Depósito en garantía: ¿Qué es y cómo funciona?

Si estás comprando una casa, es probable que escuches el término “depósito en garantía” usado en distintos contextos. Esencialmente, un depósito en garantía es un acuerdo financiero en el que una tercera parte neutral retiene fondos o activos en nombre de dos partes involucradas en una transacción hasta que se cumplan ciertas condiciones. Esto es especialmente pertinente durante el proceso de compra de una vivienda.

Seas comprador, vendedor o propietario de una vivienda, comprender cómo funciona el depósito en garantía y sus beneficios puede ayudarte a manejar con mayor confianza y facilidad las complejidades de las transacciones inmobiliarias.

¿Cómo funciona el depósito en garantía?

Un acuerdo de depósito en garantía se utiliza en transacciones inmobiliarias para proteger tanto a los compradores como a los vendedores durante el proceso de compra de una vivienda. Durante el plazo de la hipoteca, la cuenta de depósito en garantía retendrá fondos para el pago de impuestos y seguro del propietario de vivienda.

¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?

En el mercado de bienes raíces, el depósito en garantía suele usarse por dos motivos:

• Para proteger el depósito de buena fe del comprador para que la parte correcta reciba el dinero según las condiciones de la venta.
• Para retener los fondos de un propietario de vivienda para el pago de impuestos y seguro.

Debido a los distintos propósitos que tiene, hay dos tipos de cuentas de depósito en garantía. Una se usa durante el proceso de compra de la vivienda, mientras que la otra se usa durante la vigencia del préstamo.

Cuentas de depósito en garantía para la compra de una vivienda

Cuando compras una casa, tu contrato de compraventa incluye un depósito en buena fe, también conocido como depósito de buena fe. Este depósito demuestra al vendedor que estás comprometido con la compra de la vivienda. Si el contrato no se cumple por culpa del comprador, el vendedor suele quedarse con el dinero. Si la compra se concreta con éxito, el depósito se aplica al pago inicial del comprador.

Para proteger al comprador y al vendedor, se establece una cuenta de depósito en garantía donde se retiene el depósito de buena fe hasta que se cierre la transacción.

A veces, los fondos quedan en el depósito en garantía después de que se completa la venta de la casa. Esto se llama retención del depósito en garantía. Hay muchos motivos por los que puede ser necesaria una retención del depósito en garantía. Por ejemplo, si el comprador y el vendedor acuerdan que el vendedor puede permanecer en la casa un mes más o si hay facturas pendientes de pago (como una factura de agua) a cargo del vendedor.

Si estás construyendo una casa nueva, el dinero puede permanecer en el depósito en garantía hasta que apruebes todos los trabajos. Cuando se cumplan las condiciones, el dinero se entregará a la parte correspondiente.

Cuentas de depósito en garantía para impuestos y seguro

Tu prestamista hipotecario también puede establecer una cuenta de depósito en garantía para pagar tus impuestos y el seguro de vivienda. En algunos estados, estas cuentas se conocen como cuentas de retención. Cada mes, el administrador de tu hipoteca retira una parte de tu pago mensual de la hipoteca y la deposita en la cuenta de depósito en garantía hasta que llegue el momento de pagar los impuestos y el seguro.

La cantidad necesaria para depósito en garantía puede variar porque tus impuestos y las primas del seguro cambian de un año a otro. El administrador determinará tus pagos del depósito en garantía del año siguiente según las facturas que se pagaron el año anterior. Para garantizar que haya suficiente dinero en el depósito en garantía, la mayoría de los prestamistas exigen que la cuenta tenga como mínimo el equivalente a 2 meses de pagos.

Tu prestamista o administrador analizará tu cuenta de depósito en garantía todos los años para asegurarse de que el dinero que se recaude no sea demasiado ni muy poco. Si el análisis de tu cuenta de depósito en garantía determina que han cobrado demasiado dinero para pagar los impuestos y el seguro, recibirás lo que se conoce como reembolso del depósito en garantía.

Si se demuestra que el dinero recaudado es muy poco, deberás cubrir la diferencia. Es posible que te ofrezcan hacer un pago único o aumentar la cantidad de tu pago mensual de la hipoteca para compensar la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía.

¿Cómo se calcula el depósito en garantía?

La cantidad necesaria para depósito en garantía puede variar porque tus impuestos y las primas del seguro cambian cada año. Dicho esto, el administrador determinará tus pagos del depósito en garantía del año siguiente según las facturas que se pagaron el año anterior. Utilizarán documentos del cierre del préstamo, la autoridad fiscal y tu compañía de seguros para calcular el total. Luego, pueden dividir esta cifra entre 12 para determinar tu pago mensual de garantía, que se sumará a tu pago mensual de hipoteca.

Para garantizar que haya suficiente dinero en el depósito en garantía, la mayoría de los prestamistas exigen que la cuenta tenga como mínimo el equivalente a dos meses de pagos.

¿Quién administra la cuenta de depósito de garantía?

Las cuentas de depósito en garantía las pueden administrar una diversidad de terceros, como una compañía de depósito en garantía, un agente de la cuenta de depósito en garantía o un administrador de hipotecas. Según la parte del proceso en la que estés, se determinará quién administrará la cuenta.

Compañías de depósito en garantía y agentes de depósito en garantía

Cuando compras una casa, el depósito en garantía puede administrarlo una compañía de administración de hipotecas o un agente. El agente o la compañía de depósito en garantía algunas veces es la compañía de títulos de propiedad.

La compañía de depósito en garantía no solo administra el depósito del comprador, sino que también puede ser responsable de retener la escritura y otros documentos relacionados con la venta de la casa.

Dado que la compañía trabaja tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de bienes raíces, la tarifa por sus servicios suele dividirse equitativamente entre las dos partes.

Administradores de hipotecas

El administrador de hipotecas maneja tu hipoteca desde el cierre hasta que lo pagues por completo. Los administradores de hipotecas son responsables de cobrar tu pago hipotecario, mantener los registros de pagos y administrar tu cuenta de depósito en garantía. Algunos prestamistas administran sus propios préstamos, mientras que otros venden los derechos de administración a otra empresa. Por eso, es recomendable verificar las políticas de tu administrador hipotecario.

Si tu administrador hipotecario maneja los pagos de impuestos y seguros por ti, debes informarle si cambias de proveedor de seguros o de póliza para que actualicen la información en tu cuenta.

Beneficios de una cuenta de depósito en garantía

El mayor beneficio de tener una cuenta de depósito de garantía de Rocket Mortgage^® es que tendrás tranquilidad sabiendo que estás siendo atendido por la compañía de préstamos hipotecarios más premiada de la historia, según las encuestas de consumidores de J.D. Power.*

Para compradores de viviendas

Una cuenta de depósito en garantía es fundamental para proteger tu depósito durante la venta de una casa. Supongamos que tienes un contrato de compraventa, pero la venta se cancela por un problema que se detectó en la inspección de la vivienda.

Si entregaste tu depósito directamente al vendedor, hay una posibilidad de que el vendedor no te lo devuelva. Sin embargo, dado que un tercero retiene el depósito, puedes estar seguro de que te lo devolverán según el acuerdo.

Para los propietarios de viviendas

Una cuenta de depósito en garantía te quita la presión de hacer un pago total para cubrir impuestos y seguros. Al pagar tus impuestos y seguros durante el año, los pagos son más manejables.

Otra ventaja es que no tienes que llevar un registro de las fechas de pago. Cuando tus facturas de impuestos y primas de seguro venzan, el administrador de tu hipoteca usará la cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que se paguen a tiempo, cada vez. De esa manera, no te retrasarás en tus pagos.

Incluso, tu administrador cubrirá las facturas si tu cuenta de depósito en garantía tiene fondos insuficientes, pero serás responsable de reponer el saldo negativo más adelante.

Para los prestamistas

Los prestamistas tienen un interés directo en asegurarse de que tus impuestos sobre la propiedad y el seguro se paguen por dos motivos:

Si tus facturas de impuestos no se pagan, la autoridad tributaria podría imponer un gravamen sobre tu casa, lo que podría costarle dinero al prestamista si la autoridad decide ejecutar la hipotecaria.

Si la cobertura de tu seguro de la vivienda caduca, un daño significativo o la pérdida de la propiedad podría tener como consecuencia una disminución sustancial de su valor.

Con una cuenta de depósito en garantía para el préstamo, tu prestamista se asegurará de que se paguen las facturas.

Los inconvenientes de las cuentas de depósito en garantía para propietarios de viviendas

Aunque no existen desventajas significativas al tener una cuenta de depósito en garantía en una hipoteca, hay algunas cosas a considerar:

Pagos mensuales de una hipoteca más altos

Una cuenta de depósito en garantía se financia mediante tu pago mensual del préstamo, lo que hace que tu factura mensual sea más alta que si no tuvieras una cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, esto también significa que no tienes que pagar los impuestos ni el seguro en un solo pago total cuando se vencen, por lo que, en realidad, no es una desventaja si lo piensas bien.

En general, el depósito en garantía agrega entre el 1% y el 2% al precio de compra total de una vivienda en cargos de depósito en garantía.

Estimados de depósito en garantía más bajas de lo realmente necesario

La cantidad necesaria para tu cuenta de depósito en garantía depende de tus impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro de vivienda, que pueden cambiar cada año. La cantidad que se necesita se basa en las facturas del año anterior.

Cuando te mudas por primera vez a tu hogar, la propiedad se revalúa con fines fiscales. Esto puede hacer que tus impuestos sobre la propiedad aumenten de manera considerable, especialmente si sube el valor de la vivienda. Cuando un administrador estima el depósito en garantía, es posible que no pueda predecir un aumento en tus impuestos sobre la propiedad. Rocket tiene procesos para predecir razonablemente las facturas fiscales en las compras de viviendas, pero no todos los emisores de préstamos o administradores lo hacen.

Por lo tanto, el depósito en garantía puede no ser suficiente. Si eso sucede, tendrás que pagar la diferencia con un aumento en tu pago mensual de depósito en garantía.

Por otro lado, si queda dinero en tu depósito en garantía después del pago anual de los impuestos y el seguro, tu administrador te hará un reembolso de los fondos excedentes.

Cambios en tu pago mensual

El depósito en garantía se vuelve a evaluar al menos una vez año y, dependiendo de si faltaron fondos o hubo dinero excedente, tu administrador hará un cálculo nuevo para el año. Si faltaron fondos, tu pago hipotecario aumentará porque el cálculo será mayor.

Con esta cifra más alta, se intenta evitar que falten fondos de nuevo. Si se retiene demasiado dinero en la cuenta, tu pago hipotecario mensual puede bajar y recibirás un reembolso.

Qué no cubren las cuentas de depósito en garantía

Las cuentas de depósito en garantía están diseñadas para administrar ciertos gastos recurrentes específicos, pero no cubren todos los costos asociados con ser propietario de una vivienda. Por ejemplo, los pagos de electricidad, gas, agua y otros servicios públicos debe gestionarlos directamente el propietario de vivienda. De igual forma, si vives en una comunidad con una asociación de propietarios (HOA), deberás pagar esos cargos por separado, ya que no están incluidas en el depósito en garantía.

Las facturas de impuestos suplementarios, que pueden surgir por cambios en la propiedad o nuevas construcciones, tampoco se manejan por medio de tu cuenta de depósito en garantía.

¿Necesitas una cuenta de depósito en garantía?

Puede ser posible pagar tus impuestos y seguro sobre la propiedad por tu cuenta, en lugar de usar una cuenta de depósito en garantía. Si lo haces, reducirás tu pago hipotecario mensual, pero deberás ahorrar para pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta.

Además, podrías tener que pagar un cargo por administrar tus propios impuestos y seguros. Administrar cuentas de depósito en garantía es un servicio gratuito que ofrecen administradores como Rocket Mortgage, por lo que, a menudo, simplemente no tiene sentido financiero optar por no tener una cuenta de depósito en garantía para tu hipoteca.

Los requisitos para eximir la cuenta de depósito de garantía varían dependiendo de si optas por no tener la cuenta cuando obtienes el préstamo o si eliges eliminarla después. Si no quieres que se incluya el depósito en garantía para los impuestos y seguros desde el principio, solo debes cumplir con los requisitos mínimos de pago inicial o equidad y puntuación de crédito para tu préstamo. 

Si quieres eliminar tu cuenta de depósito en garantía después del cierre, hay varios requisitos, pero el más visible probablemente sea el requisito de capital mínimo. Algunos préstamos convencionales exigen un 20% de capital basándose en el valor original antes de poder cerrar una cuenta de depósito en garantía existente.

Los únicos préstamos que exigen cuentas de depósito en garantía durante el plazo de la hipoteca son los de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Las primas de seguro hipotecario que la FHA exige se pagan desde la cuenta de depósito en garantía.

A veces los prestamistas exigen un depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad, pero no para el seguro de la vivienda.

¿Puedes retirar el depósito en garantía de tu hipoteca?

En la mayoría de los casos, puedes quitar el depósito en garantía de tu hipoteca, pero eso no significa que siempre sea una buena idea. Sin embargo, si has decidido que retirar el depósito en garantía es la mejor opción para ti, necesitarás asegurarte de cumplir ciertos criterios con tu prestamista y otros participantes.

Por ejemplo, algunos prestamistas exigen que tengas una relación préstamo-valor (LTV) de 80% o menos en ciertos casos y una cuenta de depósito en garantía con un saldo positivo. También es probable que necesites pruebas de una póliza de seguro de vivienda vigente.

Nuevamente, algunos préstamos necesitan un depósito en garantía (como los préstamos de FHA o aquellos con seguro contra inundaciones obligatorio), por lo que eliminar el depósito en garantía no será una opción en algunos casos.

Conclusión: el depósito en garantía protege a compradores y vendedores

El depósito en garantía es una parte importante de la compra de una vivienda. Protege a compradores y vendedores durante la venta de la casa y ofrece una manera conveniente de pagar tus impuestos y el seguro.

En algunos casos, se exige una cuenta de depósito en garantía, y en otros no es necesaria. Esto depende del tipo de préstamo que obtengas y de tu perfil financiero.

Puede ser tentador prescindir de una cuenta de depósito en garantía porque podría significar un pago hipotecario mensual más bajo. Sin embargo, a largo plazo, el depósito en garantía proporciona tranquilidad al eliminar la responsabilidad de asegurarte de que esos pagos importantes se hagan (y de tener que pagarlos en un solo pago cuando se vencen).

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