específicas para la ejecución hipotecaria que pueden variar según la ubicación y los ingresos.

• Hipoteca inversa para un solo propósito: esta opción solo está disponible en algunos estados y generalmente la ofrecen agencias gubernamentales y organizaciones sin fines de lucro a prestatarios de ingresos bajos a moderados. Aunque las hipotecas inversas para un solo propósito suelen ser menos costosas, los prestatarios solo pueden usar los fondos del préstamo para un propósito específico aprobado por un prestamista.
• Hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM): la Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura la HECM, que ofrece muchas protecciones de préstamo para los prestatarios. Por lo general, el seguro de la FHA ayuda a evitar que los propietarios deban más de lo que vale su casa, ya que cubre hasta el 85% del valor de la vivienda.
• Hipoteca inversa privada: las hipotecas privadas no tienen límites para los préstamos. En 2022, la cantidad máxima del préstamo que un prestatario podía recibir en una hipoteca inversa se basaba en un valor de vivienda de $970,800, incluso si su casa valía más. La FHA no asegura las hipotecas privadas y, generalmente tienen tasas de interés más altas que los préstamos HECM. La mayoría de los prestamistas solo pagan una suma total. Esta opción es ideal para los propietarios que esperan que sus viviendas tengan una valoración muy por encima del límite de HECM.

Aunque Rocket Mortgage^® actualmente no ofrece hipotecas inversas, los prestatarios pueden solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo, una opción para retirar dinero de su casa.

Causas de la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa

Varios eventos descritos en tu acuerdo del préstamo pueden iniciar una ejecución hipotecaria de hipoteca inversa, y solo tiene que ocurrir uno de ellos para provocar la ejecución hipotecaria. Estos son eventos frecuentes que pueden desencadenar una ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa:

• El prestatario fallece y su cónyuge no está en el préstamo.
• La propiedad se vende o el título se transfiere.
• El prestatario no usa la casa como su residencia principal.
• El prestatario no ha vivido en la casa por más de 12 meses consecutivos.
• El prestatario no hizo pagos de impuestos sobre la propiedad o seguro de la vivienda.
• El prestatario no está haciendo el mantenimiento de la vivienda.

Lee detenidamente tu acuerdo de préstamo de la hipoteca inversa para saber qué eventos pueden provocar una ejecución hipotecaria.

Proceso de ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa

Un evento calificado pondrá en marcha el proceso e iniciará la ejecución hipotecaria de la hipoteca inversa. Como las hipotecas inversas más frecuentes son los préstamos HECM, repasaremos la línea de tiempo para una ejecución hipotecaria de una HECM.

La línea de tiempo de una ejecución hipotecaria comienza en la fecha del evento desencadenante, no en la fecha en que el prestamista o el administrador se enteran. Para evitar la posible ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa, avisa al prestamista sobre cualquier evento calificado lo antes posible.

• En el plazo de los 30 días posteriores al evento calificado, un prestamista enviará por correo una carta de “Vencimiento y pago” al cónyuge sobreviviente o a los herederos, dándoles 6 meses para pagar la cantidad del préstamo o vender la vivienda para liquidar el préstamo.
• Es posible que el prestamista o el administrador del préstamo tenga que enviar un aviso previo a la ejecución hipotecaria en el plazo de 6 meses.
• Si el préstamo no está pagado en el plazo de 6 meses, el cónyuge sobreviviente o el heredero tienen al menos dos oportunidades para pedir una extensión de 3 meses al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Las solicitudes están sujetas a la aprobación del HUD. Para mejorar la probabilidad de aprobación, el cónyuge sobreviviente o los herederos deben presentar pruebas de sus esfuerzos continuos de refinanciar la hipoteca o vender la propiedad. Es posible que las hipotecas inversas para un solo propósito y las hipotecas inversas privadas no ofrezcan extensiones.
• Si la deuda permanece sin pagarse, el prestamista o el administrador del préstamo pueden ejecutar la hipoteca de la vivienda. El proceso de la ejecución hipotecaria dependerá de la ley del estado.

Mantener una comunicación constante con tu proveedor de servicios de préstamos te ayudará a navegar mejor el proceso, independientemente de la hipoteca inversa que tengas.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa

• Puedes conservar la propiedad de tu casa refinanciando a una hipoteca tradicional. Rocket Mortgage ofrece hipotecas convencionales para ayudar a las personas y familias que se enfrentan a la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa. También ofrecemos opciones de financiamiento, como un refinanciamiento con desembolso de efectivo, para ayudar a los propietarios de vivienda a cubrir sus gastos.
• Para aumentar tu posibilidad de atrasar la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa, especialmente si necesitas solicitar extensiones, comunícate pronto y seguido con el administrador de tu préstamo.
• Si el administrador de tu préstamo ofrece un plan de pago, averigua si calificas.
• Considera consultar con un consejero del HUD. Ellos dan consejos gratuitos para prevenir la ejecución hipotecaria.
• Considera vender la casa y usas el dinero de la venta para pagar la hipoteca inversa.
• Si tienes los fondos disponibles, puedes pagar la deuda con efectivo, quedarte con la propiedad y deshacerte de la hipoteca inversa.

Protecciones contra la ejecución hipotecaria para los prestatarios con una hipoteca inversa

Las HECM tienen protecciones para ayudar a reducir los riesgos de una hipoteca inversa. Antes de obtener una hipoteca, los prestatarios deben ir a una sesión de consejería de 90 minutos aprobada por el HUD. Durante la sesión, los prestatarios aprenden sobre los beneficios y posibles riesgos de la hipoteca y exploran otras opciones y estrategias de financiamiento.

Extensiones

Con una HECM, los propietarios de vivienda elegibles, los cónyuges sobrevivientes o sus herederos pueden solicitar dos extensiones de 3 meses durante la ejecución hipotecaria. El HUD da la autorización final de cualquier solicitud de extensión.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda, los cónyuges sobrevivientes o los herederos pueden detener la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa devolviendo voluntariamente la escritura al administrador del préstamo.

Cónyuge no prestatario elegible

Un cónyuge sobreviviente que no está en la hipoteca inversa o en el título puede calificar como cónyuge no prestatario. Un cónyuge no prestatario elegible debe cumplir cinco criterios para calificar:

1. Estar atrasado en los pagos de impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.
2. Da mantenimiento a la propiedad de acuerdo con las condiciones del préstamo HECM.
3. Estaba legalmente casado con el propietario de la vivienda.
4. La casa era su residencia principal mientras la HECM estaba vigente.
5. Puede tener legalmente el título de la vivienda en el plazo de 90 días posteriores a la muerte del cónyuge.

Riesgos de ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa

Aunque las HECM ofrecen cierta reducción de riesgos para los prestatarios, otras opciones de hipoteca inversa pueden conllevar más riesgos para los prestatarios o sus herederos. Por ejemplo, si un cónyuge sobreviviente o heredero hereda las responsabilidades de una hipoteca tras la muerte de un prestatario, eso puede imponer una carga financiera que puede dar lugar a la ejecución hipotecaria.

Además, en el caso de un prestatario vivo que pasa por la ejecución hipotecaria de una hipoteca inversa, el prestamista puede implementar un fallo de deficiencia en tu contra si la venta de tu antigua propiedad no satisface tu deuda.

Conclusión

Las hipotecas inversas permiten que los propietarios de vivienda mayores de 62 años usen el capital de tu vivienda y complementen sus gastos y estilo de vida. Pero un evento que provoca una ejecución hipotecaria —como mudarse o no pagar los impuestos sobre la propiedad— puede convertir esta valiosa herramienta financiera en una carga económica para ti, un cónyuge sobreviviente o tus herederos. Trabaja con tu prestamista o administrador del préstamo para evitar la ejecución hipotecaria.

Si estás explorando opciones de financiamiento hipotecario, obtén más información sobre un refinanciamiento con desembolso de efectivo con Rocket Mortgage.