Préstamos de la FHA: requisitos, límites para préstamos y tasas

Si estás comprando una casa por primera vez, es posible que hayas oído hablar de los préstamos FHA, pero ¿qué significa “FHA” y por qué deberías considerar este tipo de préstamo? Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) podría ser una buena opción si tienes deudas o una puntuación de crédito baja. Incluso puedes obtener un préstamo FHA si has tenido una quiebra u otros problemas financieros en tu historial crediticio.

Echemos un vistazo más de cerca a los préstamos hipotecarios FHA, requisitos y veamos si un préstamo FHA podría ser adecuado para ti.

¿Qué es un préstamo FHA?

Los préstamos FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, una agencia bajo la jurisdicción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Los préstamos FHA están asegurados por la FHA, lo que simplemente significa que los propietarios de tu hipoteca están protegidos contra pérdidas si no pagas tu préstamo.

¿Cómo funcionan los préstamos FHA?

Los préstamos FHA permiten a los compradores de viviendas pedir prestado hasta un cierto porcentaje del valor de la vivienda, dependiendo de su puntuación crediticia. Los compradores con una puntuación de crédito de al menos 580 pueden pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una vivienda. Aunque los prestatarios con puntuaciones de 500 – 579 todavía pueden calificar para un préstamo FHA con un pago inicial del 10%, muchos prestamistas tienen sus propios requisitos de puntuaciones de crédito mínimas. Rocket Mortgage® exige una puntuación crediticia mínima de 580 para préstamos FHA.

Aunque los préstamos FHA están disponibles con opciones de pago inicial bajo y una puntuación de crédito mínima más baja que la mayoría de los otros tipos de préstamos hipotecarios, tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario.

Puntuación crediticia, cantidades máximas y pagos iniciales para préstamos FHA

¿Por qué son tan atractivos los préstamos FHA?

Un pago inicial bajo y requisitos de puntuaciones crediticias laxos a menudo hacen que los préstamos FHA sean atractivos para los compradores de viviendas, especialmente para los que compran su primera vivienda.

Estos son algunos de los beneficios de los préstamos FHA:

• Los requisitos de puntuación crediticia son bajos en comparación con la mayoría de los demás préstamos.
• Tu prestamista puede aceptar un pago inicial bajo.
• Calificar para un préstamo FHA todavía puede ser posible incluso si has tenido una quiebra u otros problemas económicos en tu historial financiero.
• A menudo, los costos de cierre de FHA pueden incluirse en el préstamo.

Requisitos para los préstamos FHA

Los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos para calificar para un préstamo FHA. Por ejemplo:

• Un tasador FHA aprobado debe evaluar la vivienda que quieres comprar.
• Solo puedes obtener un nuevo préstamo FHA para tu residencia principal, lo que significa que no puede ser una propiedad para inversión o una segunda vivienda.
• Debes ocupar la propiedad en un plazo de 60 días después del cierre.
• El préstamo exige inspección, y la inspección debe informar si cumple con los estándares mínimos de propiedad.

Hay algunas condiciones más específicas para calificar, incluyendo una cantidad de pago inicial, el seguro hipotecario, la puntuación crediticia de los límites para préstamos y los requisitos de ingresos. Veamos estas condiciones en más profundidad a continuación.

Pago inicial de los préstamos de la FHA

Tu pago inicial es un porcentaje del precio de compra de una vivienda y es la cantidad que se paga por adelantado por esa vivienda. La cantidad mínima que debes pagar como pago inicial en un préstamo FHA está directamente relacionada con tu puntuación crediticia. Tu puntuación crediticia es un número que oscila entre 300 – 850 y se usa para indicar tu solvencia.

Para un préstamo FHA, se exige un pago inicial mínimo del 3.5% para puntuaciones crediticias de 580 o más. Si puedes hacer un pago inicial del 10%, tu puntuación crediticia puede estar entre 500 – 579. Rocket Mortgage® exige una puntuación crediticia mínima de 580 para los préstamos FHA. Una calculadora hipotecaria puede ayudarte a calcular tus pagos mensuales y a ver cómo la cantidad de tu pago inicial los afecta.

Ten en cuenta que se pueden hacer pagos iniciales en efectivo con asistencia de regalo para un préstamo FHA, pero deben estar bien documentados para garantizar que la asistencia sea realmente un regalo y no un préstamo disfrazado.

Seguro Hipotecario de la FHA

Tú pagarás una prima de seguro hipotecario (MIP) para todos los préstamos FHA – similar al seguro hipotecario privado (PMI) para un préstamo convencional. El seguro hipotecario protege a tu prestamista contra pérdidas si no pagas tu préstamo.

¿Cuánto tiempo hay que pagar el seguro hipotecario para un préstamo FHA?

En la mayoría de los casos, pagarás el seguro hipotecario durante la vigencia de un préstamo FHA. La excepción es si ya hiciste un pago inicial de al menos 10% – en ese caso, la MIP estaría en el préstamo durante los primeros 11 años). El seguro hipotecario del préstamo de la FHA se cobra primero como una prima de seguro hipotecario inicial, que normalmente asciende al 1.75% de la cantidad de tu préstamo.

Los prestatarios FHA también pagan una prima del seguro hipotecario anual, que se basa en el plazo (la duración) de tu hipoteca, tu relación préstamo-valor (LTV), la cantidad total de la hipoteca y la cantidad del pago inicial. Los pagos anuales de la MIP son aproximadamente de entre el 0.15% – 0.75% de la cantidad del préstamo.

Puntuación crediticia de préstamos FHA

Varios factores determinan tu puntuación de crédito, entre los que se incluyen:

• El tipo de crédito que tengas (tarjetas de crédito, préstamos, etc.)
• Utilización del crédito, que es la cantidad de crédito que usas
• Si pagas tus facturas a tiempo
• La cantidad que debes en tus tarjetas de crédito
• Cuánto crédito nuevo has adquirido recientemente

DTI del Préstamo Hipotecario de la FHA

Si tienes una puntuación de crédito más alta, podrías calificar con una relación deuda-ingreso o DTI más alta. Tu DTI es el total de los pagos mensuales de tus deudas dividido por tu ingreso bruto mensual (tu ingreso mensual antes de impuestos). Esta cifra se expresa como un porcentaje.

Cómo Calcular tu DTI

Para determinar tu DTI, divide tus deudas por tu ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si tus deudas – que incluyen tus préstamos estudiantiles y de auto – llegan a $2,000 por mes y tus ingresos son de $8,000 por mes, tu DTI es del 25%.

Cuanto menor sea tu DTI, mejor será tu situación. En el caso de que tengas un DTI más alto, podrías calificar para un préstamo FHA si tienes una puntuación crediticia más alta.

La FHA dice que tu pago hipotecario mensual no debe superar el 31% de tu ingreso bruto mensual. Por otro lado, tu DTI no debe exceder el 43% del ingreso bruto mensual en ciertas circunstancias si tu préstamo está siendo suscrito manualmente. Como se señaló antes, puedes calificar con un DTI más alto si tienes una puntuación de crédito más alta.

Requisitos de ingresos para un FHA

Tu elegibilidad para un préstamo FHA no depende de una cantidad de ingresos en particular, pero debes demostrar que tienes un historial de empleo estable. Tus ingresos deben ser comprobables, por lo que debes presentar recibos de pago, formularios W-2, declaraciones federales de impuestos y estados de cuenta bancarios a tu prestamista. Tu prestamista también puede pedirte otros tipos de comprobantes.

Límites para los préstamos FHA

Hay un límite máximo de lo que puedes pedir prestado en un préstamo FHA, dependiendo del condado en el que se encuentre la vivienda.

Según el HUD, la cantidad máxima de préstamo FHA para áreas de alto costo (como grandes áreas metropolitanas) es de $1,149,825 para 2024. En áreas de menor costo, los límites de la FHA se basan en el condado, pero generalmente, para propiedades de una unidad el límite de 2024 es de $498,257. Si tu propiedad tiene más de una unidad, los límites pueden ser más altos.

Puedes consultar los límites para hipotecas FHA para una o más áreas en la página de límites para hipotecas FHA. Esta página también incluye la mediana del precio de venta de cada área. Esos son los cálculos del precio medio que se usan para determinar el límite para préstamos según el HUD.

Porcentajes de interés de FHA

Los porcentajes de interés de un FHA pueden ser competitivos en comparación con los porcentajes hipotecarios convencionales. Esto se debe a que el respaldo del gobierno permite a los prestamistas ofrecerte un porcentaje más bajo. El porcentaje depende de varios factores, incluyendo porcentajes de interés hipotecario nacionales, ingresos y puntuación de crédito, la cantidad que planeas pedir prestado, la cantidad de tu pago inicial y tu DTI.

Tipos de préstamos hipotecarios FHA

Existen varios tipos de préstamos FHA. El tipo de préstamo que elijas limitará el tipo de vivienda que puedes comprar y cómo puedes gastar el dinero que recibes. Por eso es especialmente importante asegurarte de obtener el tipo de préstamo adecuado. Si ninguno de los tipos de préstamos que analizamos a continuación coincide con tus objetivos, es posible que desees considerar otro tipo de préstamo gubernamental.

Compra

Cuando compres una vivienda, puedes pagar tan solo un 3.5% de inicial si tienes una puntuación FICO® media de 580. Si tienes una puntuación así de baja, deberás mantener un DTI igualmente bajo. Rocket Mortgage requiere una proporción de no más del 38% antes de que se incluya el pago de tu hipoteca, y no más del 45% una vez incluido.

Si tu puntuación FICO® media es de 620 o más, es posible que puedas calificar con un DTI más alto. En ningún caso tu DTI podrá superar el 57%.

En Rocket Mortgage, puedes comprar una propiedad de hasta dos unidades con un préstamo FHA.

Refinanciamientos con porcentaje y plazo establecidos por la FHA

Digamos que tienes un tipo diferente de hipoteca y los porcentajes de interés están bajando. Tal vez estés interesado en refinanciar para aprovechar mejores porcentajes hipotecarios, pero tu perfil crediticio se ha visto afectado.

Una refinanciación de la FHA podría ser una buena opción porque tiene requisitos de crédito menos estrictos. Puedes usarlo para reducir el porcentaje o cambiar tu plazo con una puntuación FICO® media de tan solo 580, suponiendo que tienes un DTI bajo. Es posible que puedas asumir una deuda más alta para la transacción si tu puntuación FICO® media es de 620 o más.

Dependiendo de la cantidad de capital que lleves al refinanciamiento de tasa y plazo, podrías terminar pagando primas de seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, además de una prima inicial. Si ya tienes un préstamo de la FHA, puedes ahorrar algo de dinero en tu transacción de tasa y plazo.

FHA Streamline

Un Refinanciamiento Simplificado de la FHA o FHA Streamline permite a los propietarios de viviendas con un préstamo FHA hacer una refinanciación de porcentajes y plazo con algunos beneficios especiales. Para empezar, es posible que puedas refinanciar a porcentajes más bajos.

La lógica es que, si tienes un pago más asequible, es más probable que permanezcas en tu vivienda y la pagues, lo que es bueno para la FHA. Por lo general, también podrás obtener porcentajes de seguro hipotecario más bajos porque la MIP para FHA Streamlines es el 0.55 % del total de tu préstamo cada año. Además, la MIP por adelantado es solo del 0.01%.

Otro beneficio de los FHA Streamlines es que se pide menos documentación. Cada situación es diferente, pero como ya tienes un préstamo FHA, es posible que necesites menos documentación para:

• La evaluación
• Verificación de empleo
• Ingresos y activos

Requisitos para FHA Streamline

Rocket Mortgage® exige una puntuación de crédito mínima de 580 para un Refinanciamiento FHA Streamline. Otros prestamistas pueden tener requisitos diferentes.

El tiempo también es importante: Debes hacer al menos seis pagos de tu préstamo actual antes de que se apruebe un Streamline. Además, tienen que pasar al menos 210 días entre el primer pago de tu préstamo actual y el primer pago del nuevo Streamline.

Por último, tienes que estar al día con tu préstamo. Para un préstamo FHA Streamline, eso significa que no puedes tener pagos atrasados por 30 días en los últimos 6 meses y solo un pago atrasado por 30 días en el último año.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA

También es posible obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo con un préstamo FHA. Rocket Mortgage exige una puntuación de crédito media mínima de 620 para un refinanciamiento FHA con desembolso de efectivo. La excepción aquí es si el dinero se usa únicamente para consolidar la deuda existente. En ese caso, solo necesitas una puntuación de calificación de 580. La FHA requiere que, si conviertes el valor de tu propiedad en dinero en efectivo, dejes al menos un 20% del capital en tu vivienda.

Si estás refinanciando con desembolso de efectivo, necesitarás documentación completa de ingresos y activos, así como verificación de empleo.

Préstamo 203(k) FHA

Si bien Rocket Mortgage no ofrece este préstamo en particular, un préstamo 203(k) FHA te permite comprar una casa y hacerle renovaciones con un solo préstamo. Si bien es posible obtener un préstamo 203(k) solo para hacer renovaciones, no suele ser la opción más asequible.

El saldo mínimo del préstamo 203(k) de la FHA es de $5,000, por lo que no puedes pedir prestado menos que esto. Todas las reparaciones o las mejoras de tu vivienda deben terminarse en un plazo de 6 meses para cumplir los plazos del préstamo.

Algunos proyectos elegibles que puedes hacer con un préstamo 203(k) son:

• Cambiar pisos viejos o peligrosos
• Mejoras para modernizar la casa (esto puede incluir agregar sistemas como aire acondicionado central)
• Agregar o cambiar techos, secciones de canaletas o cañerías
• Mejorar el acceso para las personas discapacitadas que viven en la vivienda
• Hacer reparaciones estructurales y cambios de los cimientos de la vivienda

Hay dos tipos de préstamos 203(k): Préstamos Estándar y Préstamos Limitados. Se exige menos documentación para la aprobación de los préstamos Limitados, mientras que, con los préstamos Estándar, tienes más libertad para reparar tu propiedad.

Préstamos FHA vs. préstamos convencionales

Un préstamo convencional es una alternativa habitual a un préstamo FHA. Aunque las hipotecas convencionales tienen requisitos más estrictos, en términos generales, suelen tener tasas de interés similares y un seguro hipotecario más flexible (que finaliza cuando se alcanza el 20% del valor neto de la vivienda), por lo que los prestatarios a menudo consideran refinanciar su préstamo FHA con un préstamo convencional.

Analicemos en detalle algunas de las diferencias entre los préstamos convencionales y los FHA.

¿Es adecuado para ti un préstamo FHA?

Si todavía estás debatiendo los pros y contras de un préstamo FHA en comparación con un préstamo convencional, recuerda que un préstamo convencional no está respaldado por el gobierno. Los préstamos convencionales se ofrecen mediante Fannie Mae o Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que dan fondos hipotecarios a los prestamistas.

A continuación se ven algunos de los principales factores a tener en cuenta en el momento de decidir si debes solicitar un préstamo FHA.

Requisitos más estrictos

Además del pago inicial mínimo, los préstamos convencionales tienen requisitos más estrictos que los préstamos FHA, por lo que es posible que necesites una puntuación de crédito más alta y un DTI más bajo para calificar. Los préstamos de la FHA, por otro lado, son préstamos no conformes. Esto significa que no cubren los requisitos de compra de Fannie Mae o Freddie Mac.

Costos de cierre

Independientemente de si eliges un préstamo convencional o FHA, hay algunos otros costos que debes considerar. Tendrás que pagar los costos de cierre, que son los cargos asociados con la tramitación y la garantía de tu préstamo. Los costos de cierre suelen ser entre el 3% – 6% de tu préstamo hipotecario.

Costos de Mantenimiento de la Vivienda

También debes incluir en tu presupuesto entre el 1% – 3% del precio de compra para el mantenimiento. El porcentaje exacto depende de la antigüedad de la vivienda. Si tu casa es nueva, lo más probable es que necesite menos reparaciones inmediatas. Pero es posible que debas reservar más dinero para una casa más antigua. Por último, si vives en una zona con cuotas de asociación de propietarios, las pagarás de forma mensual o anual.

Preguntas frecuentes sobre los préstamos FHA

¿Aún quieres aprender más sobre los préstamos FHA? He aquí las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes.

¿Un préstamo FHA, es adecuado para mí?

Un préstamo de la FHA podría ser la opción de préstamo adecuada para ti si es la primera vez que compras una vivienda o tienes problemas para obtener un préstamo debido a tu historia financiera. Sin embargo, siempre es importante sopesar los pros y los contras de cualquier opción de préstamo antes de comprometerte totalmente con una. Asegúrate de conocer todos los demás costos asociados con los préstamos FHA y de estar preparado financieramente para pagarlos.

¿Cómo solicito un préstamo FHA?

Una vez que elijas el prestamista hipotecario con el que deseas trabajar, puedes solicitar un préstamo FHA. Después de proporcionar todos los documentos necesarios (declaraciones de impuestos, recibos de sueldo, extractos bancarios, etc.) a tu prestamista, este enviará tu solicitud y trabajará en un cálculo del préstamo.

¿Quién califica para un préstamo FHA?

Al igual que con cada préstamo, los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos para calificar para un préstamo de la FHA. Los prestatarios deben demostrar que tienen un historial de empleo estable mostrando recibos de sueldo, formularios W-2, declaraciones de impuestos federales y extractos bancarios. Además:

• La vivienda debe evaluarla un tasador aprobado por la FHA.
• La vivienda tiene que ser residencia principal.
• Debes ocupar la propiedad en un plazo de 60 días después del cierre.
• Se requiere inspección de la FHA, y la inspección debe informar si la propiedad cumple con los estándares mínimos de propiedad.

También deberás hacer un pago inicial, pagar un seguro hipotecario y tener una puntuación de crédito mínima.

¿Es difícil obtener un préstamo FHA?

Los préstamos de la FHA están diseñados para facilitar el camino hacia la propiedad de una vivienda. Gracias al bajo requisito de puntuación de crédito mínimo de un préstamo FHA, al requisito de pago inicial indulgente y a los numerosos programas de préstamos, a los futuros propietarios de viviendas les debería resultar más fácil obtener un préstamo FHA que un préstamo convencional.

Conclusión

Si está buscando un préstamo con requisitos de DTI y puntuación de crédito flexibles y no tiene mucho para hacer un pago inicial, un préstamo FHA podría ser adecuado para ti. Si está listo para comenzar tu proceso de compra de vivienda, comienza tu aprobación hipotecaria inicial en línea hoy mismo con Rocket Mortgage.