Una guía para comprar una casa con una LLC

Quizá te preguntes, "¿Puede una LLC comprar una casa?"

La respuesta corta: Sí.

Es posible que desees explorar la idea de comprar una casa con una LLC para permitir que tu empresa sea propietaria de una propiedad o para que tu LLC haga tu próxima compra de bienes raíces.

No importa qué sea tu empresa más reciente, tienes posibilidades, pero puede ser complicado. Analizaremos la información de cómo comprar una casa con una LLC y los posibles obstáculos que implica.

Aunque Rocket Mortgage^® no da préstamos a LLC, este artículo te dará una idea de lo que necesitas saber si piensas comprar una casa de esta manera.

¿Qué es una LLC?

Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) se refiere a una estructura comercial específica. El motivo principal por el que el propietario de una compañía elige constituir su negocio como LLC, incluye evitar la responsabilidad personal como resultado de las actividades de esta.

Los miembros, que pueden incluir individuos, corporaciones, otras LLC y entidades extranjeras, podrían ser propietario de una LLC. La mayoría de los estados también permiten que propietarios individuales sean dueños de una LLC. Examina las leyes del estado donde está situada tu propiedad para comprender las leyes específicas para las LLC en tu estado e identifica cualquier otra consideración legal que debas tener en cuenta.

¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa con una LLC?

Puedes aprovechar algunas ventajas importantes cuando compras una casa con una LLC. Estas ventajas incluyen mayor privacidad, responsabilidad limitada, beneficios fiscales y oportunidades de colaboración. Comprar una casa con una LLC también te permite mantener tu negocio separado de tu vida personal. Profundicemos en la información de estas ventajas, una por una.

Privacidad

Como propietario del negocio, cuando compras una casa con una LLC puedes encontrar atractiva la privacidad de la estructura de la LLC. Al comprar una casa con una LLC te aseguras de que el nombre de la LLC, no los nombres de los propietarios, aparece en los documentos públicos y revelaciones. En otras palabras, las LLC te permiten reemplazar tu nombre con un nombre corporativo, ocultando así tu identidad y otra información.

Responsabilidad limitada

La responsabilidad limitada significa que tú, como propietario, no serás responsable personalmente de las deudas o responsabilidades de la compañía. Por lo tanto, si tienes miedo de las demandas legales como propietario de un negocio o inversionista de bienes raíces, la estructura LLC puede parecerte muy atractiva. Sin embargo, existen limitaciones dentro de la estructura de responsabilidad limitada.

Por ejemplo, vivir en una casa propiedad de una LLC puede "levantar el velo corporativo". Este término legal significa que los propietarios, accionistas o miembros de una corporación o LLC pueden volverse personalmente responsables por daños corporativos, como si la estructura de la LLC nunca hubiera existido.

Beneficios fiscales

La estructura de LLC puede ofrecer beneficios fiscales significativos, especialmente porque elimina la doble tributación. La doble tributación significa las ganancias gravadas primero a nivel empresarial y luego, una segunda vez a nivel personal. En cambio, las LLC disfrutan de una estructura impositiva de traspaso, lo que significa que la LLC paga impuestos sobre las ganancias, pero el propietario de la LLC no. Sin embargo, los propietarios de LLC deben pagar impuestos sobre su participación en las ganancias asignadas.

Más fácil invertir con socios

La estructura de la LLC facilita invertir con amigos o socios comerciales, incluso con otros inversionistas que no conocen al propietario principal de la LLC.

Por ejemplo, dos personas pueden lanzar una LLC como socios. Un segundo miembro puede simplemente unirse a una LLC de un solo miembro y crear una LLC con varios miembros.

También puedes vender fácilmente las acciones de la LLC. La forma más fácil de manejar esto implica que un socio existente venda sus acciones a un nuevo miembro. Los miembros deben distribuir el 100 % de las acciones de una LLC.

Nota: esto no significa que las personas interesadas en comprar una casa, que no están relacionadas, deban considerar la estructura de LLC. La estructura no se considerará legal si no tiene un propósito comercial verdadero.

Mantener separadas las vidas comerciales y personales

A muchos propietarios de LLC les puede gustar la idea de que comprar una propiedad con una LLC les permita separar la propiedad de los bienes de su vida personal. Sin embargo, los propietarios que usan la LLC para gastos personales hacen que sea más fácil levantar el velo corporativo e ignorar la existencia separada de la corporación o la LLC, en caso de que la LLC enfrente una demanda legal. El levantamiento del velo corporativo puede volverse un problema para las LLC de cualquier tamaño.

¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa con una LLC?

Antes de tomar este camino, también debes recordar que existen desventajas significativas al comprar una propiedad a través de una LLC. Considera los costos iniciales y de operación, la dificultad para obtener una hipoteca, la falta de tratamiento preferencial de las ganancias de capital y algunas otras desventajas que analizaremos detalladamente.

Costo

Establecer una LLC puede costar bastante dinero debido a los honorarios legales. Una parte importante del costo implica la constitución de una LLC, que puede ser entre $40 y $500, dependiendo de las directrices de tu estado. También podrías pagar los cargos de emisión de permisos y licencias comerciales.

Una vez que tengas tu LLC en funcionamiento, podrías pagar impuestos especiales mínimos anuales para las LLC, cargos del informe anual, honorarios del agente registrado y cargos por renovación de la licencia comercial.

Asegúrate de recibir asesoramiento legal adecuado cuando formes tu LLC, no es recomendable adoptar una estrategia de «hazlo tú mismo» en esto.

Dificultad para obtener una hipoteca

La parte más difícil de intentar adquirir una hipoteca con una estructura de LLC es que a los prestamistas residenciales no les gusta prestar a las LLC debido a su responsabilidad limitada.

Los bancos saben que los miembros y accionistas de la LLC no pueden ser personalmente responsables de las deudas de la LLC o de la corporación. En este caso, muchos prestamistas extenderán un préstamo hipotecario a una LLC pequeña o una corporación solamente si el propietario de la empresa ofrece voluntariamente sus propios activos personales para respaldar la deuda.

Nuevamente, Rocket Mortgage no otorga préstamos a LLC.

Pagarás más

El intento de comprar una propiedad con una LLC les da a los prestamistas un aviso inequívoco de que el propietario intenta comprar la propiedad con fines de inversión, en lugar de comprar una residencia principal. Esto significa que debido a que una primera hipoteca tiene prioridad, una propiedad adquirida con fines de inversión quedará en segundo plano, en caso de problemas financieros.

A su vez, esto hace que las propiedades de inversión tengan tasas de interés ligeramente más altas comparado con las tasas de interés de una hipoteca primaria.

No serás elegible para la mayoría de los tipos de préstamos residenciales

Si quieres comprar una casa con una LLC, no puedes acceder a todos los tipos de préstamos residenciales. Por ejemplo, no puedes obtener préstamos de FHA con una LLC. Además, con una LLC tampoco puedes vender un préstamo convencional a Fannie Mae ni Freddie Mac.

Como inversionista de bienes raíces por primera vez que quiere comprar una unidad dúplex o multiplex, es mejor que aproveches las opciones de pago inicial bajo de FHA, en lugar de constituir una LLC. También renuncias a ciertos beneficios fiscales cuando estableces una LLC. Puedes deducir el seguro hipotecario sobre préstamos para vivienda de tus impuestos sobre ingresos personales.

Renunciarás al tratamiento preferencial de ganancias de capital

Pagas los impuestos sobre las ganancias de capital cuando vendes tu casa por más dinero del que pagaste por ella. Normalmente, recibirías un tratamiento especial en el impuesto sobre ganancias de capital cuando compras una residencia principal. No pagas impuestos sobre las ganancias de capital en los primeros $250,000 de ganancia si eres soltero. Las parejas de casados disfrutan de una exención de $500,000. Sin embargo, pierdes este tratamiento cuando tienes una propiedad con fines de inversión.

Para calificar para la exención de impuestos sobre ganancias de capital, debes ser propietario de la vivienda durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta. También debes haber vivido en la casa, como residencia principal, durante al menos 2 de los 5 años anteriores. No es necesario que sean el mismo período de 2 años.

¿Qué son los prestamistas basados en activos?

Los inversionistas con múltiples propiedades pueden considerar acceder a préstamos basados en activos usando su cartera de bienes raíces. Los activos como las cuentas por cobrar y el inventario se usan como garantía. Los prestamistas basados en activos darán adelantos de fondos en función de un porcentaje acordado del valor de los activos garantizados y la garantía líquida incluida, a diferencia de los activos físicos.

Sin embargo, no puedes aprovechar este tipo de préstamos hasta que hayas establecido una trayectoria de éxito y la compra de varias propiedades. Estos tipos de préstamos mantienen líquidos a los inversionistas activos, pero cuestan más que las hipotecas residenciales.

Rocket Mortgage solo ofrece hipotecas residenciales en este momento.

¿Quién debería considerar comprar una casa con una LLC?

Para los inversionistas de bienes raíces por primera vez, comprar una casa con LLC ofrece muchas más desventajas que ventajas. Los inversionistas más experimentados que planean hacer una carrera en la inversión inmobiliaria podrían beneficiarse del uso de esta estrategia para avanzar en sus negocios. En particular, los inversionistas experimentados pueden tener una gran cantidad de bienes raíces que los protegen de la responsabilidad personal.

¿Puedo comprar una propiedad a mi nombre y traspasarla después a la LLC?

Una vez que tengas una LLC, te puedes preguntar, "¿Puede mi LLC comprar mi casa?"

Si eres propietario de tu casa libre de gravámenes, puedes transferir tu propiedad a una LLC. Sin embargo, si tu vivienda está hipotecada, este tipo de traspaso activaría la cláusula de préstamo pagadero a la venta y Cláusula de vencimiento anticipado.

La cláusula de préstamo pagadero a la venta en un contrato hipotecario exige el pago total de la hipoteca. En otras palabras, los prestamistas pueden exigirte que pagues el saldo restante de una hipoteca si vendes o transfieres una propiedad. Una cláusula de vencimiento anticipado significa que debes pagar el préstamo completo de una vez, incluyendo los intereses acumulados.

En lugar de lograr lo que querías, tendrías que pagar tu deuda con el prestamista, por lo que tendrías que obtener otro préstamo hipotecario para pagar tu hipoteca.

Conclusión: las LLC son excelentes para los inversionistas establecidos, pero menos útiles para los nuevos inversionistas

Los miembros pueden obtener protección de responsabilidad civil dentro de su entidad comercial al establecer una LLC. El gobierno de tu estado puede darte un resumen de las leyes de LLC específicas de tu estado.

Una LLC también ofrece privacidad, responsabilidad limitada, beneficios fiscales y oportunidades de colaboración. Sin embargo, debes tener cuidado con los costos de operación, la dificultad de obtener una hipoteca, las desventajas con el tratamiento de ganancias de capital y algunas otras desventajas.

Rocket Mortgage no ofrece préstamos a LLC. Sin embargo, para los inversionistas que compran bienes raíces por primera vez podría ser más ventajoso comprar una propiedad a su nombre debido a los obstáculos y los demás costos de comprar una vivienda con una LLC. Los inversionistas establecidos también deben actuar con cuidado. Deben consultar con un abogado de negocios para determinar la mejor estructura legal para sus inversionistas.

¡Recuerda que es normal sentir parálisis por análisis! Para combatir la indecisión, considera pedir una hipoteca a tu nombre y avanzar hacia inversiones más complejas.

¿Estás listo para enviar una solicitud para una hipoteca fuera de una LLC para residencia o inversión? Estamos aquí para ayudarte a comenzar hoy. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.