Tu guía para la relación deuda-ingresos (DTI) para préstamos del VA

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, la relación deuda-ingresos (DTI) es un factor decisivo para que te aprueben. Un préstamo del VA —un préstamo hipotecario del gobierno respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos para miembros en servicio activo, veteranos o cónyuges sobrevivientes— no es la excepción.

Saber tu DTI con tiempo es útil. Esta relación le dice al prestamista si puedes manejar la deuda adicional con tu deuda actual comparado con tus ingresos. Si tu DTI es alta, los prestamistas podrían verte como un riesgo y negarte el préstamo. Este es un análisis detallado de los requisitos de la relación deuda-ingresos para préstamos del VA y cómo mejorarla si no cumple con el estándar.  

Una relación deuda-ingresos, o DTI, es una evaluación de la cantidad de deuda que debes pagar mensualmente comparado con tus ingresos brutos mensuales. En otras palabras, es el porcentaje de tus ingresos mensuales (antes de impuestos) que se destina a pagar deudas pendientes, como el pago del auto, el alquiler, las tarjetas de crédito y la hipoteca.

Cuando solicitas una hipoteca convencional o un préstamo no conforme como un préstamo del VA, los prestamistas usan tu DTI para determinar si puedes manejar la cantidad de deuda adicional que estás por asumir. Generalmente, los prestatarios con DTI baja con vistos más favorablemente porque ese valor indica que el prestatario supone menos riesgo que un prestatario con una cantidad alta de deuda que podría tener dificultades para hacer los pagos mensuales si se mete en un aprieto financiero.

Para calcular tu DTI, simplemente sumas todos los pagos mensuales mínimos (auto, hipoteca, tarjetas de crédito, etc.) y divides esa cantidad por tus ingresos mensuales brutos.

DTI frontal (front end) vs. DTI trasera (back end)

Durante el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario, los prestamistas analizan tu DTI frontal y tu DTI trasera. Con una DTI frontal, los prestamistas solo ven tus costos de vivienda recurrentes, incluyendo los pagos de la hipoteca, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y el cargo de la HOA (asociación de propietarios de vivienda), si hay una en tu vecindario.

Mientras que con la DTI trasera, todos los pagos mínimos mensuales obligatorios se incluyen en los cálculos. Estos incluyen gastos mensuales como préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito o préstamos personales. Básicamente, los prestamistas incluyen toda tu deuda pendiente en esta ecuación.

La DTI máxima varía dependiendo del tipo de hipoteca que solicites. Pero la DTI ideal para un préstamo del VA es del 41%. Es importante mencionar que el Departamento de Asuntos de los Veteranos no establece un límite máximo para la relación DTI, si no que proporciona directrices para los prestamistas hipotecarios del VA que establecen sus propios límites basados en la puntuación de crédito del prestatario y otros factores financieros.

Por lo tanto, esto significa que es posible recibir una aprobación para un préstamo del VA aunque tu DTI sea mayor del 41%. Entonces, asegúrate de preguntarle a tu prestamista cuáles son sus criterios para la DTI para saber si tienes posibilidad de ser elegible para un préstamo.

Ahora que entiendes la importancia de tu DTI para obtener un préstamo del VA, querrás entender cómo calcularla. Aquí te explicamos cómo funciona.

• Suma tus pagos mensuales mínimos
  • Primero, halla el total de tus pagos de deudas mensuales. Usarás el pago mínimo para cada deuda mensual. En otras palabras, si el saldo de tu cuenta es más alto de lo que generalmente es, usa la cantidad que normalmente pagas cada mes. Algunos ejemplos de pagos de deuda incluyen:
    • Alquiler
    • Cargos de la asociación de propietarios de vivienda
    • Préstamos de auto
    • Préstamos estudiantiles
    • Préstamos personales
    • Pensión alimenticia

No tienes que incluir los gastos como supermercado o transporte. 

• Divide tu deuda mensual entre tus ingresos mensuales brutos
  • Después, determina tus ingresos mensuales brutos, que es la cantidad total de dinero antes de impuestos que recibes cada mes. Si eres el único que está solicitando el préstamo del VA, incluye solo tus ingresos. Si haces la solicitud con alguien más, como tu cónyuge, puedes incluir también sus ingresos. Una vez determinas tus ingresos brutos mensuales, puedes dividir el total de pagos de deuda recurrente entre tus ingresos mensuales brutos. 

• Convierte el cociente en un porcentaje
  • Obtendrás un decimal como resultado, que puedes convertir en un porcentaje. Para eso, simplemente multiplica el decimal por 100.

Si tienes una DTI arriba del 41%, todavía tienes opciones para calificar para un préstamo hipotecario del VA. Sin embargo, es posible que te enfrentes a un escrutinio financiero adicional.

Ingresos residuales del VA

La primera opción para calificar con una DTI más alta es tener ingresos residuales extra. Todos los préstamos del VA requieren una cierta cantidad de ingresos residuales, que es el dinero que queda después de que pagas todas tus deudas mensuales recurrentes. Sin embargo, la cantidad precisa depende de factores como la cantidad de la hipoteca, el tamaño de la casa y el código postal.

Sin embargo, si tu DTI es de más del 41%, necesitarás por lo menos 20% más que el límite usual para calificar para un préstamo del VA.

Entonces, supongamos que tu prestamista del VA pide $1,800 de ingresos residuales para calificar con una DTI de menos del 41%. Si tu DTI es más del 41%, ahora necesitarás $2,160 de ingresos residuales.

Ingresos exentos de impuestos

En algunos casos, tu DTI podría ser mayor debido a la presencia de ingresos exentos de impuestos. Los ingresos exentos de impuestos incluyen la prestación militar, los beneficios de compensación de los trabajadores, los pagos de manutención de menores o los beneficios por discapacidad, que no se incluyen en el cálculo de tu DTI.

Entonces, tu prestamista del VA puede incluir tus ingresos exentos de impuestos en el cálculo si esta situación se aplica a ti.

Ajuste del presupuesto familiar

Como los préstamos más grandes requieren pagos mensuales más grandes, tu DTI debe coincidir con el tamaño de tu préstamo. Entonces, si eliges disminuir la cantidad del préstamo, es posible que puedas calificar para un préstamo más pequeño con una DTI más alta. Consulta con los prestamistas para determinar un préstamo aceptable y DTI máxima para un préstamo del VA.

Si tienes una DTI alta, no te preocupes, siempre hay maneras de reducir tu relación. Estas son algunas estrategias para llevar tu DTI a un rango aceptable.

• Elimina los pagos mensuales: Pagar deudas pequeñas reducirá tu DTI. Por ejemplo, si pagas el saldo pendiente de tu tarjeta de crédito o tu deuda de préstamo estudiantil, tu DTI bajará.

• Aumenta tus ingresos: Algunas ideas para subir tus ingresos incluyen hacer trabajos independientes, desarrollar un negocio secundario, trabajar en un empleo estacional pedir un aumento. Toma nota de las directrices de los prestamistas para demostrar que los ingresos son periódicos y estables. Dependiendo de tu situación, es posible que necesites autorización de tu cadena de mando para obtener un segundo empleo.

• Agrega otro prestatario al préstamo: Tener otro prestatario, como tu cónyuge, en tu solicitud puede ayudarte a calificar para un préstamo hipotecario del VA. Aunque agregar otro prestatario a tu préstamo puede reducir tu DTI, también puede aumentarlo dependiendo de la economía del otro prestatario. Por ejemplo, si el otro prestatario tiene una cantidad significativa de deuda y pocos ingresos, incluir un cofirmante no tendría sentido.

• Espera unos meses antes de hacer la solicitud: Si esto te toma algo de tiempo, quizá sea mejor esperarte para pedir un préstamo. Esto te dará tiempo para ordenar todos tus documentos financieros, pagar deudas y aumentar tus ingresos.

Tu relación deuda-ingresos, o DTI, es una manera fácil de comparar la cantidad de deuda que tienes con la cantidad de ingresos. Los prestamistas del VA buscan solicitantes con DTI baja para asegurarse de que no sean un prestatario de riesgo.

Si tienes una DTI más alta, hay otras opciones para calificar para un préstamo del VA y maneras de reducir tu DTI antes de solicitar una hipoteca. Averigua si tu relación deuda-ingresos califica para un préstamo hipotecario del VA u otra hipoteca obteniendo una aprobación con Rocket Mortgage^Ⓡ hoy mismo.