¿Qué es la Tasa efectiva anual (APR) y cómo funciona en bienes raíces?

¿Cómo buscar el préstamo hipotecario más asequible? Cuando estás buscando con prestamistas, es posible que te centres solo en las tasas de interés que cada uno cita. Eso parece lógico: A mayor tasa de interés, mayor será tu pago mensual de la hipoteca.

Pero hay una medida más precisa del verdadero costo de tu hipoteca, y es su tasa de porcentaje anual, también conocida como APR. Al buscar el préstamo hipotecario más asequible, es más importante observar esta cifra.

¿Qué es la APR?

La APR proporciona la mejor medida de cuánto pagan los prestatarios por préstamos hipotecarios cada año. Es una forma aún más efectiva de medir el costo anual de tu préstamo que su tasa de interés.

¿Por qué? Porque tu APR no solo incluye cuánto pagarás en intereses por tu hipoteca. También incluye varios otros cargos para darte el costo total, no solo la cantidad de intereses que pagarás, de tu préstamo.

¿Qué incluye la APR?

• Tasas de interés base: Tu prestamista te cobrará intereses sobre el dinero que prestas y usará esa tasa de interés al calcular tus pagos mensuales. Cuanto mayor sea tu tasa, mayores serán tus pagos mensuales. Si tu tasa de interés es del 7.2%, pagarás más cada mes que si tu tasa fuera del 6.5%.

• Cargos por preparación de documentos Tu prestamista generalmente cobra tarifas por preparar los documentos que firmarás durante el cierre de tu préstamo. Este costo está incluido en la APR de tu hipoteca.

• Cargos por la evaluación de riesgo: Los cargos de evaluación de riesgo cubren los costos de la investigación que los evaluadores de riesgo de tu prestamista hacen determinar si estás dispuesto y capacitado para cubrir el pago de tu nueva hipoteca. Los evaluadores de riesgo revisarán tu puntuación de crédito, extractos bancarios, formularios W-2 y talones de pago para verificar tus ingresos e historial de pagos de facturas.

• Cargo por emisión: Tu APR también incluye el cargo de emisión que pagarás a tu prestamista por el trabajo que hace al expedir tu hipoteca. Debido a que la APR incluye este cargo y otros, siempre es más alta que la tasa de interés de tu préstamo.

• Costos de cierre: Los costos de cierre incluyen todos los cargos que pagas a tu prestamista hipotecario y a los proveedores de terceros, como aseguradoras de títulos, abogados de bienes raíces, inspectores y tasadores que trabajan en la redacción de tu nueva hipoteca.

APR vs. Tasa de interés

La mayor diferencia entre la APR y la tasa de interés de tu préstamo es que la APR incluyen tanto la tasa de interés como cualquier cargo que tu prestamista y otros proveedores cobren al emitir tu hipoteca.

Debido a que tu APR también incluye los cargos del prestamista, siempre será más alto que la tasa de interés de tu hipoteca, proporcionando una visión más precisa de cuánto cuesta tu hipoteca.

APR vs. APY

Es posible que escuches los términos APR y APY. Pero no te confundas, no son lo mismo.

APY significa rendimiento porcentual anual. En lugar de medir cuánto gastarás cada año en un préstamo, mide cuánto dinero ganarás cada año en intereses de una inversión. Es posible que hayas invertido dinero en un CD, una cuenta de mercado de dinero o una cuenta de ahorros de alto rendimiento. El APY en estos canales de inversión indica cuánto ganarás en ellos en un año.

Cuánto ganarás depende de varios factores, incluido el saldo de la cuenta, la tasa de interés y la frecuencia con la que se produce la capitalización de intereses durante el año.

¿Cómo funciona la APR?

¿Quieres la APR más baja posible en tu hipoteca? Estos son algunos de los factores que determinan qué tan alta o baja será tu APR, y los pasos que puedes tomar para reducir la asociada con tu préstamo:

• Puntuación de crédito: Tu puntuación de crédito de tres dígitos es una instantánea de qué tan bien has pagado tus facturas y manejado tu crédito. Mientras más alta sea tu puntuación, más probable es que califiques para una tasa de interés y una APR más bajas. Afortunadamente, mejorar tu puntuación de crédito no es tan complicado como podrías pensar: Paga tus facturas a tiempo cada mes, especialmente aquellas que se informan a las agencias nacionales de crédito como Equifax™, TransUnion® y Experian^®. Estas pueden incluir los pagos de tu hipoteca, préstamos estudiantiles, personales y automotrices, y los pagos de tarjetas de crédito. Y paga la mayor cantidad posible de tu deuda de tarjetas de crédito.

• Relación deuda-ingreso: Tu relación deuda-ingreso (DTI) es otro factor clave para determinar la APR de tu préstamo. La mayoría de los prestamistas prefieren que tus deudas mensuales totales, incluyendo el pago de tu nueva hipoteca, no superen el 43% de tus ingresos mensuales brutos, aunque algunas hipotecas permiten que tu DTI llegue hasta el 50%. Es más probable que califiques para un préstamo con una tasa de interés más baja, y, por ende, una APR más baja, si tienes un DTI bajo.

• Tasa preferencial: La tasa preferencial es la tasa de interés que los bancos y otros prestamistas utilizan como punto base al establecer las tasas de interés que aplican en hipotecas, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y otras formas de deuda. Cuando la tasa preferencial es más alta, los bancos y prestamistas generalmente aplicarán tasas de interés más altas en hipotecas y otros préstamos. Y cuando los bancos aplican tasas de interés más altas, la APR de tu hipoteca será más alta. Puede variar según el banco, pero la mayoría de los bancos establecen su tasa preferencial agregando alrededor del 3% a la tasa de fondos federales actual de la Junta de la Reserva Federal. No puedes hacer nada respecto a la tasa preferencial, pero puedes tomar medidas para asegurarte de que tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingresos (DTI) sean lo más atractivas posible. Esto aumentará la probabilidad de que los prestamistas te recompensen con una tasa de interés más baja, incluso si la tasa preferencial es más alta.

¿Cuáles son los diferentes tipos de APR?

Te encontrarás con tres tipos principales de APR al pedir prestado dinero o pedir una tarjeta de crédito.

Variable

Una hipoteca o préstamo con una APR variable tiene una tasa de interés que puede cambiar con el tiempo, aumentando o disminuyendo según el índice económico al que esté vinculado el préstamo. Una hipoteca con una APR variable, más conocida como hipoteca de tasa ajustable, generalmente comienza con una tasa de interés más baja que la que obtendrías con un préstamo tradicional de tasa fija. Después de un cierto número de años, generalmente 5 o 7, el préstamo entra en su período ajustable. Durante este tiempo, su tasa de interés cambiará, generalmente subiendo o bajando una vez al año.

Fijas

Una hipoteca u otro préstamo con una tasa APR fija tiene una tasa de interés que no cambia. La tasa de interés en tu hipoteca a tasa fija de 30 años o 15 años permanecerá igual desde el primer día de tu préstamo hasta el último.

Tarjeta de crédito

A diferencia de los préstamos, en las tarjetas de crédito, la APR y la tasa de interés son el mismo número. Eso se debe a que los proveedores de tarjetas de crédito no cobran costos de cierre ni cargos al aprobar tu cuenta de tarjeta de crédito. Si tu tarjeta de crédito tiene una tasa de interés del 25%, la APR de tu tarjeta también será del 25%.

Sin embargo, no es tan simple: Los proveedores de tarjetas de crédito ofrecen varios tipos de APR de las que debes estar al tanto.

• APR promocionales: Tu APR podría ser más bajo cuando abres por primera vez tu cuenta de tarjeta de crédito. Es posible que tu APR en compras nuevas sea del 0% durante 12 meses, algo que a menudo se usa para incentivar a los clientes a solicitar una tarjeta. Después de que termine el período promocional, generalmente de 12 a 18 meses, tu APR aumentará a su tasa estándar, que suele ser del 20% o más.

• Anticipo de efectivo de APR: Evita usar tus tarjetas de crédito para retirar efectivo de un cajero automático. Estos anticipos de efectivo son caros. La mayoría de los proveedores de tarjetas de crédito cobran una APR más alta para anticipos de efectivo. Si la APR estándar de tu tarjeta es del 20%, tu proveedor podría cobrar un interés del 24% o más para anticipos de efectivo. Eso se suma a cualquier tarifa: muchos proveedores de tarjetas de crédito cobran un 3% o un 5% de la cantidad que retires por cada anticipo de efectivo, además de esta tasa de interés más alta.

• Multa de APR: Tu proveedor de tarjeta de crédito está autorizado por la ley federal para cobrar una APR de penalización si pagas tu factura de tarjeta de crédito con un retraso de 60 días o más. Esta APR será más alta que la APR regular de tu tarjeta, a menudo llegando hasta el 29.99%. Y esta APR de penalización puede permanecer vigente durante hasta 6 meses después de que te pongas al día con tus pagos. Muchos proveedores también cobrarán una tarifa de penalización, a menudo tan alta como $40, si haces un pago atrasado.

Cómo calcular la APR en una hipoteca

No se te pedirá calcular la APR en ninguna hipoteca que estás pidiendo. Los prestamistas te darán esta información, facilitándote la tarea de buscar la hipoteca con el precio más bajo.

Pero si quieres adentrarte en las matemáticas, aquí tienes cómo calcular la APR por tu cuenta:

Debido a que es más fácil dar un ejemplo con un préstamo más pequeño, supongamos que estás obteniendo un préstamo personal de $2,000 y el plazo del préstamo, es decir, el tiempo que tienes para pagarlo, es de 180 días. Digamos también que tu prestamista te está cobrando $120 en intereses y $50 en cargos.

Cómo agregar los cargos y el total de intereses

Tu primer paso es sumar tus intereses y tarifas. Son $120 más $50, lo que suma $170.

Divide esa suma por el principal del préstamo

A continuación, divide esos $170 por el saldo principal de tu préstamo de $2 000. La operación se verá así $170 / $2,000 = 0.085.

Divide ese resultado por el total de días en el plazo del préstamo

Las matemáticas se complican un poco aquí, pero ahora divide ese 0.085 por el número de días en el plazo de tu préstamo, que es 180. Esta vez, la operación se ve así: 0.085 / 180 = 0.00047222.

Multiplica el resultado por 365

Ahora multiplica el resultado del paso 3 por 365. Esta ecuación se resuelve de la siguiente manera: 0.00047222 ✕ 365 = 0.1723611.

Multiplica el resultado por 100

Finalmente, multiplica la cifra del paso 4 por 100 para obtener un porcentaje. En este caso, obtendrías 0.1723611 ✕ 100% = 17.24%. Ese porcentaje final es tu APR.

Y nuevamente, si estas operaciones matemáticas parecen complicadas, no te preocupes. Tu prestamista ya habrá calculado tu APR cuando envíes una solicitud de préstamo.

¿Por qué es importante la APR?

La APR es la mejor manera de encontrar la hipoteca de menor costo.

Si un prestamista te ofrece un préstamo hipotecario con un interés del 7%, pero una APR del 9.5%. Supongamos que otro prestamista te ofrece una hipoteca con una tasa de interés más alta del 7.15%. Podrías pensar que la primera hipoteca es menos costosa. Pero si el segundo préstamo tiene una APR del 9%, le costará menos que el préstamo con la tasa de interés más alta.

¿Por qué motivo el segundo préstamo tiene una APR más baja, aunque su tasa de interés sea más alta? Costos de cierre y cargos. El primer prestamista cobra una mayor cantidad de cargos, lo que encarece su préstamo incluso con una tasa de interés más baja.

La tabla bajo da otro ejemplo: El préstamo con una tasa de interés del 6% todavía puede ser más económico que uno con una tasa más baja del 5% pero con una APR más alta.

Preguntas frecuentes de la tasa porcentual anual

Comprender APR y las tasas de interés no es fácil. Estas son las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes que los prestatarios suelen tener sobre las Tasas porcentuales anuales:

¿Cuál se considera una buena APR para una hipoteca?

Lo que constituye una APR "buena" varía según varios factores, incluyendo la fortaleza de tu puntuación de crédito, el tipo de hipoteca que obtienes y si las tasas de interés hipotecarias son altas o bajas al solicitar el financiamiento. Por ejemplo, por lo general, tu APR será más baja si optas por una hipoteca a corto plazo, como un préstamo a 15 años, en lugar de un préstamo a largo plazo, como un préstamo a 30 años con tasa fija.

¿Puedo bajar la APR de mi tarjeta de crédito?

Podrías lograr reducir la APR de tu tarjeta de crédito contactando a tu proveedor de tarjeta y enviar una solicitud para una tasa más baja. Tu proveedor no tiene la obligación de reducir tu APR. Sin embargo, puedes aumentar tus posibilidades al pagar tu factura de tarjeta de crédito a tiempo cada mes y construir una puntuación de crédito sólida.

¿Mi puntuación de crédito afecta mi APR?

Tu puntuación de crédito puede hacer que tu APR aumente o disminuya. Habitualmente, tu préstamo hipotecario tendrá una APR más baja si tu puntuación de crédito es más alta y una APR más alta si es más baja.

¿Es la APR lo mismo que la tasa de interés?

La APR y la tasa de interés de tu préstamo no son lo mismo. La APR de un préstamo incluye tanto su tasa de interés como los costos de cierre cobrados por tu prestamista y proveedores externos. Debido a esto, tu APR siempre será más alta que la tasa de interés de tu préstamo. La APR ofrece una imagen más precisa del costo de tu hipoteca.

Conclusión: Busca préstamos hipotecarios con una APR baja

Si estás buscando un préstamo hipotecario, presta atención a la APR citada por los prestamistas. Es la mejor manera de encontrar el préstamo hipotecario de menor costo. ¿Listo para empezar tú búsqueda de hipoteca? Puedes empezar el proceso hipotecario con nosotros.