Cuándo obtener una hipoteca con tasas en aumento

A medida que el gobierno continúa sus esfuerzos por estabilizar la economía tras la pandemia de COVID-19, los expertos esperan que las tasas de interés (el costo de pedir dinero prestado) sigan aumentando.

Pero ¿qué significan realmente las tasas de interés en aumento para los posibles compradores de vivienda y los propietarios actuales? En este artículo, compartiremos todo lo que necesitas saber sobre el entorno de tasas esperado en 2022 y cómo podría afectarte a ti y a tus finanzas.

La Reserva Federal, también conocida como la Fed, está elevando su tasa de interés de referencia, conocida como la tasa de fondos federales, como resultado de varios factores, que incluyen el impacto a largo plazo de la pandemia de COVID-19, la crisis actual en Ucrania y la inflación. La FED aumenta la tasa de fondos federales como un esfuerzo para ayudar a estabilizar la economía.

Aunque la tasa de fondos federales no controla directamente las tasas hipotecarias, los bancos y prestamistas tienen que pagarla para pedir prestado dinero entre sí a corto plazo, lo que significa que les cuesta más prestar dinero, lo que en última instancia aumenta las tasas hipotecarias.

En diciembre, la Fed anunció una serie de aumentos en las tasas que ocurrirán a lo largo de 2022, lo que indica que las tasas de interés, y por extensión las tasas hipotecarias, continuarán aumentando. Pero si estás buscando comprar una casa, ¿cómo se determinará tu tasa específica?

¿Cómo se determinan las tasas de interés?

Antes de profundizar demasiado en el estado actual del mercado inmobiliario, es importante entender cómo se determinan las tasas de interés hipotecarias. Además de la tasa de fondos federales, el mercado de bonos, la salud de la economía y la tasa de inflación también desempeñan un papel en la determinación de las tasas hipotecarias.

Más específicamente, la tasa de interés que verás en tu préstamo hipotecario también depende de factores de calificación del préstamo, como tu puntuación de crédito, la relación deuda-ingresos (DTI) y la cantidad de tu pago inicial.

Como hemos hablado, se espera que las tasas continúen aumentando a lo largo de 2022. Sin embargo, es importante reconocer que las tasas actuales no se consideran históricamente altas. Solo parecen altas en comparación con las tasas históricamente bajas experimentadas en 2020 y 2021.

A partir de la primera semana de mayo de 2022, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años está en el rango medio del 5%. Esto no es mucho más alto de lo que podrías haber encontrado al comprar una casa hace apenas unos años, en 2018. Y en comparación con las tasas en el rango del 18% durante la década de 1980, una tasa de interés del 5.50% podría parecer bastante asequible.

El hecho es que ahorrarás dinero a lo largo de la vigencia de tu préstamo hipotecario con una tasa de interés más baja. Entonces, ¿cuánto deberían afectar las tasas actuales a tu programa de compra de vivienda?

Independientemente de las condiciones del mercado, el momento adecuado para comprar una casa es cuando te sientas preparado y cuando tu puntuación de crédito y situación económica sean saludables y estables. Aunque es buena idea tener en cuenta las tasas, el aumento de las tasas de interés no debería hacerte apresurarte a comprar una vivienda, ni debería impedirte comprar la casa de tus sueños. En cambio, tómate el tiempo para comprender cómo el aumento de las tasas puede afectarte, de modo que estés mejor preparado para navegar por el proceso.

El aumento de la tasa de fondos federales y la tasa preferencial, la mejor tasa hipotecaria que los prestamistas pueden ofrecer puede afectar a los nuevos prestatarios de hipotecas y a quienes ya tienen una hipoteca de varias formas. Si eres propietario actual o estás en proceso de comprar una casa, considera lo siguiente.

Cómo se ven afectados los compradores de vivienda

En pocas palabras, el aumento de las tasas de interés podría afectar a los compradores de vivienda y su capacidad para permitirse comprar una casa. Una tasa más alta no solo significa pagar más intereses durante la vida del préstamo, sino que también implica tener menos poder adquisitivo desde el principio. Pero ¿cómo afectan las tasas de interés a la casa que puedes permitirte comprar?

Analicemos esto con un ejemplo. Cuando te aprueban una hipoteca, el prestamista determinará cuánto dinero puedes pedir prestado en función de factores de calificación del préstamo, como tu relación deuda-ingresos (DTI). Tu relación DTI es el porcentaje de tus ingresos brutos mensuales que se destina al pago de deudas como préstamos y tarjetas de crédito. Los prestamistas generalmente buscan un DTI del 45% o menos para aprobar préstamos convencionales.

Pero cuando los prestamistas calculan tu DTI, también tienen en cuenta los costos proyectados de ser propietario de una vivienda como un pago de deuda. Supongamos que puedes hacer un pago mensual de $1,800 en una hipoteca a 30 años con tasa fija, al mismo tiempo que mantienes tu relación deuda-ingresos en un 45%. Este pago mensual, junto con tu crédito e ingresos, ayudará a determinar tu presupuesto para comprar una casa.

Con una tasa de interés del 5.50%, tu pago de $1,800 puede significar que puedes comprar una casa por $350,000. Pero si esa tasa de interés aumenta en un 1%, el precio máximo de la casa que puedes pagar disminuye a alrededor de $315,000, lo que significa una disminución del 10% en tu poder adquisitivo debido a los costos adicionales de interés.

Otra opción que considerar es la hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las ARM a menudo cobran menos intereses durante el período introductorio, lo que proporciona un pago mensual más atractivo y bajo. Pero una vez que finaliza el período inicial de tasa fija, que generalmente ocurre después de los primeros 5, 7 o 10 años del préstamo, comienza el período de ajuste. Durante el resto del préstamo, la tasa de interés fluctuará según el mercado, lo que a su vez significa que tu pago mensual también fluctuará. Esto puede ser difícil de planificar dentro de tu presupuesto. Debido a esto, es importante comprender las implicaciones a corto y largo plazo de las ARM y las hipotecas de tasa fija antes de decidir cuál es la mejor opción para ti.

Cómo se ven afectados algunos propietarios de vivienda

Si ya eres propietario de una vivienda, es posible que te preguntes cómo estos aumentos de tasas te afectan. A diferencia del mercado en 2020, cuando muchos propietarios pudieron refinanciar exitosamente sus viviendas para obtener una tasa de interés más bajan, hacer una refinanciación en 2022 puede tener beneficios menos evidentes para los propietarios.

Si no tienes como objetivo reducir tu tasa y en su lugar optas por un refinanciamiento con desembolso de efectivo, donde refinancias tu préstamo por más de lo que debes y accedes a la diferencia en efectivo, es importante tener en cuenta que aún te verás afectado. Las tasas de interés más altas significan pagos mensuales más altos en tu nuevo saldo de préstamo más alto.

De manera similar, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) tienen tasas de interés que están vinculadas a las tasas preferenciales y de fondos federales, por lo que será más costoso acceder al valor líquido de tu vivienda. Sin embargo, estas opciones de préstamos ofrecen tasas de interés generales más bajas que las tarjetas de crédito y los préstamos personales, por lo que aprovechar el patrimonio neto de tu vivienda puede seguir siendo tu opción más económica a pesar del aumento de las tasas. 

A pesar de la actividad actual en la economía y el nuevo aumento de la tasa de la Fed, la vida continúa su curso y tú también deberías hacerlo. Si estás en proceso de comprar una casa, considera los siguientes consejos para aprovechar al máximo tu dinero.

Compara diferentes prestamistas

Con las tasas en aumento, es importante buscar oportunamente para encontrar el mejor préstamo para tu situación específica. Mientras comparas prestamistas, recuerda considerar las tasas y los términos del préstamo junto con factores que pueden no aparecer en el papel, como la reputación del prestamista y la calidad del servicio al cliente que recibirás. Después de todo, es probable que estés haciendo pagos en tu casa durante mucho tiempo, por lo que es importante trabajar con un prestamista en el que puedas confiar. Asegúrate de comparar el tipo de préstamo, y el costo (posibles puntos de descuento de la hipoteca) para la tasa que obtendrás.

Una vez que encuentres un prestamista, también debes tomarte el tiempo para obtener una preaprobación, que determina cuánto dinero puedes pedir prestado para comprar una casa. Tener una preaprobación te ayudará a comprender mejor la casa que puedes comprar, al mismo tiempo que indicará a los vendedores que eres un comprador serio con financiamiento garantizado.

Obtener una tasa de interés fija para tu hipoteca

Algunos prestamistas, como Rocket Mortgage®, ofrecen una tasa de interés fija para la hipoteca, lo que permite a los propietarios asegurar una tasa de interés establecida durante el proceso de préstamo. Esto significa que, independientemente de lo que suceda en la economía, tu tasa de interés se mantendrá igual durante un período determinado, generalmente alrededor de 45 días.

Pero ten en cuenta que solo obtendrás los beneficios de una tasa de interés fija para tu hipoteca si puedes cerrar el préstamo durante el período de bloqueo; de lo contrario, tu tasa bloqueada puede vencer.

Puedes refinanciar más adelante

Si obtienes una hipoteca cuando las tasas de interés son más altas de lo que preferirías, es reconfortante recordar que siempre puedes refinanciar tu préstamo para obtener mejores tasas cuando estas vuelvan a bajar. Y si actuar ahora significa asegurar la casa de tus sueños, probablemente valga la pena pagar un poco más en intereses mientras tanto.

¿Te preguntas cuándo refinanciar? No hay un momento perfecto definitivo, por lo que debes estar atento al mercado y aprovechar la oportunidad cuando veas una tasa prometedora.

Comprar una casa es una inversión a largo plazo, pero no te enfoques tanto en los aspectos económicos que te olvides de la parte más importante: encontrar una casa que puedas llamar hogar. Si encuentras la casa de tus sueños, no dejes que el aumento de las tasas te detenga para convertir tu sueño en realidad.

Recuerda: las tasas de interés actuales se consideran normales desde una perspectiva histórica, y siempre puedes optar por refinanciar para obtener una tasa más baja en el futuro.

Si estás listo para dar el siguiente paso, envía una solicitud en línea una preaprobación de Rocket Mortgage.