Costos de cierre de los préstamos hipotecarios de la FHA: ¿Cuánto puedo esperar pagar?

Si estás en el mercado buscando una casa nueva, especialmente si es tu primera, considera usar un préstamo de la FHA. Estos préstamos son parecidos a los convencionales, pero suele ser más fácil calificar y son generalmente más asequibles en el largo plazo.

Como con los préstamos convencionales, cuando obtienes un préstamo de la FHA, tienes que pagar costos de cierre. Estos costos pueden ser un poco diferentes de los convencionales, así que veamos que abarcan los costos de cierre de la FHA y algunas estrategias para reducirlos. 

¿Qué son los costos de cierre de la FHA?

Cuando compras una casa con un préstamo hipotecario para vivienda, deberás tener dos pilas de dinero en efectivo listo en la mesa de cierre. Uno para tu down payment y otro para los costos de cierre.

No importa qué tipo de préstamo hipotecario elijas, todas las hipotecas vienen con costos de cierre. Como regla general, debes planificar para tener entre el 3% y 6% de la cantidad total del préstamo disponible para costos de cierre.

Los costos de cierre de un préstamo de la FHA son generalmente los mismos que para un préstamo convencional, aunque la mezcla de costos y cargos podría variar un poco.

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo hipotecario de la FHA?

Los préstamos de la FHA son un tipo de préstamo no conforme disponible por medio de prestamistas privados. Son préstamos asegurados por el gobierno diseñados con las personas con salarios bajos y moderados en mente. Básicamente, los préstamos de la FHA son una opción para los prestatarios que quizá no califiquen para un préstamo convencional. Por lo general, piden solo el 3.5% de down payment y están disponibles incluso para quienes han tenido problemas de crédito y puntuaciones de crédito bajas. 

Los préstamos de la FHA también están diseñados con cierta flexibilidad para el límite de la relación deuda-ingreso (DTI), y se pueden evaluar manualmente. Eso significa que la decisión de aprobación no la toma un algoritmo; los prestatarios tienen la oportunidad de explicar por qué sus problemas de crédito quedaron atrás a un ser humano.

Ahora veamos qué incluyen los costos de cierre de un préstamo de la FHA, y algunas estrategias para reducirlos.

Detalle de los costos de cierre de la FHA

¿Qué tienen que pagar los compradores de vivienda en el cierre? La compra de una vivienda y la obtención de una hipoteca de la FHA implican muchas piezas. Exploremos algunas de las cosas que podrías tener que pagar.

Prima del seguro hipotecario (MIP)

La prima del seguro hipotecario (MIP) es la contraparte de la FHA al seguro hipotecario privado (PMI). Los compradores de vivienda con una hipoteca convencional deben pagar PMI hasta que lleguen al 20% de capital en su casa.

La MIP funciona un poco diferente. La FHA cobra MIP para financiar sus operaciones, y lo hace de dos maneras. Hay un pago inicial que haces en el cierre —el 1.75% del precio de compra— y una MIP anual, que se divide y luego se suma a tu pago mensual de la hipoteca.

Tus costos mensuales de MIP variarán dependiendo de la cantidad de tu préstamo, el tamaño de tu down payment y el plazo de tu préstamo. 

Cargos del prestamista

Cuando solicitas una hipoteca, tu prestamista comienza el proceso de evaluación de la solicitud del préstamo, y hace una evaluación de la cantidad de riesgo que presentas como prestamista basado en tu información financiera. Tu prestamista reunirá tu información, la revisará, preparará todos los documentos para el cierre y después potencialmente ofrecerá algunos extras como congelar la tasa de interés hipotecario. 

El comprador de la vivienda reembolsa al prestamista por estas actividades en su nombre pagando:

• Un cargo por emisión de la hipoteca
• Un cargo por evaluación de riesgo
• Un cargo por preparación de documentos
• Un cargo por emisión del préstamo complementario, si corresponde (más información más abajo)
• Un cargo por congelar la tasa de interés hipotecaria, si corresponde

Cargos de terceros

Es posible que esta no sea una lista completa, dependiendo de tu situación y lugar, pero estos son los cargos de terceros más frecuentes que los compradores de vivienda pagan en el cierre:

• Prima de la póliza de seguro de título del propietario
• Honorarios del notario
• Cargo por informe de crédito
• Cargos de registro del secretario del condado
• Cargos por tasación
• Cargos por mensajería
• Honorarios de un abogado de bienes raíces
• Cargo por certificación de inundación

Gastos prepagados

Los gastos prepagados técnicamente no son costos de cierre, pero tendrás que pagarlos más o menos al mismo tiempo, por lo que muy bien podrías considerarlos en la misma categoría. Estos incluyen gastos como impuestos y seguros prepagados, pago anticipado de interés y pagos iniciales del depósito para impuestos y seguros de la vivienda en el cierre. 

¿Cuánto puedo esperar pagar?

En general, la regla dice que los costos de cierre representan entre el 3% y 6% del precio de compra de la casa. El pago inicial de la MIP del 1.75% del precio de compra suele hacer que los préstamos de la FHA sean ligeramente más caros al principio.

¿Cuánto sabré la cantidad exacta de mis costos de cierre?

Por lo menos tres días hábiles antes del cierre, recibirás una declaración de cierre. Esta declaración incluye una lista exacta de todos tus costos y lo que debes. 

Es muy importante que leas detenidamente la declaración de cierre y te asegures de que no haya errores. Esta declaración debería incluir toda la información sobre tu préstamo. Cuando recibas tu declaración de cierre, haz tiempo para reunirte con tu agente o abogado de bienes raíces hasta que hayan resuelto todas tus dudas. 

¿Se pueden trasladar los costos de cierre de mi préstamo de la FHA al préstamo?

La FHA te permitirá trasladar tus costos de financiamiento a tu hipoteca, una práctica que se conoce como hipoteca sin costos de cierre, lo que significa que los agregará a tu saldo de principal. Así, los pagarás con el resto de la cantidad del préstamo. 

Esto podría parecer una buena idea, pero recuerda: Cuando trasladas tus costos de cierre a tu principal, también pagarás intereses por ese dinero. Esto aumentará tus costos de intereses durante la vida de la hipoteca. 

¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre de la FHA?

Los costos de cierre pueden parecer una carga cuando se suman al down payment y otros costos de la compra de una casa. Estas son algunas estrategias que podrían ayudarte a reducir la carga potencial de estos costos. 

Pregunta por las concesiones del vendedor

Las concesiones del vendedor son una manera de que el vendedor asuma algunos de los costos del comprador y así reducir la necesidad de dinero en efectivo del comprador en el cierre. En pocas palabras, el vendedor acepta pagar algunos de los costos del comprador. En un mercado de vendedores, podría ser más difícil negociar concesiones porque los vendedores tienen la ventaja. Sin embargo, en un mercado de compradores, un comprador puede potencialmente pedirle al vendedor que asuma parte de los costos de cierre sin reembolso.

Las reglamentaciones del gobierno limitan la cantidad que un vendedor puede pagar de los costos del comprador. Eso es porque el gobierno no quiere inflar los precios de la vivienda permitiendo que los vendedores, por ejemplo, acepten vender su casa por $200,000, pero que ofrezcan pagar $50,000 en concesiones del vendedor. Por este motivo, la FHA limita las concesiones del vendedor hasta el 6% del precio de compra.

Negocia con tu prestamista

El dicho “Nunca está de más preguntar” también se aplica a los prestamistas hipotecarios. Por ejemplo, tu prestamista podría estar dispuesto a no cobrar un cargo por mensajería o transferencia bancaria si se lo pides. Aunque no siempre vas a lograr que te exoneren de un pago, siempre existe la posibilidad de que sí lo logres. No tengas miedo de negociar con tu posible prestamista. Lo peor que puede pasar es que diga que no. 

Acepta obsequios de benefactores

Existen reglas para el uso de fondos donados cuando solicitas una hipoteca. Los compradores de vivienda que obtienen hipotecas convencionales descubrirán que deben poder justificar el dinero en sus cuentas bancarias. Por lo general, los prestamistas querrán que expliques cualquier obsequio que sea más de la mitad de los ingresos mensuales de tu grupo familiar.

Si tus padres te dieron un obsequio de $10,000 para comprar tu casa, y esos $10,000 aparecen repentinamente en tu cuenta bancaria cuando comienzas el proceso de compra, posiblemente tendrás que presentar una certificación del obsequio para demostrar que no tienes que devolver esos fondos. 

Con un préstamo de la FHA, debes cumplir las reglamentaciones de la FHA para calificar.  Esta te permite usar obsequios de las siguientes fuentes para tu down payment y costos de cierre:

• Familiar del prestatario
• Empleador o sindicato del prestatario
• Un amigo cercano con un interés claramente definido en el prestatario
• Una organización de beneficencia
• Una agencia gubernamental que ayuda a familias de ingresos bajos/moderados o a compradores de vivienda por primera vez

Programas de ayuda para compradores de vivienda

Hay una gran variedad de programas en todos los niveles del gobierno y organizaciones de vivienda sin fines de lucro cuya misión es ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o personas con ingresos bajos a moderados a volverse propietarios de vivienda, que sigue siendo una de las formas más importantes para acumular riqueza en los Estados Unidos.

Los programas de ayuda para compradores de vivienda por primera vez están generalmente disponibles para cualquier persona que no haya vivido en una casa propia en los últimos 3 años. Uno específicamente dirigido a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez con los costos de cierre es el programa HomeReady de Fannie Mae. Si completas una clase en línea sobre cómo comprar una vivienda y das el paso para comprar una casa elegible, podrías beneficiarte de los requisitos más relajados para el down payment y el seguro hipotecario que ofrece Fannie Mae.

El Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) mantiene una base de datos de todos los recursos locales que ofrecen ayuda para comprar una casa. Revisa si tu estado o ciudad ofrecen asistencia que te ayude a llegar al cierre con el efectivo que necesitas.

Preguntas frecuentes sobre los costos de cierre de la FHA

Cuando estás aprendiendo los pormenores de las hipotecas, puede parecer abrumador mantener todo en orden. Estamos aquí para responder todas tus preguntas sobre la compra de una casa.

¿Cubre un préstamo de la FHA los costos de cierre?

Puedes trasladar tus costos de cierre al préstamo y pagarlos junto con el principal. A eso se le llama préstamo sin costos de cierre. Por supuesto, tiene una desventaja: tendrás que pagar intereses sobre los costos de cierre, lo que significa que probablemente sea más caro a largo plazo.

¿A dónde tengo que ir para obtener un préstamo de la FHA?

La FHA asegura préstamos de prestamistas privados que están en línea con sus requisitos. Aquí en Rocket Mortgage^®, ofrecemos préstamos convencionales, de la FHA y préstamos del VA. 

No todos los prestamistas ofrecen préstamos de la FHA, pero muchos sí, así que asegúrate de comparar opciones para tener una idea de lo que ofrecen varios prestamistas.

¿Puedo comprar una vivienda de múltiples unidades con un préstamo de la FHA?

La FHA define una vivienda unifamiliar como cualquier casa con una a cuatro unidades. Puedes usar un préstamo de la FHA para comprar una vivienda unifamiliar de varias unidades siempre y cuando ocupes una de las unidades por un mínimo de 1 año. 

¿Por qué los vendedores parecen rechazar ofertas con cartas de preaprobación para una hipoteca de la FHA?

Cuando usas un préstamo asegurado por el gobierno para comprar una casa, la casa debe cumplir los estándares de habitabilidad del gobierno. Eso significa que el proceso de tasación de la FHA puede crear problemas y atrasos. Por este motivo, si tienen ofertas, muchos vendedores se irán por una hipoteca convencional o, mejor aún, por una oferta completamente en efectivo. 

¿Qué es un préstamo para renovación 203(k) de la FHA?

Si la casa que quisieras comprar con tu préstamo de la FHA no cumple los estándares de habitabilidad del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), podrías considerar solicitar un préstamo para renovación 203(k) de la FHA para hacer las reparaciones necesarias para que la casa segura y habitable. Cuando las reparaciones estén terminadas, podrás mudarte a tu espacio recién renovado y los préstamos se combinarán en un pago mensual.

¿Quién paga las comisiones de los agentes de bienes raíces?

Por lo general, el vendedor paga las comisiones de su agente y del tuyo, aunque los costos de cierre se pueden negociar.

Conclusión: Los costos de cierre son un gasto inevitable de obtener una hipoteca

No importa qué tipo de hipoteca termines eligiendo, los costos de cierre serán un factor de tu experiencia de compra de una casa. Como los costos de cierre de la FHA incluyen la MIP inicial, un préstamo de la FHA puede tener costos de cierre promedio altos en un rango típico del 3% – 6%. Eso no disminuye de ninguna manera el valor de obtener una hipoteca de la FHA, con su bajo down payment, tasas de interés bajas y una evaluación de riesgo flexible.

¿Estás listo para hacer tu solicitud de un préstamo de la FHA o uno convencional? Solicítalo en línea ahora y encuentra la mejor opción para ti.