Costo base en bienes raíces: Cómo calcularlo

¿A qué se refiere el “costo base” en bienes raíces, y cómo puedes calcular el costo base de cualquier propiedad?

Es una pregunta inteligente, pues el costo base en las inversiones de bienes raíces determina efectivamente cuánto dinero (si corresponde) tendrás que pagar potencialmente en impuestos cuando vendas tu propiedad o tus activos más adelante. Es importante que hables con un contador o un profesional sobre los impuestos que puedan estar específicamente relacionados con tu venta.

Veamos cómo funciona el costo base y cómo calcularlo.

El costo base se define esencialmente como el valor de tu propiedad desde el punto de vista de impuestos. Al vender un bien inmueble (por ejemplo, la casa unifamiliar donde has vivido), las ganancias o las pérdidas se calculan tomando el precio de venta de la propiedad y restándolo de tu costo base en la fecha de la venta. En esencia, mientras más alto sea tu costo base, menores serán tus ganancias finales, y menos deberás cuando tengas que pagar impuestos.

En pocas palabras: En bienes raíces, el costo base es el valor original que un comprador paga por su propiedad. Esto incluye, entre otros, el precio pagado por la propiedad, los costos de cierre pagados por el comprador y el costo de las mejoras hechas (excluyendo los créditos fiscales asociados con las mejoras).

Es importante saber esta cifra porque los propietarios de vivienda que venden una residencia o una propiedad de inversión deben pagar el impuesto de ganancias de capital sobre cualquier dinero generado arriba y más allá de lo que pagaron inicialmente por estos activos. Piensa en el costo base como un instrumento de medida que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) usará para determinar cuánto has hecho en términos de ganancias por la venta de un activo como una casa, un apartamento o un condominio, y qué porción de la venta de una propiedad inmueble podría estar sujeta a impuestos que el IRS espera recolectar.

Un punto importante a tener en mente al calcular el costo base para los propietarios de vivienda es que el costo base para el propietario de una propiedad aumenta según el costo de las mejoras de capital hechas a la propiedad. Asimismo, para los inversionistas, también es importante considerar que el costo base es el precio de compra de cualquier propiedad dada menos la depreciación y los créditos fiscales. En otras palabras, el costo base también puede cambiar con el tiempo.

Para resumir, el valor del costo base se usa en el cálculo de las pérdidas o ganancias de capital, que es la diferencia entre el previo de venta y el precio de compra de tu activo (es decir, tu propiedad).

De acuerdo con los profesionales en contabilidad, es importante considerar tu costo base y cómo se calcula cuando contemplas la posible venta de tu propiedad y cuánto dinero podrías recibir de la venta. Tu costo base generalmente incluye:

• La inversión original que hiciste en la propiedad menos el valor de la tierra en la que está
• Ciertos artículos como cargos legales, abstractos o de registro incurridos en conexión con la propiedad
• Cualquier deuda de vendedor que un comprador acepte pagar

Base ajustada

Como mencionamos, tu costo base no necesariamente permanece estático, especialmente a medida que pasa el tiempo. Si cambia, se le conoce como base ajustada.

La base ajustada es una cifra que toma en consideración más factores cuando calculas tu inversión de capital en una propiedad para fines de impuestos; factores que se pueden sumar o restar del costo base original.

Ten en cuenta que esta cantidad puede variar dependiendo de cómo se gasta cualquier de dinero relacionado con tu propiedad (como mejoras a la propiedad, reparaciones por daños, etc.) y también puede estar afectada por factores como la depreciación y los pagos de seguros. Para calcular tu base ajustada:

• Comienza por tener el costo de la inversión original que hiciste en tu propiedad.
• Después, suma el costo de las mejoras principales (por ejemplo, adiciones o mejoras).
• Después, resta cualquier cantidad permitida mediante depreciación o pérdidas por siniestro y robo.

Los ejemplos que pueden reducir tu costo base incluyen:

• Depreciación
• Pagos de seguros recibidos por pérdidas por siniestro y robo
• Créditos fiscales asignados por mejoras energéticas a la vivienda

Por el otro lado, los factores que pueden aumentar tu costo base incluyen:

• Adiciones y mejoras a la vivienda
• Dinero que gastas en restaurar la propiedad después de daño o pérdidas
• Cargos legales gastados relacionados con la propiedad en cuestión

Los propietarios de vivienda suelen aumentar su costo base haciendo mejoras significativas a su propiedad que aumentan el valor de su casa, aumentan su vida útil o permiten usos nuevos para la propiedad. Las mejoras frecuentes que podrían aumentar tu costo base incluyen, entre otras, mejoras al baño o la cocina, adiciones a la casa, techo nuevo, una cerca nueva y varias mejoras en el jardín.

Varios factores (como cómo recibiste o compraste una propiedad, si el inmueble te lo obsequiaron, etc.) pueden afectar tu costo base con el tiempo.

Propiedad heredada vs. Propiedad obsequiada

La propiedad heredada se recibe después de la muerte de otra persona. El costo base de una herencia es el precio justo de mercado en el momento de la muerte.

La propiedad obsequiada es la que te da otra persona que no recibe el valor de mercado completo a cambio; se recibe como un obsequio, como del padre o la madre a un hijo.

Si hay una ganancia cuando vendes una propiedad que recibiste como obsequio, el costo base es el costo base ajustado del donante. En cambio, si tienes pérdidas por la propiedad, la base es el menor de cualquiera de el costo base ajustado del donante o el precio justo de mercado en el momento en que se hizo el obsequio.

Propietarios de vivienda: El costo base de un propietario de vivienda generalmente consiste en el precio de compra de la propiedad, más el costo de las mejoras capitales, menos cualquier crédito fiscal (como los créditos de energía residencial) que ha recibido.

Inversionistas: Los inversionistas pueden depreciar la propiedad para reducir sus ingresos en cualquier año dado. Sin embargo, depreciar una propiedad inmueble también reduce su costo base, potencialmente llevando a la recaptura de la depreciación y una factura más alta en el futuro. Por el lado bueno, la mayoría de inversionistas pueden evitar pagar impuestos sobre ganancias de capital haciendo un intercambio 1031.

Veamos un ejemplo cuando se trata de calcular el costo base en bienes raíces. Supongamos que Tim compró una casa por $300,000 y la vendió 20 años más tarde por $500,000.

Durante el tiempo en que fue el propietario de la casa, Tim invirtió $30,000 en mejoras en la propiedad, incluyendo una nueva cerca en el jardín trasero y varias renovaciones en la cocina y el baño, lo que aumentó su costo base a $330,000. Una compañía de seguros también le pagó $10,000 en algún momento para pagar por daños al techo causados por una tormenta eléctrica; un pago que redujo su costo base a $320,000.

Para calcular cuánto podría deber en impuestos, Tim resta su costo base ajustado ($320,000) del precio de venta final de la casa ($500,000) para determinar la ganancia que reconoció ($180,000) debido a la venta.

Pero en caso de que la propiedad se la hubieran obsequiado sus padres o que la hubiera recibido como herencia cuando ellos murieron —o si él cambió el uso de la propiedad de una residencia personal a un negocio— el costo base de Tim estaría sujeto a otros cálculos y ajustes, según lo mencionado arriba.

El costo base es importante porque sirve como punto inicial (o punto final en el caso de tu base ajustada) para determinar cualquier ganancia o pérdida de la venta de activos de bienes raíces. El impuesto sobre ganancias de capital se debe pagar sobre estas ganancias a menos que se hayan tomado medidas para que estén sujetas a exención.

Con esto en mente, es importante hacer un seguimiento de tu costo base cuando haces mejoras a tu casa, o la deprecias para maximizar los ahorros en impuestos a corto plazo, ya que eso determinará tu base para fines de impuestos en una fecha posterior. Asimismo, tu costo base ajustado tiene el potencial de fluctuar con el tiempo, lo que puede afectar cuánto le debes al IRS en total.