¿Qué es la cláusula de enajenación (o cláusula de préstamo pagadero a la venta) en bienes raíces?

Si estás investigando qué implicará la hipoteca de tu siguiente casa o propiedad, un factor que podría indicar si una hipoteca es adecuada para ti es la existencia de una cláusula de préstamo pagadero a la venta, conocida también como cláusula de enajenación.

La mayoría de los prestamistas incluyen una cláusula de enajenación en sus contratos de hipoteca para proteger sus intereses en caso de que tú transfieras el título de tu casa a alguien más. Estos son los puntos principales que debes saber sobre la cláusula de enajenación, incluyendo qué es, cómo funciona, cuándo se aplica y cuándo no.

¿Qué es una cláusula de enajenación?

Una cláusula de enajenación, también conocida como cláusula de préstamo pagadero a la venta, es un acuerdo de bienes raíces por el que un prestatario debe pagar el resto del saldo de su préstamo hipotecario inmediatamente durante la venta o transferencia de un título de propiedad y antes de que un nuevo comprador pueda ser el propietario. La cláusula entra en vigencia sin importar si la transferencia es voluntaria o no. Esta cláusula es estándar en la mayoría de los acuerdos hipotecarios actuales.

¿Cómo funciona la cláusula de enajenación?

Generalmente, cuando una propiedad hipotecada cambia de propietario, una cláusula de enajenación le exige al dueño anterior que termine de pagar el saldo restante del préstamo de inmediato. Cualquier ganancia de la venta va primero al prestamista para cubrir el principal restante y los intereses acumulados de la hipoteca pendiente.

Además, un componente crucial de la cláusula de préstamo pagadero a la venta es que el propietario no puede transferir el préstamo hipotecario existente al nuevo comprador. En cambio, el nuevo propietario debe obtener una nueva hipoteca y financiamiento con términos nuevos. El prestamista es quien decide si aplicará la cláusula de enajenación o no.

Cláusula de vencimiento anticipado vs. Cláusula de enajenación

Ambas la cláusula de enajenación y la cláusula de vencimiento anticipado les dan a los prestamistas la autoridad y discreción para exigir el pago inmediato del saldo de una hipoteca.

Sin embargo, aunque las cláusulas de enajenación generalmente se aplican a casos de transferencia o venta, una cláusula de vencimiento anticipado se aplica cuando no cumples los términos del acuerdo de tu préstamo. Por ejemplo, si no haces los pagos del préstamo programados regularmente, tu prestamista puede iniciar una cláusula de vencimiento anticipado que actúa como una demanda de pago inmediato. Si no pagas, la propiedad podría pasar a ejecución hipotecaria.

¿Por qué los prestamistas usan la cláusula de enajenación?

Tu prestamista hipotecario usa el título de la propiedad y las cláusulas de la hipoteca —como la cláusula de enajenación— para asegurarse de que sus intereses estén seguros. Por ejemplo, tu prestamista te hace un préstamo a cambio del título, que el prestamista luego usa como colateral mientras pagas el préstamo.

De manera similar, tu prestamista usa la cláusula de enajenación para asegurarse de recuperar el dinero que te prestó incluso cuando vendes o transfieres la propiedad de tu casa.

La Ley Garn-St. Germain de 1982 hizo ejecutables las cláusulas de enajenación después de la década de 1970, en la que los prestamistas solo podían hacer cumplir las cláusulas de vencimiento anticipado cuando podían demostrar que la transferencia perjudicaba de manera demostrable la seguridad del prestamista en la propiedad.

Desde entonces, los prestamistas han usado la cláusula como un seguro de que los prestatarios les devolverán el dinero que les deben. La cláusula de enajenación también impide que el comprador nuevo asuma la tasa de interés del propietario anterior, que probablemente sería más baja que las tasas hipotecarias actuales.

Sin embargo, como muchos prestamistas no aplican activamente la cláusula de préstamo pagadero a la venta cuando la propiedad todavía no se ha vendido realmente, muchos prestatarios no buscan permiso cuando transfieren la propiedad a otro lugar, como a un fideicomiso.

Aunque en algunas situaciones no necesitas permiso del prestamista para transferir tu propiedad, en otras sí. Por ejemplo, en algunos escenarios puede ser necesaria una escritura para que puedas modificar el título de tu casa o propiedad para adaptarlo a una nueva situación. Asegúrate de consultar con tu prestamista antes de tomar cualquier decisión.

¿Cuáles son las excepciones?

Aunque las cláusulas de enajenación son estándar en la mayoría de los contratos de hipotecas, no están en todos o no siempre se pueden aplicar.

Estas son algunas situaciones en las que una cláusula de préstamo pagadero a la venta no se puede aplicar:

Hipotecas asumibles: Los préstamos de antes de 1970 y que no tienen una cláusula de enajenación se llaman hipotecas asumibles. Una hipoteca asumible permite que el nuevo comprador asuma la hipoteca del propietario anterior. El nuevo propietario no tiene que pagar inmediatamente el total de la hipoteca.

Segunda hipoteca: Si el propietario saca una segunda hipoteca, como un préstamo sobre la plusvalía, el prestamista principal no puede exigir una descarga de responsabilidad.

Transferencia a un fideicomiso: La Ley Garn-St. Germain de 1982 permite que el prestatario original transfiera la propiedad a un fideicomiso siempre que el prestatario sea el ocupante y el beneficiario del fideicomiso.

Divorcio: Los prestamistas no pueden aplicar una cláusula de préstamo pagadero a la venta cuando la propiedad se transfiere como parte de un divorcio.

Muerte: La cláusula de enajenación no se puede aplicar cuando el título, mediante un patrimonio vitalicio, le queda a —o es heredado por— un cónyuge, hijo o familiar que ya ocupa u ocupará la propiedad.

Tenencia conjunta: Un prestamista no puede hacer uso de la cláusula si un copropietario (como un cónyuge sobreviviente) asume la hipoteca.

Conclusión: No les tengas miedo a las cláusulas de enajenación

Aunque las cláusulas de enajenación pueden parecer intimidantes, son una disposición normal en casi todos los contratos de hipoteca. De hecho, es mucho más probable que las veas que cualquier tipo de hipoteca asumible que no las incluya.

Sin embargo, al igual que muchas otras cláusulas, una cláusula de enajenación está diseñada para proteger a tu prestamista. Por lo tanto, es importante que cualquier comprador de vivienda actual o futuro comprenda cómo funcionan estas políticas antes de tomar la decisión de su próxima compra de una casa.

Pero, no tienes que enfrentar el mundo de bienes raíces tú solo. Explora nuestros recursos básicos de hipotecas para obtener más información sobre cómo navegar las cláusulas de las hipotecas y el proceso de comprar una casa en general.