Venta en Corto versus Ejecución Hipotecaria: ¿Qué es mejor para los compradores?

El mercado actual es rápido y competitivo; encontrar una buena oferta puede ser difícil. Si estás buscando una nueva casa debajo del valor de mercado y tienes determinación y paciencia, las propiedades con problemas podrían ser para ti. Hablaremos de qué es mejor para los compradores: la venta en corto o la ejecución hipotecaria.

La diferencia entre una venta en corto y una ejecución hipotecaria para los compradores

A las casas en venta en corto y con ejecución hipotecaria también se conocen como propiedades con problemas. Esto no siempre significa que la propiedad tiene problemas físicos; pueden ser problemas financieros. Los propietarios de viviendas que han perdido sus ingresos o que han tenido cambios significativos en su vida pueden atrasarse en el pago mensual de la hipoteca y buscando maneras de salvar o vender su casa.

Una venta en corto ocurre cuando los prestamistas hipotecarios permiten que el prestatario venda la casa por menos que la cantidad que debe en la hipoteca. Esto ayuda al vendedor porque le permite evitar la ejecución hipotecaria. Las ventas en corto son menos dañinas para un informe de crédito que una ejecución hipotecaria. 

Una ejecución hipotecaria es cuando el inversionista o el banco toman posesión de una casa y la ponen a la venta. Todos los contratos de hipotecas tienen un gravamen sobre la propiedad que permite que el banco controle la propiedad si el propietario deja de hacer los pagos de la hipoteca.

Venta en corto versus Ejecución hipotecaria

La preejecución es el primer paso en un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado porque el propietario de la vivienda no ha hecho pagos por 3 a 6 meses. Los prestatarios en preejecución tienen pocas opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Los prestatarios pueden pagar el saldo pendiente en su totalidad, trabajar con el prestamista para modificar la hipoteca para reducir su pago mensual o vender la casa por medio de una venta en corto o una escritura en reemplazo de la ejecución hipotecaria.

Las preejecuciones y las ventas en corto son ventas que efectúa el propietario o un agente de bienes raíces. Las ventas en corto pueden ser un poco más difíciles porque el banco está involucrado y tiene el poder de rechazar ofertas que el propietario haya aceptado. Tener un agente de bienes raíces con experiencia previa en propiedades con problemas puede ser increíblemente útil y acelerar el proceso de la compra en algunos casos. Los bancos pueden tardar en responder y los agentes de bienes raíces que conocen el proceso pueden pedir por anticipado la documentación necesaria y anticiparse a posibles problemas con los acreedores hipotecarios.

Proceso de la venta en corto

Las ventas en corto pueden ser beneficiosas para todas las partes implicadas. Ofrecen más oportunidades de inversión para los compradores y minimizan las repercusiones financieras que ambos prestamistas y vendedores enfrentarían si las propiedades se fueran a ejecución hipotecaria.

Una venta en corto preaprobada es cuando el prestamista aprueba el precio de venta de la casa antes de decirlo al público. Esta es una excelente señal de que el banco y el prestatario están dispuestos y listos para vender la propiedad. Como la venta se negocia, el banco puede rechazar cualquiera y todas las ofertas. Los bancos son notorios por tardarse en dar una respuesta porque las transacciones de las ventas en corto tienen muchas piezas móviles. El objetivo principal del banco es recuperar tanto dinero de la venta como sea posible. Por eso, podría tomar más tiempo aprobar una oferta por debajo del valor de mercado o debajo de la cantidad pendiente de pago de la hipoteca.

Hay algunas maneras para buscar propiedades con problemas. Las redes sociales son un buen lugar para comenzar. Marketplace de Facebook y Craigslist tienen bastante tráfico y visibilidad y pueden usarlos los propietarios de viviendas y los profesionales de bienes raíces. También puedes publicar un anuncio para hacerle saber al público que estás buscando oportunidades de venta en corto. Podrías ser la respuesta a la misera financiera de alguien.

Ventajas

Condición: Las ventas en corto tienden a estar en mejores condiciones que las ejecuciones hipotecarias. Muchas personas están tratando de salvar todo el crédito que sea posible. Posiblemente hayan mantenido los servicios públicos y los artículos de mantenimiento general.

Precio: Las casas en venta en corto suelen ser excelentes negocios; a veces se venden debajo del valor de mercado.

Menos competencia: Hay menos competencia para las casas con venta en corto. Muchos compradores tienen miedo del proceso y no quieren los inconvenientes de trabajar con un banco.

Desventajas

Riesgo: El riesgo es mayor al comprar mediante una venta en corto porque la casa se vende en las condiciones en las que está. El propietario actual podría cambiar de parecer y pagar el saldo pendiente y quedarse con la casa. Tú, como comprador, te quedarías sin el dinero que hayas gastado en las inspecciones o diligencias debidas.

Tiempo: Las ventas en corto pueden tomar más tiempo que una venta típica porque hay varios acreedores hipotecarios involucrados. Si hay otros gravámenes sobre la propiedad, el banco debe resolver y aprobar esos temas antes de cualquier venta.

Esfuerzo: Es posible que para comprar una casa por medio de una venta en corto necesites mucha más documentación, verificar la información y hacer un seguimiento constante con el banco, los agentes inmobiliarios, etc.

Condición de la propiedad: Los propietarios en una situación de venta en corto generalmente tienen dificultades económicas y en su propiedad podría haber muchos problemas de mantenimiento que hayan pospuesto y que sea necesario tratar inmediatamente.

Proceso de comprar con una ejecución hipotecaria

Comprar una propiedad con ejecución hipotecaria no es para todos. Los prestamistas quieren limitar sus pérdidas y recuperar todo lo que puedan del saldo pendiente de pago sobre la propiedad. Lo mismo se aplica a las subastas municipales donde las viviendas se venden porque tienen gravámenes impositivos: quieren vender la propiedad lo más pronto posible por el valor más alto posible y seguir adelante. Los bancos y las municipalidades no tienen interés en ser arrendadores.

Casi siempre, las propiedades con problemas se venden en las condiciones en las que están. En la mayoría de los casos, no tendrás oportunidad de hacer un recorrido de la casa ni ordenar una inspección antes de comprarla. Presta mucha atención a los detalles del listado; para la mayoría de las compras con ejecución hipotecaria debes pagar en efectivo.

Abajo incluimos algunos de los motores de búsqueda más usados para las propiedades con problemas:

Fannie Mae HomePath^®: Aquí podrás buscar los listados de ejecuciones hipotecarias (llamadas propiedades HomePath^®) por dirección, código postal o número de MLS.

Freddie Mac HomeSteps^®: Esta es la respuesta de Freddie Mac al sitio de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, con una funcionalidad muy similar.

Ventajas

Precio: Por lo general, las propiedades con ejecución hipotecaria se venden por debajo del valor de mercado.

Ventas rápidas: Como la mayoría de las casas con ejecución hipotecaria se venden en las condiciones en las que están y posiblemente mediante una transacción en efectivo, el plazo de la venta será más rápido que una venta en corto.

Título limpio: Es posible que un propietario de casa deba impuestos o tenga gravámenes sobre la vivienda, especialmente cuando tiene dificultades económicas. Una vez un banco hace una ejecución hipotecaria de una casa, el banco limpia el título de cargos y gravámenes.

Desventajas

Preferencia por compras en efectivo: Este puede ser el obstáculo más grande al comprar una casa con ejecución hipotecaria. Los compradores posiblemente deberán tener una suma grande de dinero en efectivo disponible para comprar la casa y para los costos de las reparaciones.

Condición: Para cuando se llega a la ejecución hipotecaria de una casa, el propietario ya ha tenido algunas dificultades económicas significativas y probablemente ha descuidado el mantenimiento de la casa o la ha abandonado por completo.

Conclusión

Comprar una casa bajo circunstancias normales puede ser un reto, pero comprar una propiedad con problemas es algo completamente distinto. Las ventas en corto son muy buenas cuando el prestamista acepta la oferta y el propietario puede retirarse sabiendo que su crédito no quedará destruido y que el nuevo propietario tiene una buena casa por debajo del valor de mercado. Pero no vivimos en un cuento de hadas, y una venta en corto rara vez es tan fácil. Si estás buscando una oportunidad de inversión rápida, entonces una ejecución hipotecaria podría ser mejor para ti.

Las casas con ejecución hipotecaria las vende el banco. Es probable que el banco ya haya limpiado el título y desahuciado a los ocupantes de la casa. Si tienes una cantidad grande de dinero a tu disposición que puede cubrir el costo de la casa y las reparaciones, podrías tener una ganancia bastante grande si compras una casa con ejecución hipotecaria.

Si las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias son demasiado riesgosas para ti, podrías considerar una casa del HUD. Las casas del HUD son un tipo de propiedad con ejecución hipotecaria que están en reventa. Cuando un propietario compra una casa mediante un préstamo de la FHA y se atrasa en el pago del préstamo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos compra la casa de vuelta e intenta venderla al mejor postor. Visita cómo comprar una casa del HUD para aprender más sobre el proceso de compra de una casa del HUD.