Acuerdos de venta con compromiso de alquiler: ventajas y desventajas para los compradores y vendedores

Muchas veces, el comprador acepta darle al vendedor de una semana a 10 días después del cierre para empacar y mudarse por completo. Sin embargo, no necesariamente tienes que salir de tu “vieja casa” tan rápido.

En cambio, podrías celebrar un acuerdo de venta con compromiso de alquiler con el comprador de tu casa, que te permite pagar alquiler para quedarte en la casa que vendiste mientras te preparas para la mudanza.

Los acuerdos de venta con compromiso de alquiler ofrecen beneficios tanto para los compradores como para los vendedores. Aprendamos más sobre los acuerdos de venta con compromiso de alquiler de bienes raíces y conozcamos en más detalle cómo funcionan.

¿Qué es un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler es un acuerdo de alquiler o arrendamiento entre el comprador y el vendedor de la vivienda que permite que el vendedor saque provecho del capital de su vivienda y siga viviendo en la casa después de la fecha de cierre a cambio del pago de un alquiler.

Este acuerdo, a veces llamado “venta y realquiler”, “compraventa con reserva de usufructo” o “acuerdo de ocupación posterior al pago” suele ser de corto plazo. Muchas veces se da cuando el vendedor tiene un atraso para encontrar una nueva vivienda o en mudarse.

Mira algunos ejemplos de cuándo podría darse un acuerdo de venta con compromiso de alquiler:

Ejemplo 1: Estás construyendo una casa nueva y tu contratista te avisa que no tiene suficientes trabajadores para completar la construcción a tiempo. Debido a este atraso en la construcción, podrías tener que extender el tiempo en tu vivienda original, es decir, la que planeaste vender.

Ejemplo 2: Tienes varios hijos en edad escolar que se beneficiarían de terminar el año escolar en su distrito escolar actual. Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler puede darte más tiempo para permitir que ese aprendizaje continúe.

Ejemplo 3: Tú, el vendedor, recibes una oferta por tu casa actual, pero no has tenido tiempo en tu horario para trabajar con un agente de bienes raíces y buscar una nueva casa para comprar. En esta situación, podrías usar un acuerdo de venta con compromiso de alquiler para tomarte el tiempo para buscar la casa perfecta y hacer una oferta.

¿Cómo funciona un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

El comprador nunca debe permitir que el vendedor permanezca en la casa sin un acuerdo formal. Estos acuerdos detallan los términos y condiciones de ocupación del vendedor y protegen a ambos el comprador y el vendedor.

Un vendedor y un comprador podrían elaborar un acuerdo de venta con compromiso de alquiler usando el siguiente proceso:

Consulta con un abogado y avísale al prestamista

Un abogado de bienes raíces puede ayudar a ambas partes a analizar ciertos posibles problemas que podrían surgir durante el período de realquiler, como quién paga el seguro. Un abogado mencionará otras precauciones necesarias para proteger a los involucrados.

Por lo general, los prestamistas aprueban períodos cortos. Sin embargo, cualquier plazo de más de 60 días podría violar los documentos del préstamo que establecen que la propiedad estará ocupada por el propietario antes de cierta fecha.

Ambas partes firman el acuerdo de venta con compromiso de alquiler

Este documento legalmente vinculante incluye información como el alquiler del vendedor y el período de tiempo después del cierre que el vendedor puede permanecer en la casa. El acuerdo de venta con compromiso de alquiler también incluye la cantidad del depósito de garantía y cargos o cobertura adicionales del seguro.

Los compradores y vendedores pueden ver viviendas comparables en alquiler que estén cerca para acordar un monto del alquiler justo. Si un vendedor necesita quedarse en la casa por solo unos días, consideren dividir la tarifa de mercado por 30 para llegar a una tarifa diaria.

Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler estándar seguramente incluirá las siguientes directrices y disposiciones:

• Tarifa de alquiler: un acuerdo de venta con compromiso de alquiler debe identificar cuánto pagará en alquiler el antiguo dueño por día o por mes.
• Depósito de garantía: el acuerdo debe cubrir la cantidad del depósito de garantía y si este se mantendrá en reserva o si se le dará al comprador.
• Duración del acuerdo: el acuerdo de venta con compromiso de alquiler debe detallar claramente el tiempo que el vendedor estará en la casa.
• Responsabilidades del pago de servicios públicos: el comprador o el vendedor pueden pagar los servicios públicos, pero el acuerdo de venta con compromiso de alquiler debe decir claramente quién los paga.
• Responsabilidades de mantenimiento de la casa: si la puerta principal se daña, por ejemplo, ¿quién la pagará? El acuerdo de venta con compromiso de alquiler debe decir qué pasa si la propiedad sufre daños.
• Cobertura de seguro: el comprador probablemente tendrá seguro de la vivienda para la fecha de cierre, pero el vendedor debe mantener la cobertura de la propiedad personal.

Usa un formulario de Vendedor en posesión (SIP)

Puedes usar un formulario de vendedor en posesión (SIP) en lugar de un acuerdo de alquiler tradicional que dure 30 días o menos. El formulario SIP trata disposiciones similares a las de un acuerdo de venta con compromiso de alquiler, como la tarifa de alquiler mensual, el depósito de garantía, la duración del acuerdo y las responsabilidades de mantenimiento de la vivienda y pago de servicios públicos.

¿Es una buena idea un acuerdo de venta con compromiso de alquiler de bienes raíces?

Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler puede tener ventajas claras para ambos el comprador y el vendedor. Sin embargo, debes considerar cuidadosamente las circunstancias únicas de tu situación antes de decidir si es una buena opción para ti. Veamos los beneficios de un acuerdo de venta con compromiso de alquiler.

Beneficios de una venta con compromiso de alquiler para los vendedores

Para ti, el vendedor, los posibles beneficios de celebrar un acuerdo de venta con compromiso de alquiler son:

Tienes más tiempo para buscar la casa de tus sueños. Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler te da tiempo para extender tu búsqueda según lo que el comprador esté dispuesto a dar.

Te permite evitar mudarte más veces de las necesarias. Puedes evitar vivir en vivienda temporal o estar obligado a alquiler una unidad de almacenamiento para tus muebles.

Ayuda a evitar o limitar tu estrés. Como no tendrás que mudarte inmediatamente después de vender tu casa, te ahorrarás el estrés de apurarte en el proceso.

Beneficios de una venta con compromiso de alquiler para los compradores

Por otra parte, un comprador de vivienda también puede disfrutar de ciertos beneficios con un acuerdo de venta con compromiso de alquiler. Estos incluyen:

Tener ingresos por el alquiler a la tarifa de mercado actual. Si eres el comprador, los ingresos adicionales pueden compensar tus pagos de la hipoteca y parte de los costos de cierre, los cargos de la tasación y honorarios de abogado.

Hacer una oferta más atractiva. Es posible que el vendedor necesite un lugar para vivir por más o menos un mes, y si el comprador puede ofrecerle vivir en la casa, podría ser el detalle que incline la balanza hacia el comprador. Eso podría ayudar a que la oferta por la casa sea más atractiva para el vendedor.

En mercados de bienes raíces dinámicos, es esencial hacer una oferta llamativa. Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler puede ayudar a endulzar el negocio para el vendedor, pero es importante no pasar por alto otras consideraciones clave como demostrar un respaldo financiero sólido. Cuando pides un préstamo con Rocket Mortgage^®, tendrás la opción de presentar más documentos para obtener una Verified Approval. Este nivel más alto de escrutinio financiero podría ayudar al comprador a llamar la atención del vendedor.

¿Es riesgoso un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler tiene algunos posibles inconvenientes para ambos el comprador y el vendedor. A continuación, incluimos algunos riesgos a considerar antes de celebrar un acuerdo de venta con compromiso de alquiler.

Riesgos de una venta con compromiso de alquiler para los vendedores

Los riesgos de un acuerdo de venta con compromiso de alquiler para el vendedor se centran en gran parte en ser arrendatario en su propia casa. El vendedor podría tener que tratar con lo siguiente al celebrar un acuerdo de alquiler con el comprador:

Pago de alquiler mensual más caro. Es posible que el pago de alquiler mensual mediante un acuerdo de venta con compromiso de alquiler termine costando más de lo que tú, como el vendedor, pagabas mes a mes en tu hipoteca por la misma propiedad.

Incapacidad de hacer cambios permanentes. Los vendedores no pueden hacer cambios permanentes a la propiedad durante el período del alquiler.

Riesgo de perder el depósito de garantía. Perderás tu depósito de garantía si hay daños a la propiedad mientras vives ahí durante el período de realquiler.

Riesgos de una venta con compromiso de alquiler para los compradores

Los compradores que celebran un acuerdo de venta con compromiso de alquiler también pueden enfrentar varios riesgos, como:

Responsabilidades como propietario de la vivienda. Los compradores terminan cobrando alquiler, preparando un contrato de arrendamiento, cobrando un depósito de garantía y posiblemente hasta desalojando a un inquilino, si es necesario; todo parte de ser propietario de la vivienda. Los compradores tal vez nunca hayan querido estas responsabilidades originalmente.

Calendarios de mudanza retrasados. Los compradores no se pueden mudar en el cierre cuando hay un acuerdo de venta con compromiso de alquiler. Si eres el comprador, podrías tener que esperar semanas o incluso meses para mudarte.

Posibilidad de que los inquilinos sean desalojados. Los arrendatarios, incluyendo un vendedor reciente que vive en una casa según un acuerdo de venta con compromiso de alquiler, no siempre se mudan cuando deberían o no pagan puntual el alquiler. Desalojar al vendedor puede volverse un proceso complicado y largo, especialmente si ocurre una moratoria de desahucio, que evita que el propietario de la vivienda pueda sacar al inquilino de la casa por no pagar alquiler.

Conclusión: Un acuerdo de venta con compromiso de alquiler puede beneficiar o perjudicar a ambas partes en la venta de una casa

Debes considerar tu situación personal y económica antes de decidir si un acuerdo de venta con compromiso de renta es adecuado para ti. Para preparar un contrato de este tipo, habla con un abogado y con tu prestamista. Ambas partes pueden firmar el acuerdo, que debe incluir la tarifa de alquiler mensual, el depósito de garantía, la duración del acuerdo, la cobertura del seguro, y las responsabilidades de mantenimiento de la casa y los servicios públicos

¿Estás listo para comenzar a ver casas? Comunícate con un experto en préstamos hipotecarios para comenzar el proceso de aprobación inicial antes de embarcarte en tu búsqueda. También puedes llamarnos al (800) 718-8233. De esta forma, puedes hacer una oferta por la casa de tus sueños tan pronto como la encuentres.