Lista de verificación de tasación de refinanciamiento: 7 formas de prepararte

¿Emocionado por refinanciar tu hipoteca y, con suerte, reducir tus pagos mensuales? Ya pasaste por este proceso cuando obtuviste tu préstamo hipotecario por primera vez. Muchos de los pasos son similares, entre ellos la necesidad de realizar una tasación de tu vivienda. Pero es natural preguntarse: ¿Qué busca un tasador en una tasación de refinanciamiento? ¿Y qué estrategias puedo seguir para mejorar mis probabilidades de obtener una valoración favorable?

Confía en este artículo para obtener respuestas útiles a estas y otras preguntas, y con valiosos consejos e información de expertos.

¿Qué es una tasación para refinanciamiento?

Una tasación de refinanciamiento es una evaluación del valor de tu vivienda que hace un tasador autorizado e independiente. Su propósito es confirmar que el valor de tu propiedad respalda el refinanciamiento hipotecario. La tasación de refinanciamiento funciona de manera muy similar a la que recibiste al comprar una vivienda. Ofrece un cálculo profesional del valor actual de mercado de tu propiedad, lo cual es esencial para obtener la aprobación de un refinanciamiento de cualquier tipo de préstamo hipotecario, incluyendo los préstamos respaldados por el gobierno. Esta valoración también ayuda a los prestamistas a calcular cuánto de tu valor líquido puedes aprovechar si estás considerando un refinanci< rel="noopener noreferrer" a="" href="http://" target="_blank" />http://amiento con retiro de efectivo.

El proceso incluye una inspección visual del estado de tu vivienda, la medición del área habitable total y la revisión de las ventas recientes de propiedades comparables en tu área. El tasador resume estos resultados en un informe formal y lo entrega a tu prestamista.

“La tasación ayuda al evaluador de riesgo a tomar una decisión de préstamo, pero también puede dar tranquilidad al prestatario al confirmar que no está ‘bajo el agua’ con su hipoteca, es decir, que no debe más de lo que vale su casa”, explica Joshua Walitt, consultor en cumplimiento y valoración y tasador inmobiliario certificado.

¿Por qué son importantes las tasaciones al refinanciar?

Antes de recomendarte cómo asegurar una tasación exitosa, es fundamental entender el papel que desempeñan las tasaciones en un refinanciamiento hipotecario.

La mayoría de los prestamistas necesitan una tasación al refinanciar para obtener una estimación precisa del valor de tu vivienda y asegurarse de que no estés solicitando un préstamo por más de lo que tu casa realmente vale.

“Las hipotecas son préstamos garantizados, lo que significa que tu vivienda sirve como garantía. Si no pagas el préstamo, el prestamista podría quedarse con tu casa como compensación”, explica Martin Orefice, director ejecutivo de Rent To Own Labs. “Por eso, los prestamistas solo te permitirán pedir una cantidad de dinero respaldada por el valor de tu vivienda. Necesitan saber cuánto valdría en el mercado abierto”.

El valor de una propiedad y el capital de la vivienda pueden cambiar con el tiempo debido a fluctuaciones del mercado o incluso por renovaciones que tú mismo haces. Por esta razón, generalmente se necesita una nueva tasación cada vez que solicitas un nuevo préstamo sobre tu casa.

Sin embargo, si tienes un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) o del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) es posible que tu prestamista te permita refinanciar sin necesidad de una nueva tasación.

¿Qué evalúan los tasadores en un refinanciamiento?

Pero es natural preguntarse: ¿exactamente qué busca un tasador al hacer una tasación para refinanciar? En general, su objetivo es determinar el valor total de tu vivienda y también:

• Su estado general. “Los tasadores examinan la solidez estructural, incluyendo los cimientos, el techo, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), así como cualquier signo evidente de desgaste o daño”, explica Dennis Shirshikov, profesor de Economía y Finanzas en la City University of New York/Queens College.
• Su tamaño y distribución. “El tasador verifica que la superficie en pies cuadrados registrada sea precisa y evalúa la funcionalidad del plano de la vivienda”, señala el agente de bienes raíces e inversionista Jacob Naig.
• Su ubicación ypropiedades comparables. El tasador considerará más que solo tu casa. Revisa los registros públicos y las ventas recientes de viviendas comparables en tu vecindario. Dado que la ubicación influye fuertemente en el valor de una propiedad, estas ventas cercanas, conocidas como comps o comparables, ayudan al tasador a identificar las tendencias del mercado y establecer un cálculo justo.
• Sus servicios. “El tasador documenta los elementos interiores, como armarios empotrados y accesorios fijos, como, por ejemplo, ventiladores de techo o azulejos personalizados, y los detalles exteriores, como el paisajismo o la pintura de la fachada”, comenta Shirshikov.
• Las mejoras internas y externas que hayas hecho. “El tasador considerará las renovaciones recientes, las funciones integradas de casa inteligente, las ventanas de eficiencia energética o los accesorios de alta gama y la calidad general de los acabados”, añade Naig.

¿Necesitas más dinero para hacer mejoras?

Usa el capital de tu vivienda para solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

7 consejos para obtener una tasación alta en un refinanciamiento

La verdad es que no hay mucho que puedas hacer para influir en factores como el tamaño, la ubicación o las ventas comparables. Sin embargo, sí puedes tomar algunas medidas para asegurarte de que tu vivienda esté lista.

Estos son algunos consejos comprobados para prepararte para una tasación. Ten en cuenta que estos consejos funcionan mejor para tasaciones en persona o solo del exterior, pero probablemente no te beneficiará si se trata de una tasación documental.

1. Mejora el atractivo exterior

Tal vez no pienses mucho en la apariencia exterior de tu casa, considerando que pasas la mayor parte del tiempo dentro. Sin embargo, el atractivo exterior puede aumentar significativamente o perjudicar el valor de tasación, dependiendo de las decisiones que tomes respecto a  la apariencia de tu casa.

Antes de que inicie el proceso de tasación, dedica un tiempo a mejorar el exterior de tu casa. Eso incluye cortar el césped, limpiar las superficies exteriores con una hidrolavadora y plantar algunas flores fáciles de mantener frente a tu vivienda, por ejemplo.

“Un césped bien cuidado, mantillo fresco y una entrada limpia indican que la casa está bien cuidada y eso puede traducirse en un valor percibido más alto”, comenta Naig.

También podrías agregar algunos detalles decorativos en el porche o en el patio trasero si crees que eso realzará el atractivo general de tu vivienda.

2. Deshazte del desorden

El desorden no solo es molesto: también puede costarte dinero. Una casa desordenada dificulta que el tasador evalúe con precisión el estado de tu vivienda. Puede hacer que las habitaciones parezcan más pequeñas y ocultar mejoras o renovaciones que hizo a la casa.

“Eliminar el exceso de muebles o artículos personales hace que los espacios se vean más amplios y mejor mantenidos. He visto una casa estilo bungalow de mediados del siglo XX valorada un 5% más alto solo porque el propietario guardó temporalmente algunos de sus muebles fuera de la vivienda”, explica Shirshikov.

También se debe hacer una limpieza profunda de tu casa unos días antes de la tasación para reducir el desorden. Asegúrate de que todo esté limpio, ordenado y en su lugar antes de que llegue el tasador.

“Eliminar el desorden no aumenta directamente el valor de la casa, pero en algunos casos puede ayudar al tasador a obtener datos más precisos y reducir la necesidad de correcciones posteriores”, comenta Walitt.

3. Crea una lista de renovaciones y mejoras

Las renovaciones y las mejoras de la casa aumentan el valor general de la vivienda. Haz las cosas un poco más fáciles para el tasador recopilando un archivo con evidencia de todos los trabajos que has hecho en la casa desde que te mudaste.

“Tener una lista de mejoras y renovaciones es una excelente manera de informar al tasador sobre actualizaciones que no siempre son evidentes, como nuevas ventanas o mayor aislamiento”, agrega Orefice.

¿Agregaste un sistema de enfriamiento central? ¿Cambiaste las ventanas? ¿Añadiste una cerca de privacidad al patio trasero? Reúne los recibos de compra, las facturas pagadas de contratistas y, si aplica, los permisos de construcción o de zonificación. Esto ayudará al tasador a identificar y valorar tus mejoras. Esto ayudará al tasador a identificar y valorar tus renovaciones y mejoras.

Mejoras del bien inmueble

Ten en cuenta que los tasadores solo consideran las mejoras permanentes, también llamadas real estate fixtures, al determinar el valor de la vivienda.

“Los elementos fijos son aquellos que están atornillados o integrados en la propiedad, como estanterías empotradas, iluminación personalizada o cortinas fijas”, señala Naig.

Generalmente, si puedes llevarte algo contigo al mudarte, no contará para la tasación. Las opciones puramente estéticas, como pintar las paredes de la sala de estar, no aumentarán su valor, pero hacer que tu casa se vea bien y se sienta más grande puede influir, inconscientemente, en la evaluación del tasador.

4. Investiga propiedades comparables

Las propiedades comparables, o “comps”, son viviendas en tu área que son similares a la tuya. Generalmente, las comps tendrán:

• El mismo número de dormitorios y baños que tu casa
• Una ubicación comparable
• Una superficie en pies cuadrados similar a la de tu propiedad
• Una antigüedad parecida
• Un tipo de construcción similar

Investigar las propiedades comparables te ayudará a tener una mejor idea del valor de tu casa y a saber si puedes esperar una tasación favorable. También puedes usar esta información para impugnar la tasación si el número final resulta más bajo de lo esperado.

Visita la oficina del condado o su sitio web para revisar qué propiedades se han vendido en los últimos seis meses. También puedes usar bases de datos inmobiliarias en línea o contactar a un agente de bienes raíces para que realice un análisis comparativo de mercado. Compara propiedades similares a la tuya y toma nota de sus precios de venta finales.

5. Asegúrate de que todo funcione

Tu tasador no recorrerá tu casa probando cada interruptor o toma de corriente, pero debes asegurarte de que todos los sistemas principales de tu vivienda, incluyendo plomería y el HVAC, funcionan correctamente.

“Especialmente en casas más antiguas, asegúrate de que ciertas características sigan siendo funcionales, incluyendo los servicios integrados como un jacuzzi, un sistema de aspiración central o un montaplatos”, señala Orefice.

Haz un recorrido por tu casa usando esta lista de verificación para confirmar que todo funcione bien:

• Pon a funcionar los sistemas de calefacción y refrigeración. Calcula el tiempo que tarda tu casa en alcanzar la temperatura que quieres.
• Ponle atención al sistema de seguridad de tu vivienda. Asegúrate de que solo el código correcto arme y desarme el sistema.
• Abre y cierra todas las ventanas de tu casa. Busca grietas y deformaciones cerca de las bases de las ventanas. Abre y cierra y luego verifica que los cerrojos de las ventanas funcionen bien.
• Revisa los electrodomésticos de la cocina. Pon a funcionar el lavavajillas con platos sucios y asegúrate de que salgan limpios. Calienta el horno y usa las hornillas.
• Prende los ventiladores de techo. Enciéndelos y apágalos, y presta atención a cuánto tarda el ventilador en encenderse y apagarse.
• Revisa el agua y los desagües. Confirma que el agua caliente salga por los grifos correctos, que los lavabos y bañeras drenen bien y que los inodoros se vacíen por completo.

Si notas que algo no funciona como debería, programa las reparaciones antes de la tasación.

6. Invierte en pequeñas mejoras

No tienes, tiempo, ni probablemente los recursos para agregar una habitación o instalar un patio nuevo en el jardín si el tasador llegará en unas semanas. Sin embargo, hay muchas mejoras pequeñas que puedes hacer en tu propiedad para aumentar su valor general y tu capital.

Aquí tienes algunas ideas rápidas y económicas para comenzar:

• Reemplaza los herrajes. Las manijas de los armarios y cajones pueden desgastarse o mancharse con el tiempo. Reemplazarlas es sencillo y aporta un valor estético inmediato.
• Remodela el techo. Si todavía tienes un techo con textura tipo palomitas de maíz, reemplázalo por uno liso para que el espacio se vea más moderno. Este tipo de renovación, u otras similares, suele aumentar el valor de mercado si decides vender.
• Agrega un protector contra salpicaduras de cocina. Es una forma sencilla y personal de mejorar la apariencia y el estilo de tu cocina. Si no quieres lidiar con la instalación de azulejos o un gasto elevado, considera un salpicadero adhesivo (peel-and-stick), que al menos aportará un aspecto más fresco y limpio.

“Tu enfoque aquí debe estar en reemplazar todo lo que sea especialmente antiguo”, comenta Orefice “Por ejemplo, cambiar los enchufes de dos clavijas por enchufes con conexión a tierra, incluso con interruptores GFCI o puertos USB, es una buena mejora, al igual que sustituir un grifo con fugas por uno nuevo”.

Si tienes algo más de tiempo, considera hacer renovaciones más intensas, como agregar elementos de paisajismo con materiales duros (hardscaping) en el jardín o reemplazar los aparatos antiguos. Si planeas refinanciar en los próximos seis meses o un año, revisa los reportes de tasación anteriores y corrige los aspectos que disminuyeron el valor de tu vivienda.

Solo asegúrate de que todas las mejoras estén terminadas antes de la fecha de la tasación. Lo último que quieres es que tu casa parezca una zona de construcción el día que llegue el tasador.

7. Haz algunos preparativos de última hora

El día de la tasación, haz todo lo posible para que el proceso transcurra sin contratiempos. La buena noticia es que puedes asistir a tu propia tasación, lo que marca una diferencia clave entre una tasación de refinanciamiento y una de compra.

Aquí tienes algunas acciones que puedes hacer unos días antes y el mismo día para maximizar el valor percibido de tu vivienda.

• Pide el día libre en el trabajo. Revisa tu agenda y asegúrate de estar en casa durante la tasación. Si no puedes, pide a tu cónyuge o a un familiar de confianza que acompañe al tasador.
• Haz planes para tus hijos y tus mascotas. Organiza que los niños y las mascotas se queden con un familiar o un amigo durante la fecha de tasación. Si no puedes organizar a alguien que las cuide, asegúrate de que tus mascotas estén en sus jaulas o kennels y permanezcan calmadas y en silencio.
• Anota algunos recordatorios. Prepara una breve lista de los aspectos más destacados de tu vivienda. Prepara una lista breve de los aspectos más atractivos de tu vivienda y guárdala para mencionarlos el día de la tasación.
• Haz una limpieza ligera. En la mañana de la tasación, haz una última ronda de limpieza y orden. Así evitarás sorpresas que se te hayan pasado por alto en la limpieza anterior.
• Ajusta el termostato a una temperatura cómoda. Asegúrate de que la casa esté a una temperatura confortable para que el tasador no sienta calor ni frío excesivo. Esto puede ayudarle a asociar tu vivienda con una sensación de comodidad.

“Garantizar un ambiente cómodo puede contrarrestar los sesgos subconscientes en la tasación y reforzar el atractivo de tu propiedad”, añade Shirshikov, quien también recomienda abrir las cortinas para dejar entrar luz natural, encender las luces interiores y dejar un plato de galletas recién horneadas.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia una tasación de refinanciamiento de una inspección de vivienda?

Aunque ambos procesos están relacionados con el valor de una propiedad, una tasación de refinanciamiento es diferente de una inspección de vivienda. La tasación determina el valor de la propiedad con fines crediticios, mientras que la inspección evalúa la seguridad, el cumplimiento de los códigos y la necesidad de reparaciones costosas. Un inspector profesional entrega un informe detallado de todos los subsistemas de la vivienda, desde los paneles eléctricos hasta los revestimientos del techo, pero no asigna un valor monetario a la propiedad. Los inspectores examinan y prueban minuciosamente los sistemas, electrodomésticos, instalaciones fijas y material, mientras que los tasadores solo observan lo visible y las condiciones que podrían afectar el valor de mercado de tu casa.

¿Cuánto cuesta una tasación para refinanciamiento?

El costo involucrado en una tasación para refinanciamiento puede variar según tu ubicación, el tamaño de tu casa y otros factores, pero el cargo típico es entre $300 y $600, con un costo promedio de $358, según Angi.

Qué sucede después de la tasación de refinanciamiento?

Una vez completada la tasación, el tasador envía su informe al prestamista (y tú también recibirás una copia). El equipo de evaluación de riesgo del prestamista revisa el valor de la vivienda en relación con los términos del préstamo. Si la tasación respalda la relación de préstamo-valor deseada, se aprobará el refinanciamiento y pronto se establecerá una fecha de cierre. Si el la tasación es baja, puedes intentar negociar las condiciones del préstamo, aportar más capital o impugnar la valoración presentando datos adicionales, como ventas comparables o pruebas de mejoras recientes.

¿Qué puede afectar negativamente el valor de una tasación de refinanciamiento?

Los factores que pueden reducir tu valor tasado incluyen mantenimiento postergado como desgaste y deterioro, y elementos no funcionales, falta de actualizaciones necesarias en la casa, personalización excesiva del hogar, estar en una ubicación poco deseable, falta de ventas comparables cercanas y condiciones del mercado local como construcciones cercanas y ejecuciones hipotecarias.

¿Siempre se necesita una tasación al refinanciar?

No necesariamente. La tasación puede o no ser necesaria, dependiendo del prestamista. Algunos ofrecen programas de exención de tasación, lo que permite al prestatario omitir el proceso y basarse únicamente en factores como el crédito, el capital, los valores anteriores u otros criterios. Si refinancias con el mismo prestamista con quien tienes tu hipoteca actual, especialmente si cuentas con amplio capital en la vivienda y no planeas pedir más dinero, es posible que te eximan de la tasación.

Conclusión: prepárate adecuadamente para la tasación

Vale la pena preparar tu casa para obtener la mejor tasación posible. Asegúrate de que los electrodomésticos y sistemas funcionen, y que el exterior luzca atractivo. Haz pequeñas mejoras, elimina el desorden y planifica que tus hijos y mascotas estén fuera el día de la tasación.

Por último, investiga propiedades comparables y elabora una lista de todas las mejoras que has realizado en tu vivienda para mostrárselas al tasador. Todos estos factores que actúan en conjunto pueden ayudar a mejorar el valor de tasación final.

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