¿Qué es el capital de la vivienda y cómo puedo tener acceso a él?

Si llevas unos años pagando tu hipoteca, posiblemente te estés preguntando cuánto de tu casa realmente es tuyo y cómo puedes acceder al efectivo que has acumulado ahí para alcanzar otros objetivos económicos.

El capital puede ser una poderosa herramienta financiera que puedes usar para pagar deuda, renovar tu casa o tomar otras decisiones económicas inteligentes. Hablemos de qué es el capital de la vivienda, cómo se calcula y cómo puedes usarlo para alcanzar tus objetivos.

El capital de la vivienda es la cantidad de tu casa que es realmente tuya. Específicamente, el capital es la diferencia entre lo que tu casa vale y lo que le debes al prestamista. A medida que haces los pagos de la hipoteca, vas reduciendo el principal (el saldo de tu préstamo) y acumulas capital.

Si todavía debes dinero en la hipoteca, solo eres dueño del porcentaje de tu casa que ya pagaste. Tu prestamista hipotecario es el dueño del resto hasta que termines de pagar el préstamo.

Por ejemplo, digamos que compraste una casa que vale $200,000 con un down payment de $40,000. En este caso, tendrías $40,000 de capital en tu casa tan pronto como cierres. Con cada pago de la hipoteca que haces, el saldo de tu préstamo disminuye, y acumulas más y más capital (suponiendo que el valor de la casa no disminuye). Cuando finalmente pagas el 100% de la hipoteca, tienes el 100% de capital de tu casa.

¡Sí! Puede ser difícil calcular exactamente cuánto capital tienes en tu casa porque los valores de las viviendas están cambiando constantemente. Hay dos maneras de aumentar el capital de la vivienda: puedes pagar el principal o esperar a que el valor de la casa suba.

Pagar el principal

Cada vez que haces un pago de la hipoteca, acumulas un poco más de capital en tu casa. En los primeros años de la hipoteca, ganas el capital despacio. Esto es porque la mayor parte del dinero que pagas en los primeros años del préstamo sirve para pagar intereses en lugar del principal.

A medida que vas pagando el saldo, una proporción más grande de tu pago mensual sirve para pagar el principal en lugar de los intereses. Este proceso, llamado, amortización, significa que acumulas capital más rápido hacia el final del plazo del préstamo.

Si quieres acumular capital más rápido los primeros años de la hipoteca, puedes hacer más del pago mensual mínimo. Solo dile al prestamista que debe aplicar el dinero extra a tu principal.

Esperar a que el valor de tu casa suba

El capital se basa en el valor tasado de tu casa. El capital del que eres dueño es igual a cuánto un tasador considera que vale tu casa, menos el saldo del préstamo. Por ejemplo, supongamos que compraste una casa de $250,000 con una hipoteca de $200,000. Unos años después, la tasación de tu casa es de $300,000 porque el mercado inmobiliario está dinámico. Si ya solo te quedan pendientes $150,000 del préstamo, tendrías $150,000 en capital de la vivienda.

Lastimosamente, este proceso también funciona al revés. Si tu mercado inmobiliario local cambia para mal y el valor de tu propiedad disminuye, el capital también disminuye. La cantidad que deberías de la hipoteca no cambiaría, pero el capital en la propiedad sí.

Para calcular el capital, determina cuánto te falta pagar del principal de tu hipoteca. Tu prestamista puede decirte el saldo del préstamo.

Después, calcula cuánto vale tu casa. Para hacerlo, mira los precios de venta de casas similares que se han vendido cerca de ti.

Para hacer el cálculo, simplemente resta el saldo del préstamo del valor estimado de tu casa.

Por ejemplo, supongamos que debes $100,000 de tu casa, y crees que vale $180,000. Simplemente resta $100,000 de $180,000. Tienes un estimado de $80,000 en capital en tu casa.

Si estás pensando en refinanciar, es importante saber que los prestamistas generalmente piden una tasación para determinar el valor de la casa y la cantidad de capital que tienes. Estimar el valor de tu casa puede darte una idea aproximada de cuánto capital tienes, pero una tasación es la única forma de saber con seguridad.

Puedes acceder al capital que has acumulado para diferentes propósitos, incluyendo bajar tu pago, hacer mejoras a la casa, pagar la universidad y consolidar deudas.

Deshacerte del seguro hipotecario privado (PMI)

Aunque ya no necesitas un down payment del 20% para comprar una casa con un préstamo convencional, la mayoría de prestamistas te exigen que compres un seguro hipotecario privado (PMI) si no das por lo menos el 20% de down payment. A pesar del hecho de que el prestatario lo paga, el PMI solo protege al prestamista. La mayoría de propietarios de vivienda prefieren cancelar el PMI lo más pronto posible.

Si tienes un préstamo convencional, el PMI se cancela automáticamente una vez llegas al 22% de capital en tu casa según el plan de pagos regular. Sin embargo, puedes pedir que el prestamista cancele el PMI cuando llegues al 20%.

Si crees que llegaste al 20% de capital debido a un aumento en el valor de tu casa, también puedes comunicarte con el prestamista para que elimine el PMI. En este caso, lo más probable es que el prestamista pida una tasación para verificar el valor de la casa.

Hacer mejoras en la casa

¿Quieres renovar tu casa, pero no tienes el dinero disponible? Puedes pagar las mejoras de tu casa refinanciando tu hipoteca. Si financias las renovaciones usando el capital en tu casa, pagarías las renovaciones a una tasa de interés mucho más baja que si las financiaras mediante una tarjeta de crédito o un préstamo personal.

Pagar la universidad

La universidad puede ser cara, y los préstamos estudiantiles no siempre son la forma de intereses más bajos para financiarla. Puedes usar el capital de tu vivienda para obtener dinero para pagar los estudios o incluso para consolidar préstamos estudiantiles existentes. También puedes usar el capital de tu vivienda para cubrir costos de libros y vivienda si decides regresar a la escuela; es una manera de bajos intereses para pedir prestado el dinero que necesitas ahora.

Consolidar deudas de intereses altos

Las tasas de interés hipotecarias son generalmente mucho más bajas que las tasas de interés de tarjetas de crédito, préstamos de autos y préstamos personales. Si tienes alguna de estas deudas de intereses altos, podrías ahorrarte bastante poniendo a trabajar el capital de tu casa.

Usar el capital de tu vivienda para consolidar deudas tiene un par de beneficios:

• Si pagas tus cobros con dinero en efectivo de tu casa, reducirás los pagos de deudas a un único pago total.
• Te ahorrarás bastante en intereses. Las tasas de interés de las tarjetas de crédito y los préstamos personales generalmente son de más del 10%, mientras que las tasas de interés hipotecarias son usualmente del 4% más o menos.
• Usando el capital para consolidar deudas, podrías pagar menos dinero cada mes para pagar la misma cantidad de dinero.

Hay varias maneras de acceder al capital de tu vivienda, ya sea mediante un refinanciamiento con desembolso de efectivo o un préstamo sobre la plusvalía, una línea de crédito garantizada por la plusvalía o una hipoteca inversa.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite acceder al capital mediante una nueva hipoteca con un préstamo más grande. Reemplazas tu hipoteca actual con una más grande y recibes la diferencia en efectivo. Al igual que con cualquier refinanciamiento, tu nueva hipoteca paga la anterior, por lo que solo tienes el pago mensual de una hipoteca. Generalmente toma entre 30 y 45 días completar un refinanciamiento.

Cuando haces un refinanciamiento con desembolso de efectivo, generalmente tienes que dejar cierto capital en la casa. La cantidad que tienes que dejar depende del tipo de préstamo que estés pidiendo, pero espera tener que dejar aproximadamente el 20%. 

Por ejemplo, supongamos que tu casa vale $200,000 y que debes $100,000 de tu hipoteca. Para retirar dinero en efectivo, debes dejar el 20% del capital ($40,000). Si quisieras refinanciar tu casa con un nuevo préstamo de $160,000, recibirías $60,000, menos los costos y los cargos de cierre.

Puedes usar el dinero de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para cualquier cosa que quieras. El dinero no paga impuestos, y no hay restricciones sobre cómo puedes usarlo.

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es una segunda hipoteca sobre tu casa. No reemplaza la hipoteca actual; en cambio, es una segunda hipoteca por la que debes hacer un pago separado. Por este motivo, los préstamos sobre la plusvalía suelen tener tasas de interés más altas que las primeras hipotecas.

Al igual que un refinanciamiento con desembolso de efectivo, un préstamo sobre la plusvalía es un préstamo garantizado que usa el capital de tu vivienda como colateral. Esto te da acceso a tasas de interés más bajas que los préstamos sin garantía, como los préstamos personales.

Una vez cierras tu préstamo sobre la plusvalía, recibirás un pago total de tu prestamista, sobre el que harás pagos durante un plazo predefinido.

Es muy raro que los prestamistas te permitan pedir prestado el 100% del capital de tu vivienda para un préstamo sobre la plusvalía. La cantidad máxima que puedes pedir prestada varía según el prestamista, pero generalmente oscila entre el 75% y el 90% del valor de la casa. Rocket Mortgage® ahora está ofreciendo el préstamo sobre la plusvalía, que está disponible para casas principales y secundarias.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) también es una segunda hipoteca sobre tu casa. La diferencia principal es que una HELOC te da una línea de crédito de la que puedes retirar fondos cuando lo necesites. El límite de crédito corresponde a la cantidad de capital que tienes en tu casa.

Puedes retirar fondos de la HELOC en cualquier momento durante el período de retiro de dinero definido por el prestamista. La mayoría de períodos de retiro de dinero son de entre 5 y 25 años. Las HELOC pueden tener un pago mensual mínimo (similar al de una tarjeta de crédito), o puede ser que tengas que pagar los intereses acumulados cada mes. Al final del período de retiro de dinero, tendrás que pagar la cantidad total prestada.

Por lo general, las tasas de interés de las HELOC se basan en un índice y no en una tasa fija. No suele haber límites sobre la cantidad que los intereses pueden aumentar cada período. Si eliges una HELOC sobre un refinanciamiento con desembolso de efectivo, asegúrate de monitorear cuidadosamente tus gastos y la acumulación de intereses. Rocket Mortgage no ofrece líneas de crédito garantizada por la plusvalía en este momento.

Hipoteca inversa

Si tienes más de 62 años y quisieras aumentar tus ahorros para la jubilación, tal vez quieras considerar una hipoteca inversa. Con una hipoteca inversa no haces un pago mensual, aunque sí debes pagar impuestos y seguro.

Con una hipoteca inversa, la cantidad del préstamo se basa en la cantidad de capital que tienes en tu casa. Si tienes una hipoteca existente, los ingresos del préstamo se usan para pagarla. El resto está disponible para que lo uses como consideres adecuado.

Hay diferentes tipos de hipotecas inversas que ofrecen los ingresos de la hipoteca de diversas maneras:

• Una suma total de dinero en el cierre, como con una hipoteca inversa privada
• Por medio de pagos mensuales que recibirás siempre y cuando vivas en tu casa
• Por medio de pagos mensuales por un período de tiempo fijo
• Por medio de una línea de crédito de la que puedes hacer retiros en cualquier momento

Una hipoteca inversa puede ser una buena opción para los propietarios de vivienda que planean quedarse en su casa indefinidamente y no les preocupa dejar una herencia. Puede darte dinero en efectivo en la jubilación si no tienes ningún otro lugar dónde conseguirlo. Rocket Mortgage no ofrece hipotecas inversas en este momento.

Tus cuentas de ahorros y de la jubilación no son tus únicos activos. Tu casa en sí es uno de tus activos más grandes.

Para los propietarios de vivienda que están buscando una opción de bajos intereses para pedir un préstamo contra su casa, el refinanciamiento con desembolso de efectivo es una buena opción.

¿Estás listo para pedir un refinanciamiento con desembolso de efectivo? Haz tu solicitud en línea ahora y bloquea tu tasa de interés.