Casas construidas para alquilar: Guía del inquilino y del inversor para una tendencia inmobiliaria en alza

Hace ya más de una década que el porcentaje de inquilinos está incrementándose en los Estados Unidos. La caída del mercado inmobiliario de 2007 sigue teniendo repercusiones y, como consecuencia de la deuda de los préstamos estudiantiles y otras dificultades económicas, muchos millennials no se sienten listos para ser propietarios de una vivienda. Como respuesta a esta tendencia, ha surgido una nueva tendencia del mercado de bienes raíces: las casas construidas para alquilar. Son casas (o, con mayor frecuencia, complejos de viviendas) construidas específicamente para inquilinos a largo plazo.

Ya sea que quieras construir una de estas casas como inversión, estés analizando la posibilidad de invertir en la construcción para alquilar a través del mercado bursátil o quieras alquilar una de estas propiedades en lugar de comprar una casa o alquilar un apartamento, esta guía te resultará útil.

Definición de casas construidas para alquilar, BFR y B2R

“Casas construidas para alquilar”, “BFR” y “B2R”, acrónimos también equivalentes de “casas construidas para alquilar”, son términos intercambiables para expresar la misma idea: unidades independientes construidas de manera específica para el alquiler a largo plazo. Por lo general, se encuentran bajo la administración de grandes empresas y no de individuos. Sin embargo, es posible que las personas que buscan tener un ingreso pasivo por medio de la propiedad adquirida con fines de inversión inviertan en propiedades construidas para alquilar.

¿Qué se considera una casa construida para alquilar?

Una casa construida para alquilar puede tener el mismo aspecto que una casa familiar tradicional, de estilo suburbano. También puede abarcar una amplia gama de planos de construcción, a saber:

• Apartamentos horizontales: Término utilizado para definir a un grupo compacto (por lo general, el número se aproxima a los cientos) de residencias unifamiliares, independientes y de uso profesional.
• Dúplexes: Con este término, se describen dos unidades de vivienda ubicadas en forma contigua entre sí.
• Casas en fila: Son casas construidas lado a lado y que comparten una pared.
• Casas en lotes pequeños: Son casas individuales construidas a una distancia cercana entre sí. Si una casa regular suele tener una superficie de 5,000 pies cuadrados totales, incluido el patio, una casa en lote pequeño podría tener una superficie de tan solo 600 pies cuadrados.

¿Qué porcentaje de propiedades son casas construidas para alquilar?

Hasta el 2022, las propiedades construidas para alquilar representaban tan solo el 6% de las propiedades. Sin embargo, esta cifra está en aumento. Según un informe reciente de U.S. News, entre septiembre de 2021 y septiembre de 2022 se construyeron 68,000 casas para alquilar, cuando el promedio de los últimos 40 años era de 31,000 casas por año.

¿Deberías alquilar una propiedad construida para alquilar?

La decisión de alquilar una casa puede ser menos compleja que la de comprar. Sin embargo, sigue siendo fundamental analizar en detalle las ventajas y las desventajas. Si bien alquilar una casa construida para alquilar podría parecer una opción más segura, también presenta varias desventajas económicas y relacionadas con el estilo de vida.

Las ventajas de vivir en una propiedad construida para alquilar

• Sin preocupaciones por el mantenimiento: Te permite disfrutar de las grandes comodidades que ofrece ser propietario, pero sin la preocupación de tener que hacer las reparaciones y ocuparte del mantenimiento por tu cuenta. Según el acuerdo de alquiler que tengas, incluso puede que no tengas que cortar ni el césped de tu patio.
• Comodidades destacadas: La calidad de vida en las casas construidas para alquilar suele ser alta. Muchas casas construidas para alquilar cuentan con servicios de lujo, como piscinas y otros entretenimientos comunitarios.
• Comunidad: Las casas construidas para alquilar suelen estar más próximas entre sí que los complejos de apartamentos.

Las desventajas de vivir en una propiedad construida para alquilar

• Costo en relación con el alquiler de un apartamento: Los precios de alquiler de las propiedades construidas para alquilar suelen ser más elevados y aumentar más que los de los apartamentos.
• Costo en relación con ser propietario: Si compras una casa, los pagos hipotecarios se destinarán a amortizar tu préstamo. Con el tiempo, serás propietario de un valioso activo por completo y dejarás de hacer pagos hipotecarios. Si bien muchas personas se deciden por una propiedad construida para alquilar por las dificultades que se presentan para ahorrar para un pago inicial, encontrar la forma de ahorrar podría ser más fácil de lo que crees. También vale la pena analizar las opciones de pago inicial bajo o cero, como los préstamos tradicionales que requieren de un pago inicial de tan solo el 3%, los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
• Tamaño reducido: En general, las propiedades construidas para alquilar son de distintos tamaños, aunque suelen ser más pequeñas que otras casas.
• Falta de personalización: Con frecuencia, a las casas construidas para alquilar les falta la calidez encantadora de las casas construidas para la venta. Si buscas disfrutar de los encantos de una casa más antigua, es posible que las propiedades construidas para alquilar no sean una buena opción para ti.
• Sin libertad para hacer remodelaciones: Una de las mejores cosas de ser propietario es que puedes pintar como quieras, colocar nuevos pisos y hacer otros cambios importantes según tu gusto y comodidad. En las casas construidas para alquilar, es muy poco probable que puedas hacer cambios significativos en tu casa, aunque puedes conversarlo con tu posible arrendador.

¿Deberías construir una casa para alquilar?

Dada la explosión actual en el mercado de las bienes raíces, comprar propiedades para alquilar se ha vuelto complicado. Los precios y la demanda son altos, y hasta puede ser difícil asegurarte de que obtendrás un buen retorno sobre la inversión (ROI). Para quienes buscan comprar una propiedad de alquiler, las casas construidas para alquilar podrían ser una opción atractiva. Sin embargo, las inversiones hechas en propiedades construidas para alquilar tienen ventajas y desventajas, que deben analizarse en detalle.

Las ventajas de construir para alquilar

• Podrías pedir un alquiler más alto: A fines de 2022, el alquiler promedio a nivel nacional de propiedades unifamiliares fue de $2,305, lo que equivale a un aumento del 4.8% respecto de 2021, según un informe de la firma de tecnología en propiedades, HouseCanary.
• Menor rotación de inquilinos: Los apartamentos suelen resultarles más atractivos a los inquilinos temporales. Si construyes una propiedad para que las personas vivan allí a largo plazo, te ahorras gran parte del estrés y las complicaciones de tener que buscar nuevos inquilinos con frecuencia.
• Pronto participarás del juego de la inversión y tendrás menos competencia: Si, sencillamente, no hay suficientes propiedades para comprar, construir una puede ayudarte a introducirte en el juego de las inversiones en bienes raíces sin tener que participar de guerras de ofertas en una subasta o participar de otras pujas competitivas que reducirán tus posibilidades de obtener un buen ROI.
• Mayor flexibilidad respecto del lugar para construir: Si quieres ser parte del prometedor mercado de bienes raíces, tal vez te resulte más fácil construir que encontrar una propiedad existente.

Las desventajas de construir para alquilar

• Puede ser difícil competir con los grandes participantes: Hay un motivo por el cual las operaciones a gran escala son las encargadas de construir la mayoría de las propiedades para alquilar. Las economías a escala funcionan en favor de estas empresas y en contra de los individuos privados. Por ejemplo, no podrás ahorrar dinero en la instalación de artefactos si quieres instalar puertas mucho más anchas.
• Puede ser más difícil obtener un buen ROI: Comprar una propiedad en malas condiciones puede ser más difícil durante la explosión del mercado de vivienda. Sin embargo, la cuenta es muy sencilla: cuanto menos gastes, más fácil será obtener un buen ROI. Ciertas estrategias de inversión, como el método BRRRR se basan en renovar casas y aumentar su valor para mantener bajo el desembolso inicial.

¿Puedes invertir en una propiedad construida para alquilar sin construirla?

Si bien solo mencionamos dos desventajas, ambas son muy importantes y deberían analizarse en detalle.  Una alternativa para quienes estén interesados en el potencial de las casas construidas para alquilar es comprar acciones en lo que se denomina fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) residenciales. Los REIT residenciales se especializan en adquirir o desarrollar apartamentos o viviendas unifamiliares para alquilarlas. Si consideras que las propiedades construidas para alquilar son prometedoras a futuro, tal vez te interesen los REIT residenciales, que siguen esta tendencia de manera activa. Si compras acciones en estas empresas, podrías beneficiarte si tienen éxito.

Conclusión

Las casas construidas para alquilar son una tendencia en alza por un motivo. Para aquellos que no se sienten preparados para ser propietarios o que tienen dificultades para ahorrar, las casas construidas para alquilar son un camino sencillo hacia la comodidad y la comunidad. En cuanto a los inversionistas, les ofrecen una alternativa a un mercado ampliamente competitivo.

Sin embargo, si piensas en la construcción para alquilar como inquilino o constructor, vale la pena analizar todas las posibles desventajas. La propiedad tradicional y el alquiler de apartamentos siguen teniendo muchas ventajas y, en lo que respecta a los inversionistas individuales, la construcción para alquilar implica un riesgo demasiado alto y un gasto bastante elevado. Si crees que tu mejor opción es comprar una casa, ponte en marcha y completa la solicitud de hipoteca con los expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage^®.