Comprar un terreno no urbanizado: ventajas y desventajas

Ser propietario de un terreno no urbanizado puede darte una lista casi infinita de posibilidades para usarlo. Pero todavía no comiences a buscar el mejor terreno, dibujar planos y poner la primera piedra. Antes de empezar, es importante saber qué es un terreno en bruto (o no urbanizado), cómo puedes usarlo y cómo puedes comprarlo. También querrás considerar las ventajas y desventajas de comprar tierra no urbanizada para determinar si todas estas posibilidades valen la pena.

¿Qué es la tierra no urbanizada?

La tierra no urbanizada, también llamada terreno en bruto, es un área vacía sin servicios públicos, construcciones o incluso carreteras. Por lo general, la tierra no urbanizada está en áreas rurales, lejos de las carreteras del condado, y podría ser el lugar para construir la casa de tus sueños. Se puede usar para muchos propósitos, incluyendo:

• Uso recreativo
• Alquilar a agricultores o personas que viven en sus vehículos
• Uso para almacenamiento
• Trabajar en un negocio secundario
• Uso como estacionamiento
• Vender la tierra al precio correcto

A menudo se considera que la tierra no urbanizada tiene un alto valor de apreciación debido a la oferta limitada y la creciente demanda. Sin embargo, aunque muchas veces se aprecia en valor, todavía puede ser difícil obtener el financiamiento. Antes de invertir, considera las ventajas y desventajas de comprar tierra no urbanizada, los costos asociados con construir en el terreno y cómo financiarás tu compra.

El costo de construir una casa en tierra no urbanizada

Por supuesto, el costo dependerá de la ubicación de la construcción, el tamaño de la casa, la complejidad del diseño y el material usado. Si vas a construir la casa en tierra no urbanizada, hay otros gastos para los que debes planificar:

• Limpieza y nivelación del terreno
• Construir una carretera de acceso
• Pruebas ambientales
• Permisos adicionales
• Construir el acceso a los servicios públicos, como agua, gas natural y desagües

Cuando decidas qué terreno quieres comprar para tu casa nueva, considera los costos de construirla en tierra no urbanizada. Por ejemplo, si el barrio manifiesta una actitud contra el desarrollo, podrías enfrentar varios problemas a lo largo de tu construcción.

¿Cuáles son las ventajas de comprar tierra no urbanizada?

Comprar tierra no urbanizada tiene muchas ventajas cuando se compara con comprar una casa o comprar una casa de campo o una cabaña. Aquí hay algunas a considerar.

Flexibilidad

La tierra no urbanizada es un lienzo completamente en blanco para que la uses o construyas. Eso significa que puedes elegir usarla como sea que (legamente) quieras y personalizar tu construcción desde cero según tus especificaciones, siempre que cumplan las leyes de zonificación local. Como no hay nada en la propiedad, no tendrás que discutir sobre qué es un factor decisivo y con qué simplemente tendrás que “vivir”.

Costos de mantenimiento bajos

Comprar bienes raíces sin ninguna construcción significa que hay menos por mantener. Los costos promedio de tener una casa incluyen mantenimiento y reparaciones de cosas como electrodomésticos y los sistemas principales de la casa. Estos generalmente suman entre el 1% y 3% del precio de compra.

En la tierra no urbanizada, no hay HVAC ni plomería por reemplazar ni techo para reparar. Lo único que hay que mantener es la tierra. Ten en cuenta que tendrás que hacerte cargo del mantenimiento financiero, como los impuestos sobre la propiedad y los seguros.

Menos competencia

En cuanto a la competencia de los compradores, puede ser más fácil comprar tierra no urbanizada que una vivienda unifamiliar tradicional. Muchos compradores quieren algo a lo que se puedan mudar de inmediato. No quieren sufrir el estrés que puede conllevar la construcción de una vivienda ni tampoco quieren planificar una casa entera por su cuenta. Y muchos no pueden esperar tanto para mudarse. Sin embargo, comprar un terreno y evitar la competencia podría ser una buena movida si tienes tiempo para esperar.

Posible retorno sobre la inversión

La tierra es finita; el espacio en este planeta es limitado. Entonces, a medida que la población crece y el espacio se vuelve más limitado, el precio de la tierra puede aumentar con el tiempo. La tierra no urbanizada tiene el potencial de una sólida propiedad de inversión.

¿Cuáles son las desventajas de comprar tierra no urbanizada?

A la hora de comprar un terreno en bruto, es importante conocer las leyes locales, las finanzas y el tiempo necesario para hacer la compra. Esto se puede considerar desventajas de comprar tierra no urbanizada, especialmente si no estás preparado.

Down payment más grande

Cuando se trata de la tierra no urbanizada, el riesgo para el prestamista es más alto. Como la tierra no está lista para construir y quizá no haya planes específicos para construir o usarla todavía, el prestamista no necesariamente tiene la garantía sólida de la inversión. Un terreno en bruto es más una inversión “TBD”: por determinar. Por esto, puedes esperar pagar un down payment más alto por el préstamo, hasta el 50%.

Restricciones de zonificación

Las leyes de zonificación dictan cómo se pueden usar ciertos terrenos. Estas leyes varían por ubicación y podrían terminar limitando o arruinando tu propósito para la tierra. Antes de comprar un terreno, investiga cuáles son las leyes de zonificación del área visitando el Departamento de Planificación Urbana (Department of City Planning) u otra oficina del gobierno local. También es posible que las encuentres en la biblioteca o en el sitio web de la ciudad.

Costos de los permisos

Los permisos son evidencia de la aprobación oficial de un gobierno local para construir o completar otra acción en un terreno. Hay varios permisos que debes obtener para poder construir una casa en tierra no urbanizada. Esto puede incluir permisos de fosa séptica, pozo, entrada de vehículos y construcción.

Servidumbres

Una servidumbre da el derecho a otra persona u organización de usar la propiedad para un propósito específico. Asegúrate de que la propiedad no tenga ninguna servidumbre y, si la tiene, que estás de acuerdo con el acceso otorgado y que eso no afectará tus planes para la propiedad.

También asegúrate de que el terreno no urbanizado que estás pensando en comprar no está enclavado, es decir que está rodeado de otras propiedades y no tiene acceso a vías principales o servicios públicos. Si la propiedad está enclavada, debes asegurarte de que haya una servidumbre para tener acceso. Si la propiedad ya tiene una servidumbre para este propósito, solo asegúrate de entender muy bien tus derechos.

Tiempo

Si planeas construir en tu terreno en bruto, considera tu calendario. No podrás mudarte ni construir en el terreno de inmediato. Además, construir en un terreno no urbanizado puede llevar más tiempo que hacerlo en uno urbanizado, ya que habrá que preparar la propiedad, acceder a los servicios públicos e instalarlos.

Cómo comprar y financiar tierra no urbanizada

Si comprar tierra no urbanizada suena como la mejor opción para ti, estas con algunas cosas que tendrás que hacer para asegurarte de comprar la propiedad adecuada y obtener el financiamiento que necesitas. Trabajar con un agente de bienes raíces con experiencia también será clave para que tu compra de un terreno vacío fluya sin contratiempos.

1. Busca el terreno apropiado

Primero, debes determinar cómo quieres usar el terreno. Después, tendrás que buscar tierra en venta para encontrar la propiedad que mejor se ajuste a tu propósito. Además de servir para tu propósito, estas son otras cosas importantes que debes considerar:

• Servidumbres sobre la propiedad
• Capacidad de acceder a la carretera principal y los servicios públicos
• Permisos necesarios
• Leyes de zonificación locales y restricciones sobre la propiedad
• Cobertura de telefonía celular
• Cantidad de tiempo y dinero necesarios para preparar el terreno
• Proximidad a otras estructuras o terrenos que podrían perjudicar o beneficiar el valor del terreno en el futuro

2. Haz estudios topográficos y pruebas

No te bases solo en lo que el vendedor dice. En cambio, contrata a un profesional para que haga un estudio topográfico de la propiedad. Los resultados te dirán dónde están situados los límites de la propiedad, si hay servidumbres y dónde están, y si hay alguna invasión a la propiedad. También haz pruebas ambientales para revisar si hay contaminantes en el suelo.

3. Pide un préstamo para terreno

Si necesitas financiamiento para comprar tierra no urbanizada, tendrás que pedir un préstamo para terreno, específicamente para un terreno no urbanizado. Este préstamo puede tener tasas de interés más elevadas y un requisito de down payment mucho más alto porque es un préstamo más riesgoso. Como el terreno no está urbanizado, todavía no se puede construir. Y sin ninguna inversión concreta para el prestamista, puede ser más difícil obtener el financiamiento. Cuando solicites un préstamo para terreno, asegúrate de ser proactivo y de presentar un plan sólido e integral de lo que harás con la tierra para mostrarle al prestamista el potencial de inversión.

Si vas a comprar tierra no urbanizada para fines comerciales, podrías averiguar sobre los préstamos SBA 504, que son de la Administración de Pequeñas Empresas (Small Business Administration, SBA) de EE. UU. y proporcionan fondos para la compra de un terreno.

Si planeas construir una casa en el terreno, quizá podrías solicitar un préstamo para construcción del USDA, que es un préstamo de un prestamista tradicional, respaldado por el gobierno, que proporciona financiamiento para construir una casa sin necesidad de hacer un down payment. Por ahora, Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA.

Conclusión

Si estás considerando comprar un terreno no urbanizado como una inversión o como el lugar para tu casa nueva, es importante tener un plan para el uso y sobre cómo financiarás la compra. Saber qué esperar antes de la compra te ayudará a ahorrar tiempo y dinero. Asegúrate de considerar todos los costos y todos los pasos que tendrás que dar para comprar, preparar y usar la tierra.