Qué deben saber los compradores de viviendas sobre las brechas de tasación

Comprar una casa es emocionante, pero cuando existe una brecha entre el valor de tasación y el precio de venta acordado, pueden surgir problemas. Corres el riesgo de perder la casa en la que estás interesado y posiblemente incluso tu dinero de buena fe.

Para enterarte de todo lo que debes saber sobre las brechas de tasación y cómo manejarlas, echa un vistazo a nuestra guía completa a continuación.

¿Qué es una brecha de tasación?

Una brecha de tasación es la diferencia entre el valor justo de mercado que determina un tasador y el monto que aceptaste pagar por la casa. Una brecha de tasación no significa que tengas que cancelar la venta, pero puede significar que debas negociar con el vendedor o pagar la diferencia por la casa de tu bolsillo.

¿Qué es la cláusula de garantía de tasación?

Algunos vendedores exigen lo que se conoce como una cláusula de garantía de tasación. Esto es común en un mercado de vendedores donde los compradores superan en cantidad a los vendedores y los vendedores pueden estar al mando. La cláusula de garantía de tasación establece que el comprador cubrirá la diferencia si la tasación es inferior a la oferta aceptada.

Sin embargo, como lo analizaremos más adelante, esta no es tu única opción.

Cómo funciona el proceso de tasación de viviendas

La tasación de una vivienda consiste en una evaluación y un informe que realiza un tasador autorizado para determinar el valor de mercado de una vivienda. Por lo general, los prestamistas exigen la tasación de una vivienda para garantizar que el monto que aceptaste pagar por la casa sea igual o inferior al valor de tasación.

La tasación de una vivienda es importante tanto para ti como para el prestamista. La mayoría de los compradores de viviendas no quiere invertir en una casa más de lo que vale. Tendrías plusvalía negativa de inmediato, y establecer plusvalía positiva tomaría mucho más tiempo. Los prestamistas usan las tasaciones para asegurarse de que la garantía (la casa) valga lo suficiente si el prestatario no cumple con los pagos del préstamo.

En un mercado de vendedores, muchos posibles compradores comenzarán guerras de ofertas y posiblemente renuncien a la contingencia de tasación u ofrezcan una garantía de tasación hasta un determinado monto. En ambos casos, el comprador tendría que reunir la diferencia en efectivo entre el valor de tasación y el precio de compra, o entre la garantía de tasación y el precio de venta.

Los tasadores evalúan una vivienda en función de estos factores:

• El estado de la vivienda: un tasador examina cuidadosamente la seguridad, el saneamiento y la solidez de una vivienda. Contará la cantidad de dormitorios y baños, se asegurará de que la vivienda sea habitable, confirmará que todos los sistemas funcionen y verificará que no haya problemas importantes en relación con la casa.
• Ventas comparables: un tasador compara la casa con casas similares en la zona (“comps”) que vendió durante los últimos 6 meses (a veces, más; a veces, menos). Buscará casas con estructuras y características similares para determinar el valor de mercado de la propiedad en cuestión. Esto también brinda a los compradores la posibilidad de saber qué diferencia hay entre el precio inicial y el valor de mercado.

La evaluación del tasador es importante porque la diferencia entre el monto de tasación de tu casa y el monto del préstamo puede determinar cuánto dinero puedes solicitar en el préstamo. En primer lugar, los prestamistas no aprobarán un préstamo por un monto superior al valor de la casa. Si, por ejemplo, ofertas $200,000 por una casa, pero vale $190,000, los prestamistas basarán el monto de tu préstamo en los $190,000.

¿Qué debes hacer cuando la tasación es inferior a la oferta?

Cuando la tasación es inferior a la oferta, tienes varias opciones (incluido alejarte de la venta). Sin embargo, alejarse no funciona en todas las situaciones. Obtén información sobre esta opción y muchas otras opciones en la siguiente sección.

Paga la diferencia

Si el vendedor no negociará el precio más bajo, serás responsable de pagar la diferencia, a menos que tengas una contingencia de tasación en tu contrato. La contingencia de tasación te ofrece una forma de desligarte del contrato sin perder tu dinero de buena fe. En el caso de que no hubiera una contingencia de tasación, debes comprar la casa o arriesgarte a perder tu dinero de buena fe.

Sin un precio de venta más bajo, deberás pagar más por la casa. Como los prestamistas basan el monto del préstamo en el valor de tasación, necesitarás el down payment acordado, más la diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación.

¿Qué sucede si no tienes el efectivo? Solicita certificaciones de obsequios de familiares o utiliza tus inversiones. Es posible que puedas usar algunos fondos jubilatorios sin pagar una multa. Habla con tu administrador de [Plan] 401(k) o asesor fiscal para conocer tus opciones. Si eres propietario de otros bienes raíces, considera la posibilidad de aprovechar el capital y usar los fondos para cubrir la brecha de tasación.

Renegocia la oferta

Si tienes una contingencia de tasación en tu contrato de venta, es posible que puedas trabajar con el vendedor. Comienza por solicitarle al vendedor que reduzca el precio al valor de tasación. Esto eliminaría la brecha de tasación y los obstáculos para comprar la casa.

Si el vendedor no está dispuesto a reducir el precio para que concuerde con el valor de tasación, pídele que dividan la diferencia. Por ejemplo, si hay una diferencia de $10,000, pídele al vendedor que reduzca el precio $5,000 y tú contribuyes los otros $5,000.

En un mercado de vendedores, pedirle al vendedor que renegocie puede ser riesgoso, por lo que se recomienda actuar con cautela. Si un vendedor tiene una cláusula de expulsión, podría aceptar otra oferta que surja. Aun así, debe darte tiempo para eliminar la contingencia de tasación y cerrar el trato, pero puede elegir la otra oferta si no lo haces.

Disputa la tasación

A veces, los compradores (o vendedores) no aceptan la tasación. En este caso, puedes disputar la tasación y pedir que se reconsidere el valor. Sin embargo, hacer esto no es fácil. Necesitarás muchas pruebas para demostrar que la tasación es imprecisa.

Debes demostrar uno de los siguientes hechos:

• El tasador no utilizó ventas comparables adecuadas, y hay opciones más precisas disponibles
• El tasador pasó por alto características o renovaciones de la propiedad en cuestión
• Detectaste errores en el informe
• El tasador solo realizó una tasación corta o del exterior

Para disputar la tasación, debes hacerlo por escrito. Redacta cuidadosamente una carta detallada en la que se indiquen los motivos por los que disputas la tasación y en la que se presente evidencia que respalde tu reclamo. La carta debe ser breve, amable y al punto, y debes complementarla con la mayor cantidad de pruebas o hechos posibles.

Aléjate de la venta

No es la opción ideal, pero si te preocupa tener que pagar más de lo que vale una propiedad, la mejor opción puede ser alejarse de la venta. Si has renegociado sin éxito con el vendedor y has disputado la tasación inútilmente, te recomendamos que busques otra propiedad.

Antes, habla con tu abogado. Si no incluiste una contingencia de tasación en el contrato, podrías arriesgar tu dinero de buena fe. Sin embargo, otras contingencias, como la contingencia de financiamiento hipotecario, pueden ayudar.

Los propietarios de viviendas que están evaluando la posibilidad de refinanciar también deben saber que una tasación baja es posible. Puedes disputarla con el mismo fundamento que para una compra con un buen motivo.

Cobertura de brecha de tasación versus contingencia de tasación

Cuando vas a comprar una casa, es probable que escuches mencionar dos términos antes de firmar el contrato: cobertura de brecha de tasación y contingencia de tasación.

Parecen similares, pero significan cosas distintas.

La cobertura de brecha de tasación no es una póliza de seguro, aunque lo parezca. En su lugar, es una nota en el contrato que te obliga a comprar la casa incluso si el monto de tasación disminuye. Presta atención a esta parte del contrato y pide que se elimine o establece un límite máximo con respecto a lo que estás dispuesto a pagar para cubrir la brecha de tasación.

Una contingencia de tasación te brinda una forma legal para desligarte del contrato si el valor de tasación no coincide con el precio de venta acordado. La contingencia te permite desligarte del contrato y mantener tu dinero de buena fe. Si te desligaste del contrato sin la contingencia, el vendedor podría retener tu dinero de buena fe, que suele ser de entre el 1% y el 3% del precio de venta.

¿Cuándo es necesario contar con una cláusula de cobertura de brecha de tasación?

Si bien nadie quiere pagar más de lo que vale una casa, en un mercado de vendedores competitivo, puede ser necesaria. Si quieres que tu oferta opaque a las otras, puede valer la pena incluir una cláusula de cobertura de brecha de tasación. La cláusula de brecha de tasación indica cuánto dinero de una brecha de tasación estás dispuesto a cubrir. Como no hay garantía de que una tasación coincida con el precio de venta acordado, los vendedores suelen querer asegurarse de que la oferta se mantenga si la tasación baja un poco.

En la cláusula de cobertura de brecha de tasación, tú y el vendedor deben acordar cuánto dinero estás dispuesto a pagar sobre el valor de tasación y si quieres dividir la diferencia. Llega a un acuerdo en la mayor cantidad de aspectos posibles y ponlo por escrito antes de firmar el contrato. Es probable que esto alivie un poco el estrés y te ayude a evitar renegociaciones innecesarias después de la tasación.

Conclusión

Nunca es agradable enterarse de una brecha de tasación después de haber firmado un contrato de venta, pero, en un mercado inmobiliario rápido, suele suceder. Es fundamental que, al firmar el contrato, te protejas, lo que significa idear un plan sobre cómo proceder si la tasación baja más de lo previsto. Los compradores tienen muchas opciones, pero siempre debes elegir la que te resulte más cómoda.

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