Aspectos básicos para comprar una propiedad comercial: Cómo comenzar

Todos los días surgen nuevas oportunidades de inversión para los emprendedores brillantes. Desde criptomonedas hasta acciones y bonos, hay muchísima variedad.

Pero ¿has pensado en invertir en un activo físico? Si quieres invertir en algo tangible con potencial de crecimiento o ingresos pasivos, puedes considerar comprar bienes raíces comerciales. Aquí te explicamos cómo comenzar.

¿Qué son los bienes raíces comerciales?

Las propiedades residenciales solo incluyen las viviendas unifamiliares o las de hasta cuatro unidades. Generalmente, solo familias o personas individuales las usan. Pero los bienes raíces comerciales (CRE) son generalmente para fines de negocios, y tienen cinco o más unidades.

Los bienes raíces comerciales se dividen en cinco categorías principales:

• Multifamiliar: Esencialmente, las viviendas multifamiliares son propiedades residenciales de más de una unidad, como dúplexes, apartamentos de primer nivel o centros de vida asistida.

• Espacio de oficina: Se clasifican en bajos, medianos y altos, según su tamaño, y admiten varios inquilinos. Algunos ejemplos incluyen los edificios de oficinas suburbanos y de oficinas médicas.

• Comercio: Este tipo de bienes raíces está clasificado para negocios que venden bienes o servicios a consumidores. Generalmente están situados en lugares convenientemente accesibles, como centros comerciales regionales y abiertos.

• Industrial: Estas propiedades son de diferentes tamaños, como espacios de oficina, y sirven para operaciones industriales, como fabricación pesada o ensamblaje ligero.

• Hospitalidad: Esto cubre establecimientos que atienden a los viajeros, ya sea para comida, alojamiento o entretenimiento, como hoteles y alquileres a corto plazo.

Las propiedades de oficinas comerciales se clasifican en tres categorías adicionales:

• Clase A: Representa los edificios de la calidad más alta disponible. Son generalmente más nuevos con construcción del más alto nivel y situados en la mejor ubicación.

• Clase B: También pueden ser propiedades de alta calidad, pero generalmente más antiguas y de menor precio comparadas con la Clase A. Muchos inversionistas las remodelan o restauran.

• Clase C: Suelen estar en mal estado y son más antiguas. Las propiedades Clase C necesitan mantenimiento y no están en una ubicación atractiva.

Cómo entrar al sector de los bienes raíces comerciales

Comprar una propiedad comercial no es lo mismo que comprar una vivienda unifamiliar. Las experiencias son bastante diferentes. Los costos, por ejemplo, pueden ser elevados con los bienes raíces comerciales, y el financiamiento puede ser más complicado. Además, si todavía no tiene inquilinos, tú eres el responsable de cubrir los gastos durante los períodos en los que las propiedades no estén ocupadas.

Y no solo eso, sino que la tasación de una propiedad comercial suele ser difícil. Es generalmente más difícil encontrar propiedades comparables para bienes raíces comerciales que para los residenciales. Por estas diferencias, los inversionistas deben ser cuidadosos antes de comprar.

Si crees que estás listo para comprar o invertir en bienes raíces comerciales, hay ciertas cosas que puedes hacer para prepararte para la inversión y comprar la propiedad adecuada para alcanzar tus objetivos comerciales y personales. 

1. Define tu motivación

Aunque comprar bienes raíces comerciales puede ser una inversión que valga la pena, los planes tienden a fracasar si no estás enfocado en algo. Entonces, es importante reflexionar sobre tus motivos detrás de comprar propiedades comerciales. Si quieres saber cuál es tu motivación específica, considera hacerte las siguientes preguntas:

• ¿Cuánto es un rendimiento financiero exitoso para mí?

• ¿A quién espero afectar con mi inversión?

• ¿Cuáles son mis objetivos a largo y corto plazo?

• ¿Quiero seguridad para mí y mi familia?

Comprar propiedades comerciales para uso personal

A veces, los inversionistas se benefician de los bienes raíces de más maneras que solo económicamente. Otros compran una propiedad para uso personal. Un método es la estrategia de inversión de bienes raíces comerciales ocupados por el propietario (OOCRE). Con esto, el propietario usa la propiedad para operaciones de negocios.

La OOCRE te da ventajas fiscales, como la capacidad de depreciar y deducir los intereses anuales del préstamo. Además, ser el propietario de la propiedad te permite acumular capital, que puedes vender por más en el futuro. O, puedes seguir usando la propiedad como fuente de ingresos si la arrendas. También es mucho más fácil administrar la propiedad en el lugar y manejar la selección de inquilinos.

Sin embargo, hay algunos obstáculos. Puede ser que tengas que asumir más costos, como reparaciones de la propiedad y mantenimiento de rutina. También podrían surgir conflictos de interés que hagan que sea más difícil cobrar el alquiler.

Antes de comprar una propiedad comercial para uso personal, consulta las leyes de zonificación. Es posible que se apliquen ciertas limitaciones a bienes raíces específicos, como edificios de oficinas u otros espacios designados como comerciales.

Compra de propiedades comerciales con propósitos de inversión

Comprar un edificio comercial como una propiedad de inversión tiene sus ventajas. Según Bank of America, los rendimientos de las propiedades comerciales varían entre el 6 y 12% anualmente; eso es más alto que el promedio de las propiedades residenciales unifamiliares (que es generalmente del 1 al 4%). También tiene ventajas fiscales, oportunidades de flujo de efectivo y apreciación de capital cuando compras tu propiedad comercial.

Los inversionistas usan una variedad de tácticas dependiendo de cosas como los objetivos financieros y la línea de tiempo general. Estas son algunas de las estrategias de inversión en bienes raíces más frecuentes que usan:

• Compra de terrenos: El proceso de comprar y tener terrenos. Los inversionistas lo hacen para proteger y hacer crecer su dinero, como está atado a un activo físico y fijo. Pueden vender los terrenos o desarrollarlos en el futuro.

• Desarrollo: Un inversionista compra terrenos sin desarrollar para construir en ellos, a veces después de esperar a que suba su valor. La dirección del desarrollo, como condominios, versus comercial, depende de las leyes de zonificación.

• Reparar y remodelar: Esta estrategia incluye comprar una propiedad, renovarla y después venderla para obtener una ganancia. Los inversionistas generalmente compran terrenos que no han recibido mantenimiento a un precio con descuento.

• Intermediación inmobiliaria (wholesaling): Una estrategia de inversión en bienes raíces a corto plazo en la que el intermediario inmobiliario o wholesaler compra un contrato de un vendedor de una propiedad, generalmente por debajo del valor de mercado. Después, el intermediario vende o cede el contrato a un comprador interesado.

• BRRRR: Este es un acrónimo en inglés que significa comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir (buy, rehab, rent, refinance, repeat). Básicamente es una estrategia de ingresos pasivos que implica remodelar una propiedad para alquilarla. Una vez el propietario termina de pagar la hipoteca y acumula capital, puede refinanciar la propiedad para financiar inversiones de bienes raíces en el futuro.

• Inversión pasiva: Esta estrategia es para inversionistas que no quieren estar involucrados directamente. En cambio, invierten capital en un negocio de bienes raíces por medio del mercado de valores, el financiamiento colectivo o asociándose con un inversionista más activo.

2. Asegura el financiamiento con un prestamista

Buscar un prestamista para tu propiedad comercial desde el principio es esencial. Pero, compara varios prestamistas antes de decidirte por uno. Si bien quieres obtener el financiamiento, debes asegurarte de que tu prestamista ofrezca lo que necesitas. Debe ofrecer opciones de acuerdo con tu puntuación de crédito y a una tasa de interés asequible. Además, pregúntale sobre los posibles cargos y penalizaciones para que lo sepas.

Fíjate en la relación préstamo-valor (LTV), o cuánto está dispuesto a prestarte, y si pide un colateral. Un préstamo con recurso le permite al prestamista ir tras otros activos personales si incumples, mientras que un préstamo sin recurso solo le da la opción de tomar posesión del colateral específico al acuerdo.

Cuando consideras comprar una propiedad comercial, posiblemente te preguntas sobre las opciones de préstamos. Algunas de las más frecuentes son loa préstamos permanentes, los préstamos de la FHA, los préstamos de SBA, los préstamos temporales y los préstamos de dinero duro. Es importante mencionar que Rocket Mortgage® no ofrece financiamiento para propiedades comerciales.

3. Contrata a un equipo de profesionales de confianza

Todos tienen que comenzar en algún lugar, pero los inversionistas por primera vez no deberían comenzar solos. Es mejor tener personas con experiencia y conocimientos de tu lado. Así, el proceso avanza sin problemas y eficientemente, lo que te ahorrará dinero en el largo plazo. Algunos profesionales que puedes contratar incluyen:

• REALTOR®: Un REALTOR® de bienes raíces comerciales generalmente recibe más capacitación que un REALTOR® residencial y necesita títulos específicos como negocios o finanzas. Ayuda con muchas responsabilidades, como investigar posibles propiedades o negociar los términos para sus clientes.

• Abogado: Un abogado de bienes raíces profesional te ahorra tiempo en el cierre de un negocio, protege tus intereses durante las negociaciones, te ayuda a entender las leyes vigentes, consigue un mejor precio y se asegura de que el contrato sea legítimo.

• Contador: Un contador se encarga del lado financiero de las cosas: preparar presupuestos, crear informes mensuales y generar los estados de cuenta necesarios con fines fiscales.

• Corredor hipotecario: Un corredor hipotecario te pone en contacto con el mejor prestamista para tus necesidades. Pueden presentar varias solicitudes de préstamo, aumentando la posibilidad de que te aprueben, y buscar precios convenientes.

• Contratista: Estos trabajadores o compañías de construcción profesionales supervisan el sitio, los materiales y más durante el proyecto. También pueden venir con un equipo de diseñadores de interiores especializados.

• Administrador de la propiedad: Esta persona supervisa la propiedad y se asegura de que tenga inquilinos que contribuyan al valor del inmueble. Los administradores de propiedades también facilitan o atienden reparaciones de problemas en el edificio. Otras responsabilidades incluyen cobrar el alquiler, contratar a contratistas y reunirse con los posibles clientes.

4. Encuentra la oportunidad perfecta

El valor de una propiedad comercial para un inversionista depende de numerosos factores. Pero también tiene que gustarles a los posibles inquilinos.

Hay ciertas cosas que debes tener en mente cuando buscas:

• Tendencias económicas y de la industria
• Posibilidad de establecer contactos con inquilinos, propietarios de empresas y corredores comerciales
• Alquiler asequible
• Leyes de zonificación y uso de la tierra
• El diseño de la propiedad
• Potencial de crecimiento
• Información del mercado, como precios de alquiler, tasas de desocupación y costos de construcción

5. Haz los cálculos

La diligencia debida juega un papel crítico en la inversión en bienes raíces. Básicamente, esto implica hacer lo necesario para asegurarte de cumplir todos los requisitos legales cuando compras o vendes la propiedad. Eso incluye verificar la información y evaluar la propiedad.

Antes de la compra en sí, esto generalmente incluye:

• Evaluar la ubicación, el mercado de bienes raíces y comparar varias propiedades.
• Evaluar la condición de la propiedad.

Hay fórmulas y herramientas que puedes usar para calcular el valor de una propiedad. Algunas son:

• Estrategia del costo: Cuánto costaría volver a construir desde cero.
• Estrategia del mercado: Cuánto vale la propiedad basada en otras propiedades similares vendidas recientemente.
• Estrategia de capitalización de ingresos: Los ingresos estimados de la propiedad.
• Multiplicador del alquiler bruto (GRM): El valor potencial basado en el precio de la propiedad, dividido entre los ingresos brutos.
• Valor por puerta: El valor de un edificio, principalmente de apartamentos, según el número de unidades.

6. Haz una oferta atractiva

Después de calcular los posibles costos y ganancias, puedes hacer una oferta. Puedes negociar términos generales usando una carta de intención (LOI) y términos más específicos con un contrato de compraventa. Un abogado te puede ayudar a revisar tus términos antes de finalizar. Quizá también quieras pedirle ayuda a un contador. Este revisará los términos y te explicará las consecuencias fiscales.

Puede producirse un intercambio de ida y vuelta. Reunirse en persona te puede ayudar a resolver cualquier problema, pero siempre haz un seguimiento con información por escrito de cualquier cambio o acuerdo. De nuevo, incluir profesionales desde el principio minimiza la posibilidad de que surjan problemas.

Conclusión sobre cómo comprar una propiedad comercial

Comprar una propiedad comercial no es un proceso simple. Implica encontrar la propiedad adecuada para tus objetivos, obtener el financiamiento, contratar profesionales que te puedan guiar y cerrar un trato favorable para ti y para el vendedor. Sin embargo, después de todo eso, tienes una oportunidad de inversión atractiva. El rendimiento es más alto en las inversiones en propiedades comerciales que en los bienes raíces promedio, y tu dinero está atado a algo físico, asegurándolo.

Si no estás del todo listo para una propiedad comercial, sino que prefieres una propiedad residencial, considera hablar con un experto en préstamos hipotecarios para obtener más información.