¿Con qué frecuencia se vienen abajo las ofertas contingentes? Lo que deberías saber

¿Estás listo para comprar una casa, pero te preocupa que podrías terminar pagando más de lo que vale la propiedad? O quizá necesites vender tu casa actual antes de que puedas comenzar a hacer los pagos de la hipoteca de una nueva. Aquí es donde entran en juego las ofertas contingentes: una oferta contingente establece que no cerrarás la compra de una casa hasta que algo más pase.

Las ofertas contingentes ofrecen protección a los compradores. Pero eso implica riesgos, especialmente para los vendedores. Como las ofertas contingentes dependen de que ocurra algún otro evento (como la tasación de una casa por cierta cantidad o que un inspector de vivienda le dé a una residencia una calificación de aprobado), pueden venirse abajo.

Afortunadamente, la mayoría de las ofertas contingentes sí llegan a la mesa de cierre. Sin embargo, eso no significa que los compradores y vendedores no tengan que estar atentos a las señales de advertencia de que una oferta no dará como resultado una venta completada.

Ofertas contingentes: Resumen

Las ofertas contingentes no son algo inusual en los bienes raíces. La mayoría de las ofertas tiene por lo menos una contingencia: la venta de la casa no procederá hasta después de que el comprador ordene una inspección de la casa. Si el inspector encuentra problemas graves, el comprador podría tener la opción de retirarse del acuerdo.

Quizá la contingencia de inspección sea la más frecuente, pero no es el único tipo de oferta contingente.

Los compradores que también están tratando de vender una casa pueden decir en su oferta que no cerrarán en negocio de la nueva casa hasta que primero vendan la actual. A esto se le conoce como contingencia de venta de la casa. En este tipo de contingencia, los compradores generalmente tienen un cierto número de días para vender su casa antes del cierre de una nueva hipoteca por la propiedad que están comprando. Si ese período pasa y el comprador no ha vendido si casa, el vendedor puede escuchar otras ofertas por su casa o el comprador puede proceder con la compra, asumiendo dos pagos mensuales de hipoteca hasta que venda su casa actual.

También existe la contingencia de tasación. Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo por la oferta, el prestamista que representa al comprador ordena una tasación. Los prestamistas quieren asegurarse de que el valor de mercado de la casa es igual a o mayor que el precio de venta final. Si la tasación es demasiado baja, el prestamista no dará una hipoteca por el precio de venta total. Solo prestará lo que la casa vale. Una contingencia de tasación establece que, si la tasación no es como mínimo por precio de venta, el comprador puede retirarse del negocio y pedir que le reembolsen el depósito de buena fe.

Hay una diferencia entre contingente y pendiente. Cuando la casa aparece como pendiente, eso significa que el comprador y el vendedor llegaron a un acuerdo por una oferta y están esperando a que se cierre la venta.

¿Con qué frecuencia se vienen abajo las ofertas contingentes?

Como vendedor, posiblemente te preocupe que aceptar una oferta contingente podría retrasar o sabotear por completo la venta de tu casa. Estas son algunas buenas noticias: La mayoría de las ventas de casas llegan al cierre, incluso cuando hay contingencias.

Una encuesta de la Asociación Nacional de REALTORS® encontró que solo el 5% de contratos de compraventa de casas en los meses de junio, julio y agosto de 2022 fueron rescindidos. Solo el 15% de los contratos fueron retrasados durante esos 3 meses.

Entonces, los compradores y vendedores no deberían preocuparse porque una contingencia automáticamente condene una venta.

¿Por qué se puede venir abajo una oferta contingente? 4 motivos frecuentes

Sin embargo, algunas ofertas contingentes no llegan al cierre. Estos son los motivos más frecuentes.

1. La economía del comprador ya no está tan estable

Después de que el comprador y el vendedor acuerdan un precio de venta, el prestamista hipotecario del comprador comenzará el proceso de evaluación de riesgo. Los prestamistas ven la puntuación de crédito y el informe de crédito del comprador. También piden copias de documentos que pueden usar para verificar los ingresos mensuales del comprador. Los prestamistas también consideran la relación deuda-ingresos del comprador, una medida de cuánto de sus ingresos mensuales brutos consume su deuda mensual total.

Si la puntuación de crédito del comprador es baja, su informe crediticio está manchado con pagos faltantes o atrasados y su relación deuda-ingresos es demasiado alta, un prestamista puede rechazar la solicitud de una hipoteca, algo que podría sabotear la venta de una casa.

Esto podría suceder, aunque el comprador haya recibido una preaprobación de un prestamista hipotecario antes de comenzar a ver casas. Tal vez un prestatario se quedó sin empleo después de recibir la preaprobación o el comprador no hizo varios pagos de la tarjeta de crédito después de la preaprobación, algo que hizo que su puntuación de crédito cayera muy bajo.

2. Surgen problemas durante la inspección de la vivienda

La mayoría de las ventas de casas incluyen una contingencia de inspección que establece que la venta no se cerrará hasta después de que el comprador ordene una inspección de la propiedad. Si un inspector encuentra problemas graves durante la inspección de la vivienda, como cimientos inestables, evidencia de moho o un techo que es necesario reemplazar, el comprador puede separarse de la venta y todavía recuperar el depósito de buena fe.

El vendedor puede prevenir esto corrigiendo los problemas ellos mismos, dándole dinero en efectivo al comprador para que pueda contratar a un contratista para que repare los problemas o bajar el precio de venta de la casa.

3. La tasación es más baja que el precio de venta

Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo, el prestamista del comprador ordenará una tasación de la vivienda. Durante la tasación, un tasador determinará el precio justo de mercado de la casa. Si este valor es menos que el precio de venta, la venta de la casa podría caerse. Si el comprador y el vendedor acordaron un precio de venta de $370,000 y el tasador dice que la casa vale $360,000, el prestamista del comprador no puede hacer un préstamo basado en el precio de venta. El comprador podría compensar la diferencia llevando $10,000 en efectivo a la mesa de cierre (además del down payment) o el vendedor podría bajar el precio inicial.

¿Y si no pasa nada de esto? La venta podría caerse.

4. Surgen problemas durante la investigación del título

Durante una investigación del título, una compañía de títulos de propiedad busca cualquier agencia del gobierno, compañías o personas individuales que puedan tener gravámenes o reclamaciones de propiedad sobre la casa que los compradores quieren comprar.

Tal vez el vendedor de la casa no hizo todos los pagos de impuestos sobre la propiedad. Si es así, el gobierno del condado podría tener una reclamación de propiedad sobre la casa. Tal vez el vendedor no le pagó a un contratista, quien entonces reclamó un derecho de retención contra la propiedad.

Si el comprador descubre gravámenes sobre una propiedad, podría alejarse de la venta si el vendedor no los resuelve antes del cierre.

¿Qué pasa si una oferta contingente se viene abajo?

Si tú haces una oferta y el vendedor no satisface las contingencias, la venta no se cerrará. Dependiendo de la contingencia, puedes alejarte de la venta y todavía recibir un reembolso de tu depósito de buena fe.

Supongamos que tu oferta tiene una contingencia de inspección de la vivienda. Si durante la inspección se encuentran problemas graves y el vendedor no los resuelve, generalmente puedes retirar tu oferta y todavía recibir el reembolso de tu depósito de buena fe.

Conclusión

Aunque no sucede con frecuencia, existe el riesgo de que las ofertas contingentes se vengan abajo. Pero eso no significa que no debas incluir contingencias cuando haces una oferta. ¿Un ejemplo? Siempre debes incluir una contingencia de inspección de la casa. Si estás listo para comenzar tu propia búsqueda de una casa, solicita una precalificación con nosotros. Esto te permitirá hacer la oferta más sólida posible.