¿Qué es la retención del depósito en garantía y cómo te puede ayudar a cerrar al tiempo?

El tasador de la propiedad acaba de notar un daño nuevo a la casa que estás tratando de comprar. Y tú realmente no quieres atrasar el día de cierre. ¿Cuál es la buena noticia? Es posible que no tengas que esperar. Una retención del depósito en garantía te puede ayudar a finalizar la transacción a tiempo. Aquí te explicamos cómo funciona.

¿Qué es la retención del depósito en garantía?

Comprar una casa es un proceso, y hay varios factores que pueden afectar cuánto tiempo toma cerrar una casa. Podrías perder tu financiamiento, la tasación de la propiedad podría ser por menos que el precio de compra acordado, o una tasación de la vivienda o una inspección de la vivienda podrían descubrir problemas que hay que reparar.

Si las reparaciones o la aprobación de una construcción nueva están impidiendo que cierres a tiempo, una retención del depósito en garantía puede ser la solución adecuada. Una retención del depósito en garantía es el acto de cobrar fondos adicionales en el cierre que se reembolsarán después de que se hayan hecho las reparaciones necesarias a la propiedad comprada. En otras palabras, una retención es un recurso que incentiva al comprador o vendedor a reparar pronto la casa para recuperar su dinero.

Esta retención también te puede ayudar a mantener la fecha de cierre si estás refinanciando. Si tu casa necesita reparaciones debido al desgaste normal y otros problemas menores, tu prestamista podría aceptar una retención del depósito en garantía para que la transacción no se detenga.

¿Qué es el depósito en garantía?

El depósito en garantía es cuando un tercero mantiene una cuenta donde los fondos depositados se guardan hasta que ocurra un evento estipulado, como el cierre de una propiedad. En los bienes raíces, una cuenta de depósito en garantía se usa para guardar tu depósito para una casa hasta el cierre. Por lo general, también tendrás una cuenta de depósito después del cierre para reservar parte del pago de la hipoteca para cubrir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.

¿Como funciona un acuerdo de retención del depósito en garantía?

Agregar al contrato de bienes raíces

Una retención del depósito en garantía, o depósito en garantía para reparaciones, comienza con un anexo al contrato de bienes raíces que detalla las reparaciones que hay que hacer, el costo estimado del trabajo, la fecha límite para completarlo y cómo se les pagará a los contratistas. Los clientes de una retención del depósito en garantía también pueden optar por hacer el trabajo ellos mismos sin recibir remuneración. Como no tienen que pagarle a un profesional en este caso, se ahorrarán dinero y tendrán más control sobre el proyecto.

Firmar y enviar

Ambos el comprador y el vendedor deben firmar el acuerdo de retención del depósito en garantía antes de enviárselo al prestamista. Suponiendo que el evaluador de riesgo del préstamo aprueba la retención del depósito en garantía, el prestamista se asociará con la compañía de títulos de propiedad para establecer una cuenta de depósito en garantía o se encargará de eso internamente.

Pagar y hacer las reparaciones

Aunque hay excepciones, el vendedor es generalmente el responsable de poner el dinero para la retención del depósito en garantía. Si el vendedor necesita vender la casa para poder pagar las reparaciones, la cuenta se financiará con los ingresos de la venta de la propiedad.

Muchas veces, el prestamista pedirá que el saldo de la cuenta de retención del depósito en garantía supere los costos estimados de las reparaciones. Rocket Mortgage® actualmente pide el 120% del estimado de las reparaciones. Los fondos extra se reservan en caso de que los costos de las reparaciones aumenten durante el proyecto. Las reparaciones también se deben completar en un plazo de tiempo especificado (generalmente un número establecido de meses).

Verificación

Una vez la propiedad está reparada, se hará una inspección final para verificar que se haya completado el trabajo. Si las reparaciones se completan puntual y satisfactoriamente, la cuenta de depósito en garantía liberará los fondos. Como hay una cantidad considerable de dinero bloqueada hasta que se termine el trabajo, el vendedor (y a veces el comprador) está económicamente motivado para reparar pronto la vivienda.

Aviso: no es necesario que el evaluador de riesgo apruebe la solicitud de retención del depósito en garantía. Si lo niega, lo más probable es que la casa tenga que estar reparada antes del cierre.

¿Qué tipos de problemas desencadenan una retención del depósito en garantía?

No puedes usar una retención del depósito en garantía para todos los problemas de reparaciones de la vivienda. En general, los prestamistas no financian una propiedad que tiene preocupaciones de salud y seguridad. Una retención del depósito en garantía se aplica generalmente a daño o problemas en el exterior o relacionados con el clima.

Algunos ejemplos de temas que suelen dar lugar a una retención del depósito en garantía incluyen, entre otros:

• Deck
• Camino de entrada
• Pintura exterior
• Cerca
• Inclinación final
• Canaletas
• Paisajismo
• Resiembra del césped
• Patio/porche
• Tratamiento contra plagas
• Tepes
• Aspersores
• Caminos peatonales

Esta no es una lista completa. Los términos específicos varían de una situación a otra —incluyendo qué reparaciones están cubiertas— así que asegúrate de hablar con tu agente de bienes raíces para que te guíe.

¿Quién decide cuándo es necesaria una retención del depósito en garantía?

Basado en una tasación de la casa, el prestamista generalmente decide cuánto es necesaria (o permitida) una retención del depósito en garantía. Pero, aunque no lo creas, es posible que participen otras partes en el proceso hipotecario además de tu prestamista. Si tu prestamista original planea vender tu hipoteca a una entidad patrocinada por el gobierno (GSE) después del cierre, debe cumplir las reglas de la GSE relacionadas con las tasaciones y reparaciones de la propiedad.

Préstamos de la FHA y del VA

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ayuda a los compradores de vivienda por medio del programa de préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda). El programa tiene sus propias reglas para las retenciones del depósito en garantía. Por ejemplo, si solicitas un préstamo de la FHA, la propiedad no puede necesitar más de $5,000 en reparaciones. Si el estimado de las reparaciones supera esa cantidad, no puedes hacer una retención del depósito en garantía con la FHA. Sin embargo, es posible que califiques para un préstamo 203(k) para rehabilitación de la FHA para reparar la casa. Ten en cuenta que los préstamos 203(k) no los ofrece Rocket Mortgage.

Los préstamos del VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Las directrices para una retención del depósito en garantía para un préstamo del VA son similares que para un préstamo de la FHA. Sin embargo, con un préstamo del VA, tendrás que dar el 150% del costo de las reparaciones.

Fannie Mae y Freddie Mac

Fannie Mae y Freddie Mac son GSE que compran hipotecas a otros prestamistas después del cierre de los préstamos. Su objetivo es ayudar a los prestamistas privados a mantener la liquidez para que puedan prestar más dinero a los compradores de vivienda. Estas dos GSE solo compran préstamos que son conformes.

Veamos rápidamente la diferencia entre los préstamos conformes y los no conformes. Los préstamos conformes, o convencionales, cumplen todos los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac, incluyendo los límites de la cantidad del préstamo y los requisitos de la puntuación de crédito. Los préstamos conformes no pueden ser de más de $726,200 en la mayoría de las áreas ($1,089,300 en regiones con un costo de vida alto). Además, los prestatarios deben tener una puntuación de crédito de 620 o mejor.

Los préstamos no conformes no cumplen los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac. Un ejemplo de un préstamo no conforme es un préstamo jumbo, que excede los límites mencionados arriba. Las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA, también son no conformes debido a sus requisitos bajos para la puntuación de crédito y otros factores.

Si tu prestamista original planea vender tu hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac, necesita saber cómo las GSE manejan las retenciones del depósito en garantía. Por ejemplo, si las reparaciones no son estructurales, Fannie Mae comprará el préstamo antes de hacerlas. Sin embargo, si las reparaciones son estructurales, el prestamista original debe demostrar que la propiedad se reparó antes de vender la hipoteca.

Rocket Mortgage exige que repares todo lo estructural o que pueda afectar la seguridad antes del cierre.

Ley estatal

A veces, el estado en el que vives puede causar atrasos en el proceso de compra de una casa. Eso es porque cada estado tiene sus propias reglamentaciones para las tasaciones de las viviendas. Por ejemplo, muchos estados dicen que es necesario inspeccionar y aprobar todas las fosas sépticas para que la propiedad pase la inspección.

Consideraciones geográficas

La región del país donde vives también puede afectar tu fecha de cierre. Cada área tiene sus propias preocupaciones únicas que a menudo se tienen en cuenta en el proceso de tasación. Por ejemplo, en el sur, las inspecciones de termitas son muy frecuentes.

Normas internas del prestamista

Tu prestamista podría tener expectativas más altas que el gobierno federal en tu estado. Eso significa que podría imponer condiciones más estrictas para las reparaciones en tu negocio de bienes raíces. Es una buena idea preguntar a su posible prestamista acerca de sus requisitos antes de hacer una oferta por una propiedad o refinanciar.

Conclusión: Una retención del depósito en garantía para ciertas reparaciones puede ayudar a mantener la fecha de cierre

Si tu fecha de cierre está en riesgo porque hay que hacer reparaciones a la vivienda, considera pedirle una retención del depósito en garantía a tu prestamista. Si la aprueba, eso puede mantener la fecha planificada de tu transacción de bienes raíces e incentivarte a ti o a vendedor a completar las reparaciones primero. Tu prestamista te puede guiar por el proceso de la retención del depósito en garantía.

Asegúrate de visitar el Centro de Aprendizaje de Rocket Mortgage donde encontrarás más excelentes artículos sobre el proceso para comprar una casa y cuánto tiempo puede tomar llegar al cierre.