¿Cómo se gravan los ingresos del alquiler? Una guía para los inversionistas en bienes raíces

Los inversionistas en bienes raíces pueden ver cómo un ingreso relativamente pasivo fluye a sus bolsillos. Pero, al igual que otras formas de ingresos, los inversionistas deben pagar impuestos, lo que puede llevarlos a preguntarse, ¿cómo se gravan los ingresos del alquiler?

Cómo se gravan los ingresos del alquiler

El IRS trata los ingresos del alquiler como ingresos normales a efectos fiscales. Esto significa que debes agregar los ingresos del alquiler a cualquier otra fuente de ingresos que tengas al presentar tus impuestos. Ten en cuenta que es posible que puedas deducir ciertos gastos calificados para disminuir lo que debes al final del año.

La capacidad de deducir gastos calificados es uno de los muchos beneficios fiscales que vienen con las propiedades de alquiler. Pero después de contabilizar las deducciones, tus ingresos de alquiler se suman a tus ingresos habituales.

A partir de 2023, las tasas impositivas federales sobre los ingresos se desglosan de la siguiente manera:

Más allá de las tasas impositivas mencionadas, también podrías deber impuestos a tu gobierno estatal. Al determinar tu ingreso de alquiler y trabajar en tus impuestos, te recomendamos buscar el consejo de un asesor financiero y experto en impuestos.

¿Qué se considera ingresos del alquiler?

Al sumar tus ingresos por alquiler, deberás incluir más que tu cheque de alquiler mensual. Abajo se muestra una imagen más detallada de algunas de las cosas que se consideran ingresos por alquiler a efectos fiscales:

• Pagos de alquiler anticipado: Si tu inquilino paga el alquiler por adelantado, eso se considera ingreso por alquiler. Por ejemplo, si tu inquilino paga el primer y último mes de alquiler antes de mudarse, ambos pagos se consideran ingresos cuando recibes esos fondos.
• Pagos de alquiler habitual: Por supuesto, el cheque mensual de alquiler de tu inquilino se considera ingresos de alquiler.
• Depósito de garantía: Si tu inquilino hace un depósito de seguridad, que tienes la intención de devolver al final del contrato de arrendamiento, eso no se considera ingresos. Pero si retienes parte del depósito de seguridad para cubrir daños, la porción que retienes cuenta como ingreso.
• Pagos por cancelación o terminación del contrato de arrendamiento: Si un inquilino debe pagar un cargo para cancelar un contrato, ese cargo cuenta como ingresos de alquiler.
• Propiedad o servicios recibidos en lugar de alquiler: Cuando tu inquilino te paga con bienes o servicios en lugar de dinero, debes considerar el valor de esos bienes o servicios como ingreso por alquiler. Por ejemplo, si renuncias al pago mensual del alquiler de tu inquilino porque instalaron una cerca, deberás contar ese pago de alquiler eximido como ingresos.
• Gastos del propietario que paga el inquilino: Si el inquilino cubre gastos de los que no es responsable y deduce el gasto de su alquiler, el gasto cubierto se debe reportar como ingresos. Por ejemplo, si el inquilino paga la factura de reparación de electrodomésticos que no era su responsabilidad según el contrato, cuando deduce este gasto de su pago de alquiler, debes contar el valor de la factura como ingresos.
• Interés parcial: Si solo posees una parte de la propiedad de alquiler, debes reportar tu parte de las ganancias. Por ejemplo, si posees el 50% de una propiedad, debes reportar el 50% de los ingresos de alquiler en tu declaración de impuestos.
• Arrendamiento con opción de compra: Si tu inquilino tiene la opción de comprar la propiedad, todos los pagos recibidos se consideran ingresos de alquiler.

Deducciones fiscales habituales para propiedades de alquiler

Las amplias oportunidades de deducción fiscal son una de las cosas que hacen atractiva la propiedad de bienes raíces en alquiler para algunos. En general, el IRS te permite deducir cualquier gasto ordinario y necesario para administrar y mantener tu propiedad en alquiler. Los gastos ordinarios incluyen costos que enfrentan la mayoría de los propietarios, mientras que los gastos necesarios son inevitables.

Aunque hay muchos tipos diferentes de deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler, estas son algunas de las más frecuentes.

Gastos de administración de la propiedad

Si pagas por la administración de propiedades, puedes deducir este gasto de tus ingresos por alquiler. La mayoría de los propietarios están de acuerdo en que la administración de propiedades es una parte necesaria de la administración de tu propiedad en alquiler. Para los propietarios que no pueden comprometerse a administrar la propiedad por sí mismos, el costo de contratar ayuda puede acumularse rápidamente. Afortunadamente, es un gasto deducible.

Costos de mantenimiento

Los propietarios de cualquier tipo entienden que mantener una vivienda puede volverse costoso rápidamente. Como inversionista en bienes raíces, puedes deducir estos costos de mantenimiento de tus ingresos imponibles.

Algunos tipos de costos de mantenimiento que podrías encontrar incluyen material, suministros y reparaciones para mantener tu propiedad en buen estado. Por ejemplo, podrías deducir el costo de limpiar las canaletas o pagarle a alguien para cortar el césped.

Es importante señalar que no puedes deducir el costo de las mejoras. Si estás haciendo una mejora importante en el espacio, los costos de la mejora no se pueden deducir.

Impuesto sobre la propiedad

El impuesto a la propiedad es un gasto inevitable para los propietarios. Dependiendo del valor y el lugar donde está tu propiedad, el costo de los impuestos sobre la propiedad puede acumularse rápidamente. La buena noticia es que los inversionistas en bienes raíces pueden deducir los impuestos sobre la propiedad en sus propiedades de inversión.

Al igual que con todos estos gastos, necesitarás mantener registros detallados sobre tus pagos de impuestos sobre la propiedad.

Servicios públicos

Si estás pagando por los servicios públicos en tus propiedades de inversión, puedes deducir este gasto necesario. Algunos propietarios piden a sus inquilinos que paguen por los servicios públicos. Pero incluso ellos tienen períodos sin inquilinos, lo que a veces implica cubrir los costos de los servicios públicos.

Siempre que tengas costos de servicios públicos asociados a tu propiedad de alquiler, puedes deducir este gasto de tus ingresos por alquiler.

Publicidad

Cada propietario quiere encontrar a los inquilinos adecuados para su propiedad. En muchos casos, esto implica gastar dinero en publicidad cuando la propiedad está disponible.

Algunas maneras rentables de publicidad podrían incluir colocar un cartel de "se renta" en el patio delantero. Pero si quieres llegar a una audiencia amplia, es posible que necesites publicar el anuncio en múltiples plataformas para atraer al inquilino perfecto.

Todas estas oportunidades de publicidad tienen un costo. Siempre y cuando rastrees estos gastos, el IRS te permite deducir los costos de publicidad.

Seguro

Si no tienes una hipoteca sobre la propiedad, es posible que no estés obligado a obtener un seguro para propietarios. Pero obtener una cantidad adecuada de seguro generalmente es la mejor opción. El único inconveniente de obtener seguro son los pagos de las primas.

Como inversionista en bienes raíces, puedes deducir estos pagos de primas a veces costosos de tus ingresos por alquiler.

Cargos de la asociación de propietarios de vivienda

Si tu propiedad está en la jurisdicción de una asociación de propietarios de vivienda (HOA) o condominio, es probable que tengas que pagar una cuota de HOA o de condominio. Dependiendo de la situación, esta cuota podría consumir una porción significativa de tus ganancias.

Como inversionista, puedes deducir la cuota de HOA o de condominio de tus ingresos por alquiler.

Viajes

Si viajas hacia y desde la propiedad, tienes la oportunidad de deducir tus gastos de viaje. Aunque la deducción podría no ser muy grande si vives en la ciudad, siempre vale la pena deducir cualquier deducción para la que califiques.

Empieza rastreando tu kilometraje cuando viajes a tus propiedades. El IRS te permite deducir una tasa estándar por millaje, que fue de 62.5 centavos por milla en la segunda mitad de 2022.

Para los inversionistas que viven más lejos de sus propiedades, los gastos de viaje podrían acumularse más rápido. Después de todo, subirse a un avión para inspeccionar tus propiedades de alquiler probablemente implicará un gasto significativo.

Ten cuidado sobre mezclar negocios con placer. Si haces un viaje de negocios a tu propiedad, pero pasas el doble de días visitando a la familia, es posible que no puedas deducir los costos de este viaje. Siempre consulta a un profesional de impuestos cuando tengas preguntas sobre posibles deducciones.

Servicios legales y profesionales

La mayoría de los inversionistas de bienes raíces construyen una red de profesionales para ayudarles a administrar eficazmente su negocio de propiedades de alquiler. Por ejemplo, podrías contratar a un abogado o un contador en el proceso. De hecho, trabajar con estos profesionales puede ayudarte a ahorrar tiempo y problemas a largo plazo.

La depreciación ayuda a reducir los impuestos sobre los ingresos del alquiler

La depreciación ofrece otro beneficio fiscal para los inversionistas inmobiliarios. Para muchos inversionistas, la depreciación ofrece los mayores beneficios. Básicamente, la depreciación te permite deducir el costo de comprar y mejorar una propiedad de alquiler durante el curso de su vida útil. Debido a que puedes deducir el costo de la depreciación, puedes reducir tus ingresos imponibles en el proceso.

Como inversionista, puedes deducir el costo de comprar y mejorar una propiedad de alquiler durante 27.5 años, que es lo que el IRS considera la "vida útil" de las propiedades de alquiler residenciales. Si estás invirtiendo en propiedades comerciales, el plazo de depreciación es de 39 años.

La depreciación para bienes raíces residenciales se calcula como se indica aquí.

• Determina la base de costo de la propiedad: La base de costo de la propiedad es la cantidad que pagaste para adquirir la propiedad. Esto puede incluir la cantidad que invertiste en la propiedad, la cantidad que pediste prestada para comprar la propiedad y los gastos relacionados con la rehabilitación de la propiedad.
• Separa el costo del terreno del edificio: A diferencia de la casa de alquiler, el terreno no es un activo depreciable. Una parte de los costos de adquisición debe asignarse al terreno donde se encuentra el edificio.
• Depreciación lineal: Si usas la depreciación lineal, distribuyes la base de costo de manera uniforme durante 27.5 años.

Por ejemplo, digamos que adquiriste una propiedad de alquiler con una base de costo de $100,000. Eso generaría una depreciación de $3,636 por año. Pero no puedes comenzar esta deducción por depreciación hasta que la propiedad esté en servicio, lo que significa que la cantidad se prorratea mensualmente.

En última instancia, la depreciación puede reducir tus ingresos imponibles del año. Pero ten en cuenta que el IRS usará la recuperación por depreciación cuando vendas la propiedad. En otras palabras, el IRS esperará algo a cambio de tus deducciones fiscales cuando vendas la propiedad.

Si quieres seguir obtener esta deducción, es buena idea consultar a un profesional de impuestos.

Cómo informar sobre los ingresos de tu propiedad de alquiler en tu declaración de impuestos

Cuando llegue el momento de informar los ingresos de tu propiedad de alquiler en tus impuestos, deberás listarlos en el formulario de impuestos correspondiente.

Si tienes menos de tres propiedades, puedes listar tus ingresos y gastos de alquiler en un Formulario 1040 o 1040-S, Anexo E, Parte 1. Prepárate para mencionar los ingresos y gastos en un formulario de impuestos Anexo E. Si tienes más de tres propiedades, deberás completar tantos de estos formularios como sea necesario para listar todas las propiedades.

Al reportar los ingresos por alquiler y aplicar deducciones, es crucial mantener registros detallados de tu flujo de dinero. Debes poder proporcionar evidencia al IRS de que recibiste esa cantidad de ingresos o calificas para las deducciones que estás reclamando.

Se vuelve un poco más complejo si usas la propiedad para algún uso personal. En muchos casos, usar la propiedad como una casa de vacaciones o residencia principal limitará tus deducciones de alquiler.

Conclusión

Los inversionistas de bienes raíces pueden aprovechar una amplia gama de deducciones inmobiliarias. Pero, como todos los demás, todavía tienen que pagar impuestos sobre sus ingresos de alquiler. Como inversionista de bienes raíces, lleva registros detallados de tus ingresos y gastos de alquiler para facilitar el proceso de declaración de impuestos. Y, por supuesto, siempre es mejor hablar con un asesor financiero y un profesional de impuestos cuando se trata de tu situación económica.

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