Agente de depósito en garantía: Lo que debes saber

El depósito en garantía protege al comprador y al vendedor durante el proceso de compra de una casa pero ¿cómo y quién lo supervisa?

Imagina esto: Dos niños, Greg y Vivian, están en el parque de juegos.

Vivian le dice a Greg: “Si me dejas jugar con tu cambión de bomberos, te doy mi unicornio de peluche para que juegues”.

Greg acepta y entrega el camión, pero en lugar de darle el unicornio, Vivian sale corriendo con los dos juguetes.

En este escenario, Greg se hubiera beneficiado de que otro niño actuara como un tipo de facilitador tercero de este intercambio, tomando ambos juguetes y asegurándose de que Vivian recibiera el camión de bomberos y Greg recibiera el unicornio, sin trampa.

Es aquí donde entra en juego el agente de depósito en garantía. Veamos cómo este mismo concepto funciona a mayor escala para los compradores y vendedores.

¿Qué es un agente de depósito en garantía?

Si estás planeando vender o comprar una casa en el futuro cercano, el depósito en garantía y el agente (o una compañía de depósito en garantía) a cargo serán una parte de la transacción. ¿Qué significa eso?

En una transacción de bienes raíces, un agente depósito en garantía es una entidad neutra externa que guarda los fondos y activos relacionados con la transacción hasta que ambas partes hayan cumplido las obligaciones contractuales y se pueda cerrar la venta. Al agente depósito en garantía también se le puede llamar oficial de depósito en garantía.

Regresemos a nuestro ejemplo del parque de juegos con Greg y Vivian. Si hubieran buscado otro niño para que los ayudara a facilitar su intercambio, ese niño hubiera actuado como el agente depósito en garantía, guardando los activos de ambas partes y asegurándose de que ambos Greg y Vivian hubieran cumplido sus obligaciones contractuales antes de entregar cada juguete a su nuevo propietario.

En la compra de una casa, cualquier dinero que se mueva entre el comprador y el vendedor, como el depósito de buena fe, se mantendrá como garantía hasta que el contrato permita desembolsar el dinero a las partes correspondientes.

Este proceso protege a todos los involucrados en la transacción y garantiza que nadie pueda solo irse con dinero o activos que todavía no le pertenezcan legalmente.

Por ejemplo, supongamos que Greg y Vivian ya son adultos, y Greg está vendiendo su casa. Vivian le ofrece un depósito de buena fe de $10,000 a Greg. En lugar de poner este dinero en un depósito en garantía, Vivian se lo da directamente a Greg. El negocio avanza, pero cuando llega el momento de la inspección de la casa, el reporte del inspector incluye algunos problemas graves.

Ambos Greg y Vivian acordaron en el contrato de compraventa que, si la inspección mostraba problemas significativos, Vivian podía retractarse y recibir de vuelta el dinero del depósito de buena fe. Sin embargo, Greg decide que ya no quiere regirse por esto y dice que no va a devolver el dinero si Vivian no continúa con el negocio.

En esta situación, tener el dinero en un depósito en garantía hubiera hecho que fuera más fácil que Vivian obtuviera sus $10,000 de regreso. Sin una cuenta de depósito en garantía, Vivian muy probablemente tendría que demandar a Greg para tratar de recuperar el dinero.

Los agentes de depósito en garantía tienen un deber fiduciario ante ambas partes implicadas en la transacción, lo que significa que tienen que actuar según los intereses económicos del comprador y el vendedor y deben asegurarse de que se sigan los términos del contrato.

Por lo general, el papel del agente depósito en garantía lo juegan los representantes de una compañía de títulos de propiedad, un prestamista hipotecario o un abogado, pero puede depender de las leyes y costumbres de tu estado.

El papel de un agente depósito en garantía: Definición

Tan pronto como el comprador y el vendedor firman el contrato de compraventa, entra en juego el depósito en garantía. El dinero de buena fe se deposita en la cuenta de depósito en garantía y el agente depósito en garantía se pone a trabajar asegurando que todo esté en orden para el cierre.

Cualquiera que actúe como tu agente depósito en garantía generalmente participará en más que solo guardar el depósito de buena fe. Por ejemplo, es posible que también se asegure de que los documentos relacionados con la compra y venta de la casa (y la transferencia del título de la propiedad) estén en orden y de que se cumplan las contingencias. También podrían supervisar el cierre.

Tu agente depósito en garantía también puede ser responsable de hacer una investigación de títulos de la propiedad y emitir una póliza del seguro de título.

Cuando vas a comprar una casa, el objetivo de la investigación del título es descubrir cualquier problema o reclamo en contra del título de la propiedad. La persona que hace esta búsqueda revisará los registros públicos, buscando cosas como gravámenes o impuestos no pagados relacionados con la propiedad. También se asegurará de que el vendedor sea el propietario legítimo de la casa, y de que tenga derecho a vender la propiedad.

Una vez que todo esté listo, se haya completado el cierre y se hayan cumplido todas las obligaciones contractuales, el agente de depósito en garantía liberará los fondos de la cuenta de depósito en garantía a las partes a las que pertenezcan y presentará la escritura ante la oficina gubernamental correspondiente de tu condado.

¿Para quién trabaja el agente depósito en garantía?

Los agentes de depósito en garantía son terceros neutros en estos tipos de transacciones. Ellos cumplen el acuerdo del depósito en garantía y, como tal, no trabajan para el comprador ni para el vendedor. Su trabajo es asegurarse de que se sigan los términos del contrato y de que todo lo que hagan sea por el mejor interés financiero de ambos el comprador y el vendedor.

Agente de depósito en garantía versus fiduciario: ¿Cuál es la diferencia?

Si estás familiarizado con los fideicomisos, podías estar pensando que las cuentas de depósito en garantía que se usan en las transacciones de bienes raíces son comparables con las cuentas de fideicomiso.

Con estas dos cuentas, el dinero lo conserva un tercero hasta que se cumplan ciertas condiciones, como cuando se cumplan los términos de un contrato de compraventa o hasta que se muera el fideicomitente. Pero hay algunas diferencias clave que separan estas dos cosas.

Con un fideicomiso, el tercero que administra el dinero o los activos en el fideicomiso se conoce como el fiduciario. Esta persona tiene una responsabilidad fiduciaria ante el beneficiario del fideicomiso (la persona que recibirá los bienes en el fideicomiso una vez que se cumplan las condiciones) únicamente.

Por ejemplo, si hicieras un fideicomiso que le transfiere la propiedad de tu casa a tu hija cuando cumpla 18 años, tu hija es el beneficiario, y la responsabilidad del fiduciario es ante ella, no ante ti.

Sin embargo, recuerda que, con el depósito en garantía, el agente actúa como intermediario neutro entre ambas partes involucradas en un contrato, como el comprador y el vendedor. Su responsabilidad fiduciaria es ante ambas partes.

Conclusión: Confía en tu agente depósito en garantía

Como podemos ver, un agente depósito en garantía juega un papel vital en las compras y ventas de casas. Con una transacción tan grande, es importante tener un tercero neutro que pueda asegurarse de que todo se haga de acuerdo con el contrato y de que se tomen en cuenta los intereses de cada una de las partes durante el proceso.

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