¿Qué es un contrato de compraventa de bienes raíces y por qué es importante?

Un contrato de compraventa de bienes raíces es un acuerdo legalmente vinculante que rige la compra y la venta de una propiedad. Celebrado entre un comprador y un vendedor, define los términos de la transacción y las condiciones bajo las que se hará la venta.

Ya sea que estés planeando comprar una casa nueva, un apartamento o un condominio, o que quieres vender una residencia principal o una propiedad de inversión, es importante asegurarte de que tu contrato sea sólido.

Dedicar tiempo desde el principio para detallar los términos bajo los que se hará la transacción de una propiedad y protegerse contra posibles contratiempos o imprevistos es importante ya que puede ayudarte a evitar obstáculos legales o financieros en el futuro.

¿Qué es un contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa de bienes raíces detalla los términos bajo los que un comprador y un vendedor acuerdan celebrar una transacción de bienes raíces. Firmar un contrato de compraventa pone al comprador y al vendedor (y a la propiedad en cuestión) “bajo contrato”.

Un acuerdo legal vinculante que describe los detalles clave de la transacción de venta de una vivienda, un acuerdo de compra de bienes raíces para una casa también se conoce como contrato de venta de bienes raíces, acuerdo de compra de vivienda, contrato de compra de bienes raíces o acuerdo de compra de una casa.

En efecto, cuando un posible comprador hace una oferta para comprar una nueva casa, el comprador propone condiciones para la venta y detalla información financiera importante como el precio de la oferta. Luego, el vendedor tendrá la oportunidad de aceptar, rechazar o negociar los términos de esta oferta.

Tras las negociaciones, que pueden incluir contraofertas, ambas partes firman el contrato de compraventa de la casa cuando estén satisfechos con los términos del acuerdo. En este momento, tanto la propiedad en venta como cualquier parte del acuerdo (por ejemplo, el comprador y el vendedor) se considerarán “bajo contrato”.

Este contrato señala la intención de las partes de participar en la transacción de venta de la casa y explica qué condiciones se deben cumplir para cerrar la venta y que la titularidad de la propiedad pase al nuevo comprador.

¿Quién prepara el contrato de compraventa?

La mayoría de las veces, el agente de bienes raíces del comprador redacta y prepara el contrato de compraventa de una casa. Es importante que los agentes (que no son abogados practicantes) no pueden crear sus propios contratos. En cambio, con fines de uniformidad y protección de todas las partes, generalmente completa documentos preexistentes creados por una firma legal especializada en transacciones de bienes raíces.

En otras palabras, se adoptará una plantilla de contrato de compraventa preparada para la compra de la casa individual, y el agente llenará los espacios en blanco con información de los detalles específicos de la propiedad.

Componentes de un contrato de compraventa de bienes raíces

Un contrato de compraventa de bienes raíces es un documento detallado con información específica de la transacción de la propiedad. En sus páginas encontrarás varios elementos comunes, como:

• Información del comprador y el vendedor: Nombres completos e información de contacto de todos los compradores y vendedores incluidos en la transacción.

• Información de la propiedad: La dirección de la propiedad, una descripción de la propiedad y cualquier otro detalle pertinente.

• Precio de compra: El precio de venta total acordado para la propiedad, incluyendo cualquier depósito o costo adicional relacionado a la transacción.

• Representaciones y garantías: Declaraciones de información dada por el vendedor sobre la condición, estructura y composición de la propiedad en venta (esta información la puede revelar el vendedor en una escritura de garantía).

• Financiamiento: Detalles específicos para explicar cómo pagará la propiedad el comprador, ya sea mediante un préstamo hipotecario con un prestamista o asumiendo la hipoteca existente del vendedor.

• Accesorios instalados y electrodomésticos: Cualquier electrodoméstico o accesorio u objeto instalado en la pared que se incluirá o excluirá de la venta del inmueble.

• Seguro de título: Una nota que especifica si el comprador o el vendedor será el responsable de comprar seguro de título para proteger contra los posibles defectos descubribles en la propiedad.

• Impuestos sobre la propiedad: Citaciones sobre los impuestos sobre la propiedad que se impondrán sobre la propiedad que se va a comprar.

• Fecha de cierre: Como lo especifica el contrato de compraventa, la fecha exacta en que sucederá la transferencia oficial del título, y la fecha y hora en que el comprador recibirá las llaves de la propiedad.

• Contingencias: Cualquier condición (como reparaciones que deben estar hechas para cierta fecha o inspección que hay que hacer) que se debe cumplir antes de que se pueda llevar a cabo la venta de una propiedad.

• Depósito de arras: Los términos de cualquier depósito de garantía que se deba hacer para mostrarle al vendedor de buena fe que el comprador está interesado en comprar la propiedad.

• Opción de rescisión: La posible opción que tiene el comprador de retirarse del negocio y rescindir el contrato hasta cierta fecha antes del cierre.

• Revelación de pintura a base de plomo: Según lo exige la ley para cualquier casa construida antes de 1978, información de los peligros de la pintura a base de plomo (esto le da al comprador la oportunidad de hacer una inspección si es necesario.).

• Firmas: Obligatorio para todas las partes para finalizar cualquier contrato de compraventa.

Contingencias

Una contingencia es una condición que se debe cumplir, y depende de que ocurran ciertas circunstancias de la vida real. En bienes raíces, un contrato de compraventa con contingencias es uno que especifica que, aunque se haya hecho y aceptado una oferta por la propiedad, se deben cumplir ciertos criterios adicionales antes de que el negocio esté completo.

Algunas contingencias frecuentes que podrías encontrar cuando compras o vendes una casa incluyen:

• Contingencias de inspección: Permite que un comprador se retire del negocio de comprador de la casa si una inspección de la casa revela cualquier defecto en la propiedad.

• Contingencia de tasación: Diseñada para asegurar que el valor tasado de una casa sea igual que o mayor que el precio de compra acordado.

• Contingencia de financiamiento: Una contingencia hipotecaria que protege al comprador si no logra obtener una hipoteca y asegura que recibirá el depósito de buena fe de vuelta.

• Contingencia de título: Un informe de titularidad, o cadena de títulos, que busca asegurarle al comprador que la propiedad no tiene ningún gravamen ni otros problemas.

• Contingencia de venta de la vivienda: Una forma de seguro, en cierto modo, que establece que la compra de la propiedad depende de que el comprador pueda vender su vivienda actual.

Depósito de arras

Piensa en el depósito de arras como un depósito de buena fe del comprador al vendedor para mostrar que el comprador está comprometido seriamente con su oferta para comprar una vivienda. Excepto en el caso donde el vendedor no cumpla ciertas contingencias, un comprador perderá el depósito de buena fe si decide retirarse de la transacción.

La cantidad del depósito de arras necesaria para el contrato de bienes raíces se define en el contrato de compraventa. En efecto, sirve como una forma de seguro para el vendedor, que generalmente quiere asegurarse de que no está perdiendo su tiempo ni perdiendo otras oportunidades con un contrato que no se va a cerrar.

Por lo general, este dinero se conserva en una reserva de un tercero para evitar cualquier posible problema con el dinero y asegurarse de que se distribuya correctamente en el momento adecuado. Cualquier cantidad pagada como reserva se acreditará al down payment o los costos de cierre cuando hagas el cierre de la propiedad.

Gastos de cierre

¿Qué son los costos de cierre? En pocas palabras, son los cargos por procesamiento y gastos de operación que le pagarás al prestamista cuando cierres el negocio de una casa.

Dentro de los costos de cierre hay cantidades designadas a cubrir necesidades frecuentes como tasaciones de la vivienda, estudios de títulos, impuestos sobre la propiedad, seguro de la vivienda, cargos del prestamista y transferencia de titularidad. En el contrato de compraventa se debe definir de quién es la responsabilidad de pagar estos costos de cierre (los costos se pueden dividir en partes que le corresponden al comprador y partes al vendedor).

Los costos de cierre pueden ser del 3% al 6% del precio de compra de una casa.

Preguntas frecuentes de los contratos de compraventa de bienes raíces

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes sobre los contratos de compraventa de bienes raíces.

¿Es necesario notarizar un contrato de compraventa de bienes raíces?

No, no es necesario notarizar un contrato de compraventa de bienes raíces para que sea válido ya que no se archiva en los registros del condado.

¿Se puede rescindir un contrato de bienes raíces?

Un contrato de bienes raíces se puede rescindir cuando la opción está incluida en el contrato o cuando las reglamentaciones de tu estado te lo permiten. Por lo general, las leyes estatales permiten rescindir un contrato cuando un vendedor no revela algún problema serio de la propiedad.

¿Quién paga el contrato de compraventa?

Los cargos asociados con la preparación de este contrato generalmente se incluyen en la comisión del agente del vendedor, que el vendedor paga como parte de los costos de cierre.

Conclusión

Un contrato de compraventa de bienes raíces es un documento legal definitivo que detalla los términos y condiciones bajo los que se venderá una propiedad. Creado para proteger a los compradores y vendedores y para asegurar que la transacción fluya sin problemas, está diseñado para ayudarte a evitar contratiempos teniendo en cuenta las variables asociadas con la compra y venta de una casa. Entender los aspectos básicos de este documento puede ayudarte a evitar posibles problemas cuando te embarcas en la compra o venta de una vivienda.

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