Guía para comprar una casa con inquilinos

Comprar una casa es una decisión muy importante, y para muchas personas, la compra más grande que harán en su vida. Pero también puede traer complicaciones inesperadas o molestas. En algún punto, es posible que la casa que compres ya tenga inquilinos.

Para un inversionista en bienes raíces, comprar una casa con inquilinos podría ser la situación ideal. Pero si quisieras usarla como tu residencia principal, entonces eso podría ser un inconveniente. De cualquier manera, es importante entender las implicaciones legales de una compra como esa y cómo puedes protegerte siendo el nuevo arrendador.

¿Qué pasa si compras una casa que ya tiene inquilinos?

No importa si es una vivienda unifamiliar o una de varias unidades, comprar una propiedad de alquiler que ya tiene inquilinos puede ser complicado, aunque los ingresos por alquiler que la propiedad ya genera pueden ayudarte a obtener un préstamo hipotecario.

Recuerda que la propiedad que estás comprando es el hogar de alguien más. Los inquilinos existentes mantienen todos los derechos que les da el arrendamiento, y tú aceptas asumir todas las obligaciones de un arrendador. Antes de ponerte en esta situación, asegúrate de entender en detalle las leyes estatales y locales y a lo que te estás metiendo.

Derechos de los inquilinos: Qué significa para ti

Antes de comprar una casa con inquilinos, es importante que entiendas bien cuáles son los derechos de esos inquilinos.

También es importante mencionar que los derechos de los inquilinos varían considerablemente de un estado a otro. Algunos estados tienen leyes que son mucho más favorables para los arrendadores, mientras que otros priorizan las necesidades de los inquilinos. No es necesariamente algo malo comprar una propiedad de alquiler en un estado con leyes más favorables para los inquilinos, pero debes entender en qué te estás metiendo.

Talvez lo más importante que debes saber es los términos y condiciones del contrato de arrendamiento existente. Es posible que el propietario actual y el inquilino hayan firmado un acuerdo legalmente vinculante que le permita el inquilino vivir ahí durante cierto tiempo, siempre que pague el alquiler. Dependiendo del estado en el que estés y los términos del contrato, puede ser que puedas pedirle que se vaya o no.

Además, los contratos de arrendamiento generalmente le garantizan al inquilino el derecho a vivir en un entorno seguro y saludable. Ten en cuenta que, como el nuevo propietario, serás el responsable de que se mantenga así.

Obligaciones del arrendador

Como arrendador, tienes ciertas responsabilidades hacia los arrendatarios. Y no es solo los términos y condiciones del contrato que heredas del propietario anterior. Las leyes estatales y locales también dictan ciertas obligaciones que tienes hacia tus inquilinos.

Algunas de las obligaciones frecuentes como arrendador incluyen:

• Cumplir todas las leyes estatales y locales sobre arrendamientos, códigos sanitarios y códigos de construcción
• Mantener una propiedad segura y habitable para los inquilinos
• Darle mantenimiento al sistema de HVAC, el cableado eléctrico, las tuberías, etc.
• Asegurarte de que funcione el calentador de agua y de que los inquilinos tengan accesos agua corriente y calefacción
• Mantener la propiedad sin toxinas ambientales como asbesto, pintura a base de plomo y plagas
• Mantener la integridad estructural de la construcción
• Responder pronto a cualquier reparación

Un riesgo legal que corres cuando compras una casa con inquilinos es la posibilidad de que no cumpla el código vigente. Si el propietario anterior no le dio mantenimiento adecuado a la casa, tú podrías ser responsable de esa falta de atención después del cierre de la propiedad. Dependiendo de las leyes estatales y locales y de los términos y condiciones de tu arrendamiento, podría hacer consecuencias legales o económicas.

Cuando compras una propiedad de alquiler, es importante saber no solo cuáles son tus obligaciones, sino también saber si el propietario anterior cumplió esas obligaciones y mantuvo un lugar seguro y saludable para sus inquilinos.

Ventajas y desventajas de comprar una propiedad con inquilinos

Comprar una propiedad de inversión o cualquier otra vivienda con un inquilino tiene ventajas y desventajas. Antes de hacer este tipo de compra, asegúrate de entender en detalle las implicaciones.

Ventaja: No es necesario buscar inquilinos

Buscar un inquilino para tu propiedad puede ser un proceso largo y caro, especialmente en ciertos mercados inmobiliarios. Cuando compras una propiedad que ya tiene inquilinos, tienes la ventaja de no tener que buscarlos tú mismo. Incluso si los inquilinos actuales se van cuando venza el contrato, tienes algo de tiempo para prepararte después de que la casa sea tuya por un tiempo.

Ventaja: Ingresos por alquiler inmediatos

Con el beneficio de no tener que buscar inquilinos nuevos viene la ventaja de tener ingresos por alquiler inmediatos después del cierre. Uno de los riesgos de tener una propiedad de alquiler es que, si la propiedad pasa mucho tiempo vacía, tú eres responsable de la hipoteca, aunque no tengas ingresos para cubrirla. Cuando la casa ya tiene inquilinos, no tienes que preocuparte por eso de inmediato.

Ventaja: Propiedad conforme al código

Los propietarios de propiedades de alquiler deben cumplir requisitos legales de habitabilidad establecidos por las leyes locales y estatales. Asegúrate de familiarizarte con las leyes de arrendamiento y códigos de la propiedad relevantes. Puedes buscarlos por tu cuenta o pedirle a un abogado de bienes raíces que te asesore. Asegúrate de que los propietarios actuales hayan cumplido todos los requisitos legales y de que la construcción cumpla todas las disposiciones del código.

Desventaja: Riesgo legal heredado

Cuando compras la propiedad, inmediatamente eres responsable de cualquier cosa en la propiedad que no cumpla los requisitos legales. Antes de comprar, haz una inspección de la vivienda minuciosa y revisa los registros de mantenimiento del propietario anterior, la documentación del alquiler prepagado, los depósitos de garantía y asegúrate de que cumplan todos los requisitos legales de la propiedad.

Recuerda que ser un arrendador implica una responsabilidad legal hacia los inquilinos, y si el arrendador anterior no cumplió esa responsabilidad, tú podrías terminar pagando el precio.

Desventaja: Debes respetar los términos y condiciones del contrato

Cuando compras una propiedad que ya está alquilada, debes seguir respetando los términos del contrato. Dependiendo de cómo se escribió el contrato anterior, esto definitivamente podría ser una desventaja para el nuevo propietario. Si el propietario anterior no escribió el contrato de una manera favorable para el propietario, esto podría dificultar tu papel como arrendador. Y no puedes cambiar esos términos hasta que venza el contrato vigente.

Desventaja: Es difícil sacar a un inquilino

Es importante entender que un contrato de arrendamiento es un derecho de propiedad ligado a la propiedad, no al propietario de la propiedad. Eso significa que el nuevo propietario tiene la obligación legal de respetar los términos del contrato.

Además, si compras la casa esperando vivir en ella, debes saber que no puedes sacar al inquilino solo por eso. Tendrás que esperar hasta que el contrato termine. Asegúrate de cumplir todas las leyes que te exigen avisarles a los inquilinos que no vas a renovar su contrato.

Desalojar a un inquilino puede ser difícil y caro. Algunos estados favorecen los derechos de los propietarios, mientras que otros protegen más a los inquilinos. Es posible que descubras que desalojar a un inquilino que no paga el alquiler o no cumple los términos del contrato puede ser un proceso largo.

Comprar una propiedad que ya tiene inquilinos: Preguntas frecuentes

Antes de comprar una propiedad de inversión, consulta con un abogado de bienes raíces sobre las leyes de arrendamiento en tu estado.

¿Qué es una vivienda unifamiliar?

Legalmente, una vivienda unifamiliar incluye viviendas multifamiliares con hasta cuatro unidades. Eso significa que puedes compra cuatro unidades para alquiler con una hipoteca residencial, aunque podrían cobrarte una tasa de interés más alta si no usas la propiedad como residencia principal.

¿Debo comprar una casa que ya tiene inquilinos?

Para decidir si compras una casa donde ya hay inquilinos, recuerda que tener ingresos por alquiler significará que tendrás más flujo de efectivo de la propiedad, desde el principio. Considera tus objetivos para la propiedad. Si tu plan es vivir en la casa, entonces comprar una que ya tiene inquilinos probablemente no sea ideal. Tendrás que esperar hasta que el contrato termine para mudarte.

Incluso si planeas quedarte con la propiedad para alquilarla, es importante que hagas la diligencia debida. Pídele al propietario actual que te enseñe el contrato de arrendamiento para saber en qué te estás metiendo.

¿Puedo desalojar a un inquilino si compro una casa?

En general, el nuevo propietario debe respetar los términos del contrato. Sin embargo, hay algunas situaciones en las que puedes desalojar a un inquilino. Primero, lo puedes desalojar si no está cumpliendo los términos del contrato, como no pagar el alquiler mensual. Ten en cuenta que las moratorias de desalojo establecidas durante la pandemia de COVID-19 aún están vigentes en algunos estados, condados y ciudades, aunque la moratoria federal terminó en 2021.

También es posible incluir términos en tu contrato de compra que le exijan al propietario actual terminar el arrendamiento antes del cierre de la venta. Puede basarse en los términos del contrato que le permiten hacerlo u ofrecerle un incentivo al inquilino para que se vaya. Por último, algunos estados permiten desalojos por mudanza del propietario, lo que permite a los propietarios recuperar la posesión de una vivienda ocupada por inquilinos si planean vivir allí.

¿Qué pasa si compré una casa y el inquilino no se quiere ir?

Puede darse el caso de que un inquilino esté legalmente obligado a abandonar la casa, pero no lo haga. El primer paso es investigar y entender las leyes de tu estado. Cada estado tiene sus propias reglamentaciones cuando se trata de las relaciones por arrendamientos y los desalojos. Conoce cómo funciona el proceso en tu estado para asegurarte de cumplir a cabalidad las leyes estatales.

Antes de tomar medidas legales, comienza por hablar con el inquilino para ver si puedes razonar con él. Esta es la opción más simple, barata y menos confrontativa. Sin embargo, si pruebas esta estrategia, ten en cuenta que podría no funcionar.

Después, revisa el contrato de arrendamiento para asegurarte de que tienes motivos para desalojarlo. La mayoría de los contratos le dan al propietario el derecho de rescindir el contrato si el inquilino viola cualquiera de las cláusulas. Si ese es el caso, puedes entregarle al inquilino una notificación de desalojo formal. La notificación incluirá la cantidad de días en que el inquilino debe dejar la casa. Si se va, asunto resuelto. Pero si no se va, es posible que tengas que ir al tribunal o pedir la ayuda del sheriff local, dependiendo de las leyes de tu estado.

Es importante seguir la ley durante todo el proceso de desalojo. Evita confrontar o acosar al inquilino. Medidas como cambiar las cerraduras o desconectar los servicios públicos sin permiso del tribunal pueden violar la ley estatal y exponerte a procesos penales y demandas civiles.

Conclusión: Derechos y responsabilidades inmediatamente después del cierre

Es importante entender que, como el nuevo propietario, tendrás derecho a ingresos por alquiler y la responsabilidad de cumplir las obligaciones del propietario actual según el contrato tan pronto firmes el cierre. Si esto es algo bueno o no depende de tus planes a largo plazo para la propiedad.

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