¿Cuándo vender tu propiedad de alquiler?

La pregunta sobre cuándo vender una propiedad de alquiler es una que los inversionistas de bienes raíces hacen todos los días. Aunque muchos creen que el factor crítico es el momento del mercado inmobiliario, también hay varios factores técnicos y personales que debes considerar. Abajo, cubriremos las señales más valiosas de cuándo vender tu propiedad de alquiler para obtener el mayor rendimiento.

4 señales de que es momento de vender tu propiedad de alquiler

El momento del mercado inmobiliario no es la única señal que debes considerar al decidir si vender. Revisar los valores medibles de la propiedad en sí, como la tasa de capitalización de bienes raíces o tus propios objetivos económicos, es esencial para tomar la decisión correcta. Sigue leyendo para conocer cuatro de los factores más importantes a considerar.

1. Pérdida del flujo de caja positivo

El flujo de caja de tu inversión es el dinero en efectivo transferido dentro y fuera de la propiedad. Si los gastos de la propiedad (el dinero gastado en seguros, impuestos y reparaciones) son mayores que los ingresos (el dinero que ganas del alquiler), puede ser momento de vender.

El momento de considerar la venta es cuando la inversión pasa de tener flujo de caja positivo habitualmente a tener flujo de efectivo negativo habitualmente. Si el costo de las reparaciones o un mercado cambiante (más en los que se mencionan abajo) te obliga a gastar demasiado en mantenimiento o en mantener la propiedad alquilada, la propiedad puede ser más valiosa como un activo para vender que como uno para generar ingresos constantes.

2. La necesidad de reparaciones costosas

La necesidad de reparaciones costosas es uno de los problemas más frecuentes de las propiedades de alquiler que pueden hacer que tus ingresos se disparen y dan lugar a flujos de efectivo negativos. Por otro lado, algunas reparaciones o renovaciones pueden atraer a inquilinos a un precio más alto. Sin embargo, hacer frente constantemente a las molestas reparaciones puede ahuyentar a los inquilinos y dejarte con facturas cuantiosas que pagar sin ingresos de alquiler.

Si estás tratando de decidir si gastar en reparaciones o vender tu propiedad de alquiler, determina tu ROI de la inversión en bienes raíces antes de tomar la decisión final. Para calcular el ROI de una propiedad de alquiler, resta los costos operativos anuales de tus ingresos de alquiler anuales y divídelo por la cantidad que todavía debes en tu hipoteca. Usando este cálculo, puede ser momento de vender si las reparaciones hacen que tu ROI sea demasiado bajo o incluso se vuelva negativo.

3. Condiciones del mercado cambiantes

No todos los motivos para vender tu propiedad de alquiler tienen que ser negativos. Si las condiciones del mercado aumentan bastante el valor de tu propiedad, puede ser un movimiento inteligente aprovechar el mercado activo y vender la casa por una ganancia significativa. Si la oferta de viviendas es baja y la demanda es alta, el mercado es perfecto tanto para ti como para tu posible comprador. Con menos competencia en el mercado, podrás vender al precio más alto posible. Incluso con estos altos precios, la alta demanda de viviendas significa que tu comprador debería poder encontrar inquilinos fácilmente, haciendo que el trato sea beneficioso para todos los implicados. Otros factores que podrían aumentar el valor de tu vivienda lo suficiente como para convencerte de vender incluyen:

• Tasas de interés bajas
• Bajas tasas de interés
• Términos favorables de préstamos hipotecarios

4. Inversiones en crecimiento

Entonces, compraste una casa a un precio excelente, la renovaste, encontraste inquilinos confiables y la mantuviste durante algunos años para recolectar el beneficio y permitir que su valor creciera. Este ingreso pasivo puede sonar como el objetivo final, pero para muchos inversionistas, es una señal de que estás listo para la próxima aventura. Pero ¿qué pasa si no tienes suficiente valor líquido para comprar tu próxima inversión más grande y mejor? Vender una propiedad de alquiler para obtener ganancias es una excelente manera de obtener dinero en efectivo para financiar tu próxima inversión más grande y mejor.

Recuerda que tu próxima transacción no tiene que ser otra propiedad de alquiler. Muchos tipos de inversiones inmobiliarias te permitirán diversificar tu portafolio y obtener aún mayores beneficios a largo plazo.

Evaluación de aspectos económicos

Hay algunos factores económicos más que debes considerar antes de vender:

• Impuestos sobre ganancias de capital y otros impuestos: La ganancia que recibirás por vender tu propiedad de alquiler se gravará como una ganancia de capital, generalmente a una tasa del 15%, a menos que hayas sido propietario de la propiedad por menos de un año. También es posible que tengas que pagar impuestos de transferencia dependiendo de la jurisdicción local en la que está la propiedad.
• Costos de cierre y comisiones inmobiliarias: Aunque el comprador suele pagar la mayoría de los costos de cierre, los vendedores a menudo pagan más porque generalmente pagan las comisiones de los agentes de bienes raíces tanto del comprador como del vendedor, lo que generalmente cuesta alrededor del 6% del precio de venta.
• Saldo restante del préstamo hipotecario: El saldo de tu préstamo, la cantidad que debes pagar a tu prestamista después de la venta para pagar totalmente la hipoteca, puede ser diferente de tu saldo actual. Habla con tu prestamista para ver si hay más cargos o pagos de intereses que debas hacer para saldar totalmente tu deuda.

Cómo vender tu propiedad de alquiler

Vender tu propiedad de alquiler es similar a tu residencia principal, con una diferencia clave. Si tienes inquilinos viviendo en la propiedad todavía puedes hacer o deshacer una venta.

Vender una propiedad que tiene inquilinos

Es posible vender tu propiedad de alquiler aún con inquilinos viviendo en ella, pero puede haber más pasos que seguir. Aunque vender tu propiedad si tienes inquilinos puede parecer más complicado, hay ciertas situaciones en las que tus inquilinos podrían facilitar mucho la venta. Si a tus inquilinos les encanta vivir en la casa, siempre podrías ofrecer vendérselas directamente a ellos. Si no pueden comprar la propiedad, pero quieren permanecer allí, podrías centrarte en encontrar a otro inversionista inmobiliario que recibiría con gusto a inquilinos confiables ya viviendo en la casa, ahorrándoles la molestia de encontrar reemplazos.

Vender una propiedad desocupada

Vender una propiedad de alquiler desocupada es mucho más sencillo que vender una con inquilinos existentes. Para asegurarte de que la casa esté en óptimas condiciones para mostrar a posibles compradores, puedes hacer reparaciones rápidas a cualquier cosa que puedan señalar durante una inspección de la vivienda. Los problemas estructurales en el techo o la cimentación de la casa pueden arruinar una venta potencial después de meses de búsqueda del comprador adecuado, por lo que ocuparse de estos problemas antes puede ahorrarte mucho tiempo y estrés. Estas mejoras en la vivienda incluso pueden ser deducibles de impuestos.

Preguntas frecuentes sobre cuándo vender una propiedad de alquiler

Abajo se incluyen algunas de las preguntas más frecuentes sobre cuándo vender una propiedad de alquiler.

¿Cuándo es el mejor momento para vender una propiedad de alquiler?

El momento de vender una propiedad de alquiler se determina según las condiciones del mercado actual, el estado de la propiedad y tus objetivos de inversión. Aunque es difícil cronometrar la venta de tu casa para aprovechar perfectamente las condiciones del mercado, es más fácil evaluar tu situación económica para determinar si vender tu propiedad de alquiler te permitirá lograr tu objetivo.

¿Cuánto tiempo debo mantener una propiedad de inversión?

Generalmente, es mejor esperar al menos un año después de comprar una propiedad para venderla. Si la vendes en menos de un año, tendrás que pagar impuestos sobre ganancias de capital a corto plazo que pueden ser más altos que la tasa a largo plazo que pagarías si la vendes después de un año. Después de un año, cuánto más debes mantener la propiedad de inversión depende en gran medida de tus preferencias personales.

¿Cómo sé cuándo es el momento de vender mi propiedad?

Hay múltiples factores y valores medibles a considerar al decidir cuándo vender tu propiedad. Como se mencionó arriba, el flujo de efectivo de la propiedad, los dolores de cabeza de administrar reparaciones costosas, las condiciones del mercado actuales y futuras y tus propios objetivos de inversión son factores cruciales.

Conclusión

Cuatro de los factores más importantes a considerar al decidir vender tu propiedad de alquiler son el flujo de efectivo, el costo de las reparaciones, las condiciones del mercado inmobiliario y tus objetivos de inversión personales. Una vez que estés listo para vender, ten en cuenta a tus inquilinos actuales, junto con los demás costos de venta, como impuestos. Si estás preparado para comprar una propiedad de inversión, comienza el proceso hipotecario hoy.