Cómo los bonos afectan las tasas hipotecarias

Hay algunos factores obvios que afectan cuánto pagarás en intereses en tu préstamo hipotecario. Probablemente sepas que tu down payment, tu puntuación de crédito y el tipo de préstamo afectan tu tasa de interés final. Sin embargo, también hay muchos factores ocultos que influyen en las tasas de interés del mercado en general.

Uno de esos factores es el mercado de bonos. En este artículo, veremos cómo las tasas de los bonos influyen en las tasas hipotecarias y qué tipos de hipotecas reflejan los efectos del mercado de bonos en sus tasas hipotecarias.

¿Cómo funciona un préstamo sobre bonos?

Los bonos son productos de inversión a largo plazo y bajo riesgo. Las corporaciones pueden emitir bonos privados, pero los bonos del Tesoro emitidos por el gobierno federal son mucho más conocidos. Cuando compras un bono, le das al gobierno una cantidad establecida de dinero por bono. Luego, el bono acumula dos tipos de intereses: intereses fijos e intereses por la inflación.

Los intereses fijos sobre un bono de ahorros siguen el mismo modelo que los intereses fijos sobre un préstamo hipotecario. Cada año el 1 de mayo y el 1 de noviembre, el Tesoro de los Estados Unidos anuncia una tasa fija para los préstamos nuevos. Ganarás ese porcentaje de intereses sobre el préstamo si lo compras antes del siguiente anuncio de la tasa de interés.

Tu bono también acumula intereses adicionales para mantenerse actualizado con las tasas de la inflación. Una vez tu bono llega al final del plazo, recuperas tu dinero original más lo que el bono haya generado en intereses. También puedes comprar y vender bonos en el mercado secundario como acciones.

Relación entre los bonos y la tasa hipotecaria

Los precios de los bonos y las tasas de interés hipotecario están relacionados inversamente. Eso significa que cuando los bonos son más caros, las tasas hipotecarias son más bajas. Lo contrario también es cierto: cuando los bonos son menos caros, las tasas de interés hipotecario son más altas.

A primera vista, esto podría parecer como una correlación ilógica. Cuando las tasas de interés son más altas, más personas querrán comprar bonos. Entonces, ¿por qué las tasas de interés hipotecario altas no empujan los precios de los bonos hacia arriba? Para entender, veamos la oferta y la demanda del mercado de bonos secundario.

¿Cómo los bonos afectan las tasas hipotecarias?

Supongamos que compras un bono del Tesoro por $1,000 con una tasa de interés fija del 2% anual. Una vez que compras ese bono, quedas vinculado a una tasa de interés del 2% hasta que el bono alcance su vencimiento. Ahora, imagina que es un año más tarde y las tasas de interés son más altas. La misma inversión de $1,000 en bonos puede darte una tasa de interés anual del 3%.

El mismo año, necesitas algo de dinero en efectivo, así que decides vender tu bono. Es probable que no puedas venderlo por los $1,000. Esto se debe a que otros inversionistas saben que pueden obtener el 3% si invierten sus $1,000 comprando un bono del Tesoro. El precio de tu bono caerá a lo que sea que otros inversionistas estén dispuestos a pagar por él.

Por ejemplo, un inversionista podría ofrecerte $900 en efectivo. En efecto, el precio de tu bono es más bajo ahora porque las tasas del mercado actual son más altas. Aunque todavía podrás cobrar tu bono por $1,000 al vencimiento, su valor líquido actual es menos de $1,000.

Si el Tesoro baja las tasas de los bonos, se daría el escenario opuesto. Imagina que el Tesoro anuncia que los bonos de $1,000 ahora tienen tasas de interés del 1%. Los inversionistas saben que les irá mejor si compran tu bono que si compran bonos del Tesoro porque tu bono gana más interés. Con más competencia por tu bono, puedes venderlo al mejor postor.

El bono que compraste por $1,000 ahora podría valer $1,100 para un inversionista que quiera conservarlo hasta el vencimiento. El inversionista que compra tu bono por $1,100 todavía recibirá $1,000 cuando lo venda. Sin embargo, ahora mismo, vale $1,100 porque los intereses están bajando y un inversionista quiere asegurar su dinero a una tasa más alta.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios mantienen sus tasas de interés un poco más altas que las tasas de interés de los bonos porque tienden a atraer a inversionistas similares. Tanto los inversionistas en bonos como los inversionistas en bienes raíces quieren que su inversión tenga un colateral. Cuando los precios de los bonos bajan, eso significa que las tasas de interés de los bonos están subiendo.

Por extensión, eso significa que las tasas de interés hipotecario también suben. Por el otro lado, si el mercado de bonos secundario es sólido y los precios de los bonos son altos, eso significa que las tasas de interés de los bonos son bajas. Esto disminuye las tasas de interés hipotecario.

¿Qué bonos afectan las tasas hipotecarias?

No todos los tipos de hipotecas sentirán el efecto de las tasas de los bonos del Tesoro. Los precios de los bonos solo afectan a los préstamos hipotecarios de tasa fija. Esto es porque los prestamistas hipotecarios solo vinculan las tasas de interés fijas a las tasas de bonos. Supongamos que estás considerando una hipoteca con tasa de interés ajustable.

Deberás considerar la decisión más reciente de la tasa de interés de la Reserva Federal. Pagarás menos por tu préstamo hipotecario si la Reserva Federal decide reducir las tasas de interés sobre los préstamos federales disponibles para los bancos. Si las tasas federales suben, pagarás más.

Como persona individual, no puedes controlar cómo funciona el mercado de bonos. Sin embargo, puedes controlar con qué prestamista hipotecario trabajas. Compara diferentes prestamistas y considera todas las opciones de tasas de interés antes de elegir con qué compañía quieres trabajar.

Elige un prestamista con reputación sólida y tasas asequibles. Sentirás los efectos del equipo de servicio al cliente de tu prestamista y de las políticas personales mucho más intensamente que los movimientos del mercado de bonos cuando manejes tu préstamo.

Conclusión: Cuál es la relación entre los bonos y las tasas hipotecarias

Los precios de los bonos están inversamente relacionados con las tasas de interés hipotecario. Cuando los precios de los bonos suben, las tasas de interés hipotecario bajan y viceversa. Esto es porque los prestamistas hipotecarios vinculan estrechamente sus tasas de interés a las tasas de bonos del Tesoro.

Cuando las tasas de interés de los bonos son altas, el bono vale menos en el mercado secundario. Esto hace que las tasas de interés hipotecario suban. El valor de cada bono sube cuando las tasas de interés de los bonos vuelven a bajar. Esto hace que los prestamistas hipotecarios bajen sus tasas.

Los precios de los bonos solo afectan a los préstamos hipotecarios de tasa fija. Las decisiones que toma la Reserva Federal afectan los precios de los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM). Tu elección de prestamista pesa mucho más cuando se trata de elegir el mejor préstamo hipotecario que las tasas de los bonos o la Reserva.