¿Qué es comprar y mantener bienes raíces?

Quizá reconozcas el término “comprar y mantener” como un término de inversión en el mercado de valores. Se refiere a cuando compras acciones u otros activos y los mantienes en tu portafolio por un período. Comprar y mantener bienes raíces implica el mismo concepto básico.

Veremos un resumen de la inversión en bienes raíces mediante la estrategia de comprar y mantener, y por qué podrías querer invertir en bienes raíces. Para cuando termines de leer, entenderás mejor si esta técnica de inversión en bienes raíces tendrá sentido para ti.

¿Qué es comprar y mantener bienes raíces?

El término “comprar y mantener bienes raíces” se refiere a una estrategia específica que los inversionistas usando cuando compran propiedades y las mantienen por un cierto período de tiempo. Con el tiempo, el inversionista podría vender la propiedad o alquilarla temporalmente.

En resumen, es una estrategia de inversión a largo plazo, a diferencia de comprar bienes raíces para venderlos de inmediato, también conocido como arreglar y vender. En una situación de comprar y mantener bienes raíces, incluso podrías conservar una propiedad para tus hijos o nietos algún día para generarles ingresos por alquiler o incluso los ingresos si deciden vender la propiedad.

Comprar y mantener vs. BRRRR

Como seguramente ya sabes, hay varias opciones de inversión en bienes raíces disponibles. Además de la estrategia de comprar y mantener, quizá también quieras considerar la estrategia de inversión BRRRR (comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar, repetir).

El llamativo método BRRRR consiste en remodelar una propiedad deteriorada, alquilarla y obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo para comprar nuevas propiedades de alquiler. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo significa reemplazar tu hipoteca actual con una más grande. Terminas de pagar la hipoteca original con dinero de tu nuevo préstamo más grande, y luego tomas la diferencia entre las dos hipotecas y te la llevas en efectivo.

El método BRRRR se enfoca en invertir en propiedades deterioradas que necesitan mucho trabajo, incluyendo reparaciones estructurales. Después de la rehabilitación, buscas un inquilino y comienzas de nuevo el proceso con otra casa.

Las principales diferencias entre el proceso de comprar y mantener y el de BRRRR es que, en el proceso de comprar y mantener, conservas la propiedad, mientras que con el proceso BRRRR no. Además, con BRRRR, empleas una estrategia de enjuagar y repetir comprando otras propiedades.

Sin embargo, en ambas estrategias evalúas para asegurarte de que estás comprando la inversión adecuada, monitoreas las tendencias de vivienda y en ambos casos, eventualmente podrías vender tu inversión en bienes raíces.

¿Cómo funciona la estrategia de comprar y mantener bienes raíces?

Esta estrategia implica buscar y comparar propiedades de inversión, comprar o financiar la propiedad, darla en alquiler o administrarla, monitorear las tendencias del mercado y determinar cuándo venderla.

¿Por qué considerarías esta estrategia de inversión? Esa es una excelente pregunta. Comprar y mantener bienes raíces te puede dar una fuente continua de ingresos, posiblemente hasta que te jubiles. A diferencia de las propiedades para arreglar y vender, estas pueden ofrecer un rendimiento constante y continuo a lo largo de muchos años.

Los tipos de inversiones en bienes raíces para los que esta estrategia puede funcionar bien incluyen cualquier tipo de bienes raíces. Sin embargo, es importante evaluar el riesgo potencial de una inversión y el potencial de producir ganancias. Por ejemplo, si estás considerando comprar y mantener una propiedad en un vecindario complicado con escuelas de mala reputación, podrías sufrir un potencial de ganancias bajas en esa propiedad específica.

Ventajas y desventajas de comprar y mantener bienes raíces

El hecho de que esta estrategia se adapte a tus objetivos dependerá de si las ventajas superan a las desventajas, así que considera ambas.

Ventajas  

Primero, los beneficios de la inversión de comprar y mantener bienes raíces:

• Ingresos regulares: Una de las cosas más inteligentes que puedes hacer es diversificar tus ingresos. Eso lo puedes hacer mediante una combinación de tu empleo normal de 9:00 a 5:00, bienes raíces e inversiones de capital. Los bienes raíces te pueden dar una fuente de ingresos predecibles por medio de pagos de alquiler, especialmente cuando otros tipos de inversiones, como las acciones, no tengan un bien rendimiento.
• Rendimiento alto: Cuando inviertes, estás buscando recuperar tu dinero. Al igual que cuando inviertes en fondos mutuos, ETF o acciones de dividendos en una cuenta de corretaje, esperas tener retornos de los bienes raíces. Con el tiempo, puedes vender la propiedad, y vale la pena mencionar que los bienes raíces ofrecen uno de los retornos más altos sobre cualquier tipo de inversión, a pesar de las fluctuaciones del mercado.
• Inversión pasiva: Comprar y mantener bienes raíces ofrece una excelente estrategia de inversión pasiva. La inversión pasiva significa comprar y mantener una inversión a largo plazo. Difiere de la inversión activa, que se basa en una estrategia de inversión que implica tratar de “vencer al mercado”. Por ejemplo, el day trading es una estrategia activa porque se trata de comprar y vender acciones en función de los caprichos del mercado. Sin embargo, ten en cuenta que no es una estrategia de inversión completamente manos libres todo el tiempo. Todavía tendrás que trabajar, pero una vez que la propiedad esté en perfectas condiciones, es posible que simplemente cobres el alquiler.

Desventajas

Ahora, las desventajas de la opción de inversión de comprar y mantener bienes raíces:

• Es necesario investigar a fondo: Para determinar si una propiedad en particular se adapta a tus necesidades, debes investigar. Debes conocer el área y saber cuánto puedes esperar en ingresos por alquiler. Conseguir el agente de bienes raíces adecuado para que esté de tu lado puede ayudar inmensamente.
• Presenta riesgos: Los bienes raíces, como todas las formas de inversión, presentan riesgos. En pocas palabras, puedes perder dinero. También puedes tener dificultad para mantener la propiedad de alquiler ocupada a lo largo de los años, lo que significa que podrías tener períodos sin ingresos. Esto puede ser una complicación si dependes de los ingresos por alquiler para tus gastos.
• Requisitos más estrictos: Como son más riesgosas para los prestamistas, es posible que debas dar un down payment más grande por una propiedad de inversión. La mayoría de las hipotecas de tasa fija exigen un down payment del 15% y una puntuación de crédito de 680 para una propiedad de inversión de una unidad. Espera tener que dar un down payment del 25% con una puntuación de crédito de 620 o más para las propiedades de inversión de dos a cuatro unidades. Tu tasa de interés también puede ser más alta en las propiedades de inversión que en tu residencia principal.

¿Cómo comprar y mantener inversiones de bienes raíces?

Aprende paso a paso cómo invertir en propiedades de comprar y mantener. Considera pedirles a otros que te ayuden en el proceso. Por ejemplo, tu prestamista tendrá más información sobre los pasos específicos que debes tomar basado en tu situación y un agente de bienes raíces también te puede dar información detallada sobre propiedades del área.

1. Explorar y comparar propiedades de inversión

Primero, explora y compara propiedades de inversión, casi siempre la parte más tediosa (¡pero emocionante!) de comprar y mantener una propiedad de inversión. Saber cómo buscar propiedades de inversión a la venta será crucial. Pídele a un agente de bienes raíces que te ayude en las subastas en línea o con el servicio de listados múltiples (MLS), una base de datos de propiedades de bienes raíces en un área específica. También puedes conducir por la zona, hablar con otras personas en tu área para obtener recomendaciones de boca en boca, visitar propiedades “en venta por el propietario” o explorar opciones de preejecución hipotecaria, ejecución hipotecaria o venta en corto.

Considera la ubicación de la propiedad de inversión, las posibles condiciones futuras del mercado inmobiliario en el área y la apreciación de la propiedad cuando busques una propiedad de inversión.

Considera tu retorno sobre la inversión (ROI) calculando tus ingresos por alquiler y tus gastos anuales. Resta los ingresos por alquiler netos anuales de tus gastos anuales para determinar tus ingresos operativos netos (NOI). Calcula tu inversión en efectivo total, incluyendo el down payment, las reparaciones, los impuestos sobre la propiedad y los costos de cierre. Divide el NOI por esta cifra para saber tu ROI.

Ten en cuenta que antes de explorar y comparar propiedades de inversión, se recomienda estar preaprobado para una hipoteca (a menos que pienses pagar en efectivo). Una carta de aprobación te ayuda a mantener el presupuesto correcto en mente durante tu búsqueda de propiedades y ayuda a los vendedores a ver que eres un comprador legítimo.

2. Comprar o financiar la propiedad

El proceso de cómo comprar una propiedad de inversión en el caso de comprar y mantener bienes raíces es similar a comprar la casa principal en la que planeas vivir. 

Una vez encuentras una propiedad para comprar y tienes una oferta aceptada, un evaluador de riesgo iniciará un proceso de evaluación de la solicitud del préstamo. Tu prestamista querrá un comprobante de ingresos (declaraciones de impuestos y talones de pago), documentación de crédito, constancia de activos y pasivos (estados de cuenta bancarios y para la jubilación, títulos de transferencia y fondos obsequiados).

El prestamista ordenará una tasación, que sirve para identificar el precio justo de mercado de la propiedad. Después de ese proceso, recibirás una declaración de cierre que resume lo que debes pagar en el cierre. Asegúrate de que se parezca a la estimación del préstamo, que debes haber recibido de tu prestamista después de presentar la solicitud del préstamo.

Después, pide una inspección de la casa, haz un recorrido final y ve al cierre. Lleva tu identificación, fondos para el cierre y una copia de la declaración de cierre.

3. Alquilar y administrar la propiedad

La mayor parte del trabajo ocurre cuando administras una propiedad de alquiler. ¿Harás el trabajo tú mismo o contratarás una compañía de administración para que dé mantenimiento a la propiedad? ¿Revisarás tú a los inquilinos o contratarás un servicio que te ayude? Estos son los tipos de preguntas que debes hacerte antes de alquilar y administrar propiedades.

Veamos brevemente los pasos básicos que puedes tomar:

• Promocionar la propiedad
• Investigar a los posibles inquilinos, comprobando sus antecedentes y asegurándose de que pueden pagar el alquiler
• Redactar un contrato de arrendamiento
• Estar al tanto de todas las leyes estatales y locales
• Comprar seguro del arrendador

También tendrás que encargarte de mantenimiento, que significa hacer el mismo tipo de cosas que harías con tu propia propiedad, como:

• Revisar los detectores de humo y monóxido de carbono
• Instalar filtros de aire nuevos
• Dar mantenimiento al sistema de HVAC y otros sistemas principales
• Resolver problemas estructurales como problemas de los cimientos

Adelantarse a cualquier situación antes de que se vuelva un problema y durante el tiempo que alquilas tu propiedad a los inquilinos puede ser una experiencia positiva para ellos y para ti.

También incluye administrar los aspectos financieros del negocio, incluyendo:

• Cobrar el alquiler y los depósitos de garantía
• Llevar un registro de la hipoteca, los impuestos, los seguros y los servicios públicos

Estar al día con las finanzas te ayudará a mantener tu negocio funcionando a la perfección. Tus inquilinos también te agradecerán por mantener las cosas simplificadas.

4. Monitorear las tendencias del mercado inmobiliario

Entender las tendencias actuales y futuras potenciales del mercado inmobiliario te ayuda a saber exactamente cuándo seguir alquilando la propiedad y cuándo venderla. Está atento a los mercados inmobiliarios local y general para decidir tu próximo paso, lo que podría significar aprovechar un mercado de vendedores.

Ten en cuenta que las tendencias del mercado quizá no sean las mismas en un área del país que en otra. Lo que está pasando en Seattle podría no estar pasando en Nebraska. Presta atención al tiempo que las casas pasan en el mercado, por cuánto se están vendiendo y si es arriba o abajo del precio inicial.

5. Saber cuándo vender la propiedad

El último paso en comprar y mantener propiedades de inversión implica saber cuándo es un buen momento para vender la propiedad. Eso podría ser cuando propiedades comparables en el área comienzan a depreciarse. Básicamente, considera vender si la propiedad ya no cumple tus objetivos de inversión y financieros.

Evalúa continuamente si tu inversión de comprar y mantener todavía se adapta a tus capacidades, objetivos financieros y disposición para ser un arrendador. Supón que te estás cansando de poner anuncios de la propiedad, entrevistando y haciendo revisiones de antecedentes de inquilinos, cobrando el alquiler y administrando los pagos de impuestos. En ese caso, quizá quieras vender.

Recuerda considerar los impuestos antes de vender. Cuando vendes una propiedad, debes pagar ganancias de capital, y el tiempo que tienes la propiedad determina el tipo de ganancias de capital que pagas. Pagarás ganancias de capital de corto plazo (la tasa fiscal ordinaria) si tienes la propiedad por menos de un año. Sin embargo, recibirás tasas fiscales preferenciales para las ganancias de capital de largo plazo.

Conclusión

Comprar y mantener inversiones de bienes raíces probablemente no sea una decisión que puedas tomar de la noche a la mañana. Implica una obligación financiera grande. El proceso significa ver propiedades de inversión, comprar la propiedad, ponerla en alquiler, administrarla y monitorear las tendencias del mercado y decidir cuándo vender. La estrategia tiene ventajas y desventajas, así que considera ambos lados de la moneda antes de elegir este método de ingresos no siempre tan pasivo.

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