¿Qué es la tasa de vacancia y cómo se calcula?

Si estás pensando en comprar una propiedad de inversión, es importante ver de cerca las tasas de vacancia. A simple vista, la tasa de vacancia te dice cuántas de tus propiedades están actualmente desocupadas o cuánto tiempo han estado desocupadas. Pero con más experiencia como inversionista en bienes raíces, la tasa de vacancia de una propiedad puede decirte mucho de cómo se está administrando una propiedad.

La tasa de vacancia puede ser una métrica especialmente importante si estás pensando en comprar una propiedad de alquiler. Saber cómo calcular y comparar tasas de vacancia con los promedios del mercado local no solo te ayudará a evaluar las inversiones potenciales, también puede darte una idea del rendimiento de tus propiedades actuales.

¿Qué son las tasas de vacancia?

La tasa de vacancia es un porcentaje que compara cuántas unidades disponibles de una propiedad de alquiler están desocupadas en ese momento. Esta métrica se refiere al potencial de ingresos no realizados de una propiedad de inversión. Ten en mente que la tasa de vacancia difiere de la tasa de ocupación, que es el porcentaje de unidades de alquiler que están ocupadas.

La tasa de vacancia puede ayudar a los inversionistas en bienes raíces a decidir si compran una propiedad o renuevan las existentes. Por ejemplo, si un complejo de apartamentos tiene una tasa de vacancia alta en un mercado donde la demanda de alquileres está creciendo, esto podría indicar que la propiedad tiene algún problema. Quizá las unidades sean anticuadas y necesiten mejoras sustanciales, o el precio del alquiler sea demasiado alto para el lugar.

Veamos los tipos de tasas de vacancia, cómo calcularlas y qué te pueden decir sobre el potencial de ingresos de una propiedad.

Cómo calcular la tasa de vacancia física de una sola unidad

La vacancia física se refiere al porcentaje de unidad desocupadas en una propiedad dada, como hoteles, edificios de apartamentos y viviendas multifamiliares y unifamiliares. La tasa de vacancia física es la métrica que los inversionistas en bienes raíces usan para evaluar el rendimiento de una propiedad de alquiler. Esto difiere de las tasas de vacancia del mercado y económicas, que veremos más adelante.

Las tasas de vacancia también te pueden ayudar a establecer cuántas unidades en tus propiedades es necesario rentar para llegar al punto de equilibrio de la inversión, o para que la inversión se vuelva rentable.

Fórmula de la tasa de vacancia física

Para las propiedades unifamiliares (u otras propiedades de una sola unidad), comienza por calcular la cantidad total de tiempo que la propiedad estuvo vacante (días, semanas, meses) por un período dado, generalmente un año. Después, divide esta cantidad de tiempo por la cantidad total de tiempo que estas propiedades podrían potencialmente haber estado alquiladas.

Tasa de vacancia = Número de días que la propiedad estuvo vacante/Número de días disponible para alquilar

Ejemplo de cálculo de la tasa de vacancia física

Supongamos que estás pensando en comprar un dúplex. La idea es que vivas en una de las unidades y alquilar la otra. El contrato del último inquilino finalizó a los 40 días de empezar el año y ya tienes un inquilino para los últimos 90 días del año.

Para calcular tus tasas de vacancia física, primero debemos determinar cuántos días estuvo vacante la propiedad. Supondremos que estuvo disponible para alquiler durante todo el año:

365 días − [40 días (contrato del primer inquilino) + 90 días (contrato del nuevo inquilino)] = Número de días que la propiedad estuvo vacante

365 días − 130 días = 235 días

Ahora, divide ese número por los días que el apartamento estuvo disponible y multiplica el número final por 100 para obtener la tasa de vacancia.

235 ∕ 365 = 0.64 × 100 = 64%

Por sí solo, ese porcentaje te dice muy poco. Pero cuando comparas tu tasa de vacancia con la tasa de vacancia física promedio del mercado local, obtienes respuestas a las preguntas que debes hacerte antes de completar la compra.

Aunque sigas entusiasmado con la idea de comprar la propiedad, querrás tener la información adecuada que te ayude a calcular con mayor precisión los posibles gastos de reparación y mantenimiento.

Qué te dicen las tasas de vacancia física altas

La tasa de vacancia física alta puede darte cierta información sobre una propiedad de alquiler potencial o existente. Esto incluye:

• Problemas de publicidad y marketing: Una tasa de vacancia física alta puede indicar problemas con las estrategias de marketing y publicidad de la propiedad. Es posible que el propietario anterior dependa de la publicidad de boca en boca o de un rótulo en una ventana donde no lo ven suficientes posibles inquilinos.
• Precio de alquiler alto: Una tasa de vacancia alta también podría indicar que el alquiler es demasiado alto para el nivel de instalaciones ofrecidas o el lugar de la propiedad. Podrías renovar la propiedad para atraer inquilinos que estén dispuestos a pagar un alquiler alto. Pero si buscas un proyecto llave en mano, podrías elegir una propiedad en mejores condiciones.
• Unidades anticuadas: Una tasa de vacancia alta podría significar que las unidades permanecen vacantes porque necesitan reparaciones básicas que las hacen poco atractivas para los inquilinos. Quizá tengas que hacer algunas renovaciones o agregar entretenimiento para atraer posibles inquilinos.

Qué te dicen las tasas de vacancia física bajas

Una propiedad con un rendimiento superior al mercado en general podría generar preguntas diferentes. Revisa los registros de mantenimiento detenidamente para asegurarte de que el propietario actual se haya mantenido al día con las reparaciones al mismo tiempo que maximizaba las ganancias para hacer que la propiedad sea atractiva para un posible comprador como tú.

Otro motivo para una tasa de vacancia física baja podría ser que los precios de alquiler sean más bajos comparados con los de unidades similares. Investiga si el mercado soportaría alquileres más altos para las unidades que ofreces.

Cómo calcular la tasa de vacancia de un portafolio o una propiedad de varias unidades

Para calcular la tasa de vacancia de tu portafolio o de una propiedad de varias unidades, solo tienes que sumar todos los días que las unidades estuvieron vacantes y todos los días que estuvieron disponibles para alquiler.

Supongamos que tienes un portafolio de cuatro viviendas individuales o una propiedad de varias unidades, como un cuádruplex. Usaremos el término “unidad” para referirnos a cualquiera de estos tipos de propiedad.

Ahora apliquemos la fórmula y multipliquemos el número final por 100 para obtener la tasa de vacancia:

Días vacantes/días disponibles = 180 ∕ 1,230 = 0.146 × 100 = 14.6%

Tu tasa de vacancia combinada de todas tus unidades es 14.6%.

Cómo calcular la tasa de vacancia económica

La vacancia económica mide cuánto alquiler estás cobrando comparado con propiedades similares en tu área. La tasa de vacancia económica te dice cuánto podrías ganar si hicieras mejoras a tus instalaciones o renegociaras contratos de alquiler por debajo del mercado. La vacancia económica puede ocurrir incluso cuando tu propiedad tiene un 0% de vacancia física.

Fórmula de la tasa de vacancia económica

Para calcular la tasa de vacancia económica, necesitarás las tasas del mercado para calcular lo que podrías estar ganando versus lo que estás ganando. Esta es la fórmula:

Tasa de vacancia económica = Ingresos de alquiler perdidos/ingresos brutos potenciales

Ejemplo de cálculo de la tasa de vacancia

Supongamos que tu propiedad está en condiciones similares a otras propiedades en alquiler en tu área. Te enteras que otros arrendadores están cobrando $2,500 mensuales mientras que tú estás cobrando un alquiler de $1,500 al mes. En otras palabras, estás dejando de recibir $1,000 al mes en ingresos de alquiler.

Para aplicar la fórmula, necesitas calcular tus ingresos perdidos primero.

$12,000 al año = $1,000 en ingresos perdidos × 12 meses

Después calcula lo que podrías haber ganado si hubieras cobrado la tasa de mercado.

$30,000 = ($2,500 × 12 meses)

En nuestro ejemplo, harás el siguiente cálculo y multiplicarás el número final por 100 para convertirlo en porcentaje, o la tasa de vacancia económica.

12,000 ∕ 30,000 = 0.4 × 100 = 40%

Qué te dicen las tasas de vacancia económica altas

Si pediste una inspección de la propiedad y está prácticamente en la misma condición que otras propiedades de alquiler en tu área, tendrás que considerar renegociar los alquileres cuando los contratos actuales terminen. Investiga cómo y por qué el propietario actual fijó los alquileres como están.

Qué te dicen las tasas de vacancia económica bajas

El propietario actual está haciendo un buen trabajo administrando la propiedad, o al menos contrató a alguien que lo está haciendo. Una tasa de vacancia económica baja también significa que estás ganando cerca del potencial máximo del edificio.

Pero, está siempre pendiente del barrio. El mercado de bienes raíces está en constante cambio, y lo que hace que un edificio sea de prestigio en algún momento puede cambiar rápidamente si no se mantienen los estándares o si no se remodela según las preferencias del mercado.

Cómo calcular la tasa de vacancia de mercado

Las tasas de vacancia de mercado se refieren a las tasas de vacancia promedio en tu mercado local de bienes raíces para los diferentes tipos de propiedades de alquiler.

Dado que necesitas inquilinos que ocupen tus propiedades para mantener las tasas de vacancia bajas, hay que mencionar que son varios los factores que afectan tu capacidad para atraer posibles inquilinos. Algunos factores estarán bajo tu control, mientras que otros no; por ejemplo, aquellos motivados por problemas de salud o las condiciones económicas actuales.

Formas de calcular la tasa de vacancia del mercado

Para entender la tasa de vacancia del mercado en tu área, comienza por consultar las oficinas y los registros del gobierno del condado y local. También puedes hablar con agentes de bienes raíces y desarrolladores, y con los grupos del barrio y asociaciones de propietarios de vivienda para averiguar más sobre el mercado que elegiste. Investigar en línea es también una excelente forma de comenzar.

Si eres un inversionista en bienes raíces con experiencia, probablemente ya trabajes con un agente de bienes raíces que pueda ayudarte a analizar el mercado inmobiliario local y el potencial de la propiedad que estás considerando.

También podrías llamar a otros propietarios para preguntar cuánto cobran de alquiler, cuánto tráfico fluye por un área y cómo son las tasas de vacancia entre los edificios residenciales y comerciales del área.

Qué te dicen las tasas de vacancia de mercado altas

Una tasa de vacancia de mercado alta es un indicio de que es necesario investigar hacia dónde se dirige el mercado. En otras palabras, altas comparado con qué. Puede parecerte alta, y comparada con los mercados en los que has trabajado, pero ¿cómo es comparado con la tasa de vacancia del año pasado en ese mercado? ¿Está subiendo o bajando?

Esencialmente, querrás saber si las personas se están mudando de o hacia cierta área. Una tasa de vacancia de mercado alta, pero que está bajando, puede indicar que las personas están comenzando a alquilar en un área en particular. Esta podría ser una buena oportunidad para comprar una propiedad mientras el mercado aún está al alza.

Para esa información, tu agente de bienes raíces suele ser tu mejor fuente, pues suelen ser los primeros en enterarse de los cambios en el mercado inmobiliario.

Qué te dicen las tasas de vacancia de mercado bajas

Si la tasa de vacancia de mercado ya es baja, eso puede ser un indicador de que una inversión en bienes raíces es segura. Pero siempre te recomendamos analizar el mercado para determinar su potencial de crecimiento.

Los factores que pueden llevar a una tasa de vacancia baja incluyen:

• La estabilidad económica del área geográfica elegida
• Condiciones positivas del mercado de bienes raíces
• Un número creciente de empleadores en la región
• Mejora en la calidad de vida en tu barrio
• Capacidad para caminar o viajar fácilmente a puntos de interés
• Acceso fácil a obras públicas, restaurantes, tiendas y otro entretenimiento

También puedes considerar ciertos factores demográficos. Obtén fácil acceso a la información poblacional de la Oficina del Censo de EE. UU en la herramienta Quickfacts para averiguar si hay más o menos personas en el mercado que estás considerando, y cuántos de ellos alquilan o viven en una casa propia.

La Oficina del Censo también publica información sobre la vacancia de viviendas y la propiedad de viviendas, incluyendo tasas de vacancia de alquiler, que pueden ayudarte a entender mejor las condiciones del mercado.

Cómo la tasa de vacancia afecta otras métricas de los bienes raíces

¿Estás pensando en invertir en bienes raíces? Otros indicadores del potencial y el rendimiento de la inversión funcionarán en conjunto con la tasa de vacancia para ayudarte a tener una mejor idea de qué tan atractiva puede ser una inversión. Estas métricas incluyen:

• Flujo de caja: un número alto de unidades vacantes no produce ingresos por alquiler. Los ingresos de estos alquileres son necesarios para mantener un flujo de caja saludable en tu negocio de bienes raíces.
• Ingresos operativos netos (NOI): la tasa de vacancia también puede afectar tus ingresos operativos netos (NOI). El dinero de las propiedades de alquiler debe fluir a tu bolsillo para generar más ingresos y una ganancia saludable.
• Tasa de capitalización (cap):la “tasa de capitalización” es una métrica que se usa para calcular y comparar posibles tasas de retorno en inversiones de bienes raíces. Las tasas de retorno bajan cuando las tasas de vacancia son altas.
• Multiplicador del alquiler bruto (GRM): el término multiplicador del alquiler bruto (GRM) se refiere a un método de valuación de la propiedad que los inversionistas usan para evaluar propiedades de inversión. Las tasas de vacancia altas bajan naturalmente los ingresos brutos de una propiedad.
• Retorno sobre la inversión (ROI): una tasa de vacancia alta puede afectar significativamente tu retorno de la inversión (ROI). Las propiedades que no están alquiladas no producen ingresos por alquiler y también se suman a tus gastos.
• Retorno de efectivo sobre efectivo: mientras más suba la tasa de vacancia, recibirás menos dinero y ganarás menos por cada dólar invertido. Esto se conoce como retorno de efectivo sobre efectivo.
• Tasa de ocupación: lo opuesto a la tasa de vacancia es la tasa de ocupación, o el número de unidades ocupadas actualmente. En términos matemáticos, tienen una relación inversa: cuando una sube, la otra baja. En otras palabras, a medida que las tasas de vacancia disminuyen, las tasas de ocupación aumentan.

Cómo usar la tasa de vacancia de alquiler para tu propiedad de inversión

Los inversionistas en bienes raíces deben mantenerse informados sobre las tasas de vacancia de sus propiedades para evaluar y sopesar las posibles decisiones de inversión y el rendimiento general de sus propiedades.

Elige tus comps

Al evaluar posibles inversiones, comienza por compararlas con propiedades similares en tamaño, condición, antigüedad y precio para evaluar qué tan baja o alta es la tasa de vacancia de una propiedad en relación con las demás.

Ver listados de propiedades cercanas, consultar los sitios web del gobierno local y del condado y hablar con otros propietarios y profesionales de bienes raíces en tu área puede ayudarte a tener una mejor idea de las tasas de vacancia de los comps.

Comparemos las tasas de vacancia altas y bajas

Una vez que tengas una idea de tus comps, también debes saber qué niveles de ocupación se consideran tasas de vacancia bajas, promedio y altas en tu zona y mercado.

Mientras investigas, asegúrate de comparar tasas de diferentes tipos de propiedades en tu área, como:

• Viviendas unifamiliares
• Viviendas multifamiliares
• Apartamentos
• Condominios
• Townhouses
• Alquileres para vacaciones

Cómo evaluar una posible inversión

No importa qué tan atractivas sean tus propiedades, las vacancias en los bienes raíces son una realidad del negocio. Usando cálculos de las tasas de vacancia, tu objetivo como inversionista es hacerte una idea de cuáles son las tasas de vacancia promedio, cómo se comparan las inversiones potenciales y qué puedes hacer para mantener las tasas de vacancia al mínimo.

Ten en cuenta que los diferentes tipos de propiedades pueden tener diferentes tasas de vacancia, al igual que las diferentes áreas geográficas y barrios. Una tasa de vacancia del 15% puede ser razonablemente baja para un edificio de condominios en un área suburbana, pero alta para uno en el centro de una ciudad animada.

Análisis del rendimiento del alquiler

Usar las tasas de vacancia calculadas te puede ayudar a tomar decisiones más inteligentes sobre el rendimiento de tus inversiones de bienes raíces y propiedades de alquiler. Por ejemplo, si compraste una casa de vacaciones para alquilarla y se mantiene desocupada el 40% del tiempo, seguramente es una compra menos atractiva que una que está vacante solo el 10% del tiempo.

En general, las propiedades mal administradas y sin mantenimiento contribuyen a una tasa de vacancia más alta, mientras que las propiedades bien administradas y mantenidas contribuyen a una tasa de vacancia más baja y más alquileres. Recuerda que a veces, un gasto de corto plazo (como pintura nueva o diversas mejoras) puede generar ganancias a largo plazo, gracias al mayor interés y satisfacción de los arrendatarios.

Conclusión

Entender las tasas de vacancia te puede ayudar a tomar mejores decisiones de inversión en bienes raíces. Cuanto más bajas sean las tasas de vacancia calculadas, mayores serán las ganancias potenciales de tu inversión.

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