¿Por qué los prestamistas hipotecarios venden hipotecas a los inversionistas?

Quizá te estés preguntando qué tienen que ver los inversionistas hipotecarios contigo cuando compras una casa. Lo cierto es que los inversionistas hipotecarios hacen que el mercado inmobiliario funcione de una manera que probablemente ni siquiera conocías y, en algunos casos, pueden afectar la administración de tu hipoteca actual.

Muchos prestamistas hipotecarios deciden vender tu préstamo en algún punto durante el plazo de tu hipoteca, por lo que lo mejor es que entiendas cómo funciona este proceso. Explicaremos más sobre los inversionistas hipotecarios, cómo se transfieren los préstamos hipotecarios y qué significa para ti como deudor hipotecario.

Después de comprar una casa, hay dos partes principales que debes conocer: el prestamista hipotecario y el administrador del préstamo.

Tu prestamista hipotecario es el banco u otra institución financiera que extendió tu hipoteca. El administrador es la entidad que maneja los pagos del préstamo hipotecario después del cierre. A veces estas entidades son la misma, pero otras veces, tu prestamista te dirigirá a una compañía tercera que se encarga de administrar el préstamo por ellos.

Un inversionista hipotecario es la parte que compra hipotecas a los prestamistas. En la mayoría de los casos, estos inversionistas son entidades del gobierno o empresas patrocinadas por el gobierno que compran tu préstamo hipotecario para que tu prestamista pueda seguir vendiendo préstamos hipotecarios.

Por ejemplo, si su prestamista agotó todos sus fondos este año en préstamos hipotecarios a tasa fija a 30 años, es decir, hipotecas que se pagarían en 30 años, eso significaría que todas sus inversiones estarían comprometidas o en espera durante tres décadas. Para poder seguir emitiendo nuevos préstamos hipotecarios, venden hipotecas a inversionistas hipotecarios.

La venta de tu préstamo no afecta el cobro de los pagos, así que cuando tu préstamo es vendido, no deberías notar una diferencia desde el punto de vista práctico. Tú seguirás haciendo los pagos al administrador, que puede ser o no tu prestamista original.

Hay dos tipos principales de inversionistas hipotecarios que podrían comprar tu préstamo: entidades patrocinadas por el gobierno y agencias del gobierno. Explicaremos la diferencia abajo.

Entidades patrocinadas por el gobierno

Algunos inversionistas hipotecarios, como Fannie Mae y Freddie Mac, son entidades patrocinadas por el gobierno.

Fannie Mae y Freddie Mac tienen su propia selección de productos de préstamos hipotecarios convencionales. Los préstamos hipotecarios convencionales son hipotecas que están respaldadas por una institución financiera privada o un inversionista en lugar del gobierno. Las tasas de interés son similares a, y a veces más bajas que, los préstamos respaldados por las entidades del gobierno. También hay mucha flexibilidad en estos productos para que coincidan con objetivos financieros únicos.

Cuando cualquiera de estas dos entidades compra hipotecas, las venden a inversionistas privados como títulos respaldados por hipotecas. A medida que sigues pagando tu préstamo, Fannie Mae y Freddie Mac usan este dinero para pagarle de vuelta a los inversionistas que compraron sus títulos.

Cuando inversionistas hipotecarios privados invierten con Fannie Mae o Freddie Mac, no tienen una ganancia garantizada. Los títulos respaldados por hipotecas suelen ser hasta de 1,000 préstamos o más. Sin embargo, si un número suficiente de personas no hace sus pagos, el rendimiento de la inversión puede disminuir sustancialmente.

Agencias del gobierno

También hay agencias del gobierno que compran hipotecas que cumplen las directrices de su inversionista. Estas agencias incluyen la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos.

Todas estas agencias pueden comprar préstamos hipotecarios de prestamistas que cumplen las directrices individuales de su agencia y los revenden en el mercado secundario a inversionistas privados. Esto permite que las agencias reciban fondos instantáneos de inversionistas en tu préstamo, lo que a su vez les permite seguir comprando más hipotecas.

La mayoría de las personas no sabe que el mercado secundario de préstamos hipotecarios juega un papel enorme en mantener la prosperidad de la industria hipotecaria. Este mercado secundario compra hipotecas y gana dinero cuando tú haces los pagos.

Los préstamos hipotecarios se venden con regularidad por dos motivos. El motivo principal es que los prestamistas puedan seguir prestando dinero a más compradores de vivienda. Es una práctica frecuente vender hipotecas para que los prestamistas tengan más dinero para ayudar a financiar más hipotecas. El proceso es cíclico y continúa desde ahí.

Cuando los prestamistas venden préstamos, pueden quitar esta deuda de su balance general y liberar su crédito para clientes nuevos.

El segundo motivo por el que los prestamistas venden hipotecas es darle fondos instantáneos al prestamista. Tu prestamista podría ganar decenas de miles a cientos de miles de dólares por los intereses de tu préstamo, pero tendría que esperar 15 o 30 años (o el plazo de tu hipoteca) para recibir los fondos. A veces, los prestamistas prefieren tener una ganancia más rápida vendiendo tu hipoteca a un inversionista.

Puedes averiguar si tu hipoteca se puede vender en la documentación de tu préstamo. Tu acuerdo de préstamo o contrato hipotecario dice en la letra pequeña si tu préstamo tiene la opción de venderse a otro inversionista.

Los detalles de tu préstamo —la tasa hipotecaria, los términos y otros acuerdos— no cambiarán si tu prestamista actual vende tu préstamo hipotecario. Esa información está incluida en tu contrato y permanecerá igual a como era el día que cerraste el negocio.

Lo que debes tener en cuenta son los posibles cambios en el administrador del préstamo.

Cuando los prestamistas venden tu préstamo hipotecario a instituciones como Fannie Mae, Freddie Mac o las tres principales agencias del gobierno, a veces conservan los derechos de administración. Esto significa que se seguirán a cargo de todo lo administrativo del préstamo.

Como cliente, esto significa que seguirás tratando con el mismo prestamista con el que financiaste tu casa. Tu servicio no se verá interrumpido y probablemente no notarás ninguna diferencia. El prestamista te enviará una carta si tu préstamo hipotecario cambia de inversionista, con toda la información específica sobre esta transacción, y mencionará que la administración seguirá igual.

Sin embargo, no todos los bancos y prestamistas pueden seguir administrando los préstamos hipotecarios después de haberlos transferido. Si este es el caso, la administración pasará a otro prestamista. Cuando el prestamista vende tu préstamo, te avisará del cambio con un aviso de transferencia en el plazo de 30 días desde la venta del préstamo. Cuando recibas este aviso, el prestamista te informará si la administración cambió y te dará detalles e información de contacto del nuevo administrador.

Es importante que te asegures de siempre abrir el correo y los correos electrónicos de tu prestamista para no perderte nada de información de los cambios en la administración. 

Enterarte de que tienes un nuevo administrador después de que el prestamista vendió tu hipoteca es completamente normal; muchos prestamistas venden hipotecas.

El aviso de transferencia te dará la información que necesitas para comunicarte con el nuevo administrador. A partir de ahí, quizá tengas que abrir una nueva cuenta en línea, un calendario de depósitos directos y un perfil de cuenta en un nuevo sistema de administración en línea. Asegúrate de hacerlo pronto para que no haya atrasos que pudieran hacer que los pagos de tu préstamo lleguen después de la fecha de pago.

Si hay atrasos que hagan que el pago de la hipoteca llegue vencido, no entres en pánico. Comunícate con ambos proveedores para explicar el problema. Por ejemplo, si te avisaron el 29 de un cambio en la administración y el siguiente pago de la hipoteca ya estaba programado para el 30 con el proveedor anterior, es posible que no puedas programar un nuevo pago en solo 24 horas.

Asegúrate de hablar con tu prestamista original para asegurarte de que haya recibido tu último pago y de que tienes expectativas claras de cuándo tienes que dejar de pagarle. Luego, comunícate con el prestamista nuevo con esta información, particularmente si no hiciste un pago porque lo programaste con el proveedor anterior. Si accidentalmente haces un pago al administrador previo en el plazo de 60 días desde la transferencia del servicio, legalmente este no puede considerarlo un pago atrasado.

La comunicación es clave durante este proceso, así que asegúrate de estar cubierto y en comunicación con ambos proveedores.

Los prestamistas venden hipotecas en el mercado secundario todo el tiempo. Si tu prestamista vende tu préstamo hipotecario, no hay de que preocuparse. En muchos casos, la administración del préstamo sigue igual y tú seguirás haciendo los pagos de la misma forma que antes.

Si la administración cambia, tu prestamista original te avisará y el administrador nuevo te enviará instrucciones de cómo abrir una nueva cuenta, para que no haya interrupciones en el pago. Asegúrate de ponerte en contacto con el proveedor viejo y el nuevo si tienes preguntas para entender qué esperar durante esta transición.

Para obtener más consejos sobre el manejo y la administración de tu hipoteca, visita el Centro de Aprendizaje de Rocket Mortgage®.