Refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA: Una guía

¿La cocina te está pidiendo a gritos una renovación? ¿Tu familia se agrandó y necesitan un segundo baño? ¿Te gustaría reducir la tasa de interés mensual de tu préstamo hipotecario también? Gracias a un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), podrías obtener una tasa de interés más baja y algo de dinero en efectivo adicional para las renovaciones de la casa, o cualquier otra cosa en que quieras gastarlo.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo es una forma en que los propietarios pueden refinanciar su préstamo hipotecario y recibir un pago total de dinero en efectivo al final del proceso. Para esto, los dueños refinancian con un préstamo que tiene un monto mayor al monto que deben en su hipoteca actual.

¿Cómo funciona un refinanciamiento con desembolso de efectivo?

Supongamos que debes $150,000 de tu hipoteca existente. Podrías refinanciar con un nuevo préstamo hipotecario de $200,000 y pagar $4,500 en costos de cierre. Así, recibirías un pago total de $45,500, la diferencia entre los $150,000 que debes y tu nueva hipoteca de $200,000 menos los $4,500 en costos de cierre.

Puedes usar ese dinero para cualquier cosa, ya sea que quieras construir un dormitorio principal en suite, pagar la deuda de tarjetas de crédito con una tasa de interés alta o pagar la matrícula de la universidad de tu hijo.

La diferencia entre un refinanciamiento con desembolso de efectivo tradicional y un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA es que la nueva hipoteca estará asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Con las hipotecas de la FHA, los propietarios con puntuación de crédito más baja pueden conseguir la aprobación, y los préstamos vienen con tasas de interés más bajas.

Desde el punto de vista negativo, tendrás que pagar las primas del seguro hipotecario (MIP) durante 11 años o la vigencia de la hipoteca, según el monto del préstamo y los términos de la hipoteca. Tendrás que determinar si los aspectos positivos de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA superan a los aspectos negativos.

¿Necesitas un préstamo existente de la FHA para obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA?

No es necesario que estés pagando un préstamo de la FHA para solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA. Puedes solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA incluso si estás pagando un préstamo hipotecario convencional, uno que no esté asegurado por una agencia gubernamental o incluso si eres propietario de tu casa, sin ninguna hipoteca, y quieres sacar una parte de tu capital.

Si tienes un préstamo hipotecario de la FHA, puedes refinanciar con un refinanciamiento Streamline de la FHA, que requiere menos papeleo, pero el monto de dinero en efectivo que puedes sacar tiene un límite de $500.

Los pasos clave para sacar un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA son similares a los que se necesitan para el refinanciamiento de una hipoteca convencional.

Consulta cuál es tu capital disponible

Para calificar, necesitarás suficiente capital en tu casa, una puntuación de crédito suficientemente alta y un flujo de ingresos mensuales constantes suficientes para cubrir tus deudas de forma holgada, incluido el pago mensual de la hipoteca nueva.

Encuentra un prestamista hipotecario de la FHA

Cuando estés listo para refinanciar, primero tendrás que presentar la solicitud a un prestamista hipotecario que ofrezca préstamos de la FHA. Afortunadamente, casi todos los prestamistas hipotecarios los ofrecen. La FHA solo asegura hipotecas. La agencia no las emite, motivo por el cual necesitarás los servicios de un prestamista hipotecario privado, como un banco, una cooperativa de crédito u otra institución financiera.

Completa una solicitud

Para iniciar el proceso, completarás una Solicitud Uniforme para Préstamo Hipotecario Residencial. Allí tendrás que brindar información personal como tu nombre completo, dirección actual y número del Seguro Social. También brindarás información sobre tus ingresos mensuales y deudas actuales.

El prestamista consultará tus tres informes de crédito —uno de cada una de las agencias nacionales de información crediticia Experian™, Equifax^® y TransUnion^®— y verificará tu puntaje FICO^® de tres dígitos. Te solicitará la documentación requerida para respaldar tu solicitud, según sea necesario para tu situación específica. El prestamista también pedirá una valuación para verificar el valor de la propiedad.

Firma y cierre

Si obtienes la aprobación, tendrás que firmar los documentos de cierre y pagar los costos de cierre. Los costos de cierre incluso podrían financiarse en el préstamo. De esta forma, tu préstamo hipotecario existente se reemplazará con un nuevo préstamo de la FHA. También recibirás el pago total, con mayor frecuencia, en forma de cheque, de la parte del desembolso de efectivo del refinanciamiento. No lo recibirás de inmediato el día de cierre porque tienes 3 días por si quieres cambiar de opinión con respecto a un refinanciamiento para una residencia principal.

A fin de calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA, tendrás que cumplir con ciertos requisitos.

Puntuación de crédito

La FHA exige una puntuación de crédito mínima de 500 para todas las hipotecas que asegura. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas privados tendrán sus propios requisitos para la puntuación de crédito. Rocket Mortgage^® exige una puntuación promedio mínima de 580 para un préstamo de la FHA. Deberás cumplir con estos requisitos de refinanciamiento de la hipoteca porque tendrás que trabajar con uno de estos prestamistas para cerrar un préstamo de la FHA.

El puntaje FICO^® promedio que se necesita a fin de calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA depende de su propósito deseado y de si ya eres nuestro cliente. Si vas a usar los fondos para pagar deudas en el cierre, puedes hacer una consolidación de la deuda con una puntuación de crédito de calificación mínima de 580. Para todos los otros propósitos de un refinanciamiento con desembolso de efectivo, se requiere un puntaje FICO^® promedio de 620 o superior.

Cuanto más alta sea tu puntuación de crédito, menor será tu tasa de interés, y necesitarás una tasa baja para disfrutar del ahorro mensual de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA. Puedes esperar las tasas de interés más bajas con una puntuación de crédito de 760 o más.

La otra ventaja de una puntuación de crédito de 620 o mejor es que puedes calificar con una relación deuda-ingreso (DTI) un poco más alta.

Préstamo-valor (LTV)

Tu relación préstamo-valor, más conocida como tu LTV, también es un factor clave. Esta relación mide el monto de capital que tienes en tu casa, que es la diferencia entre lo que debes en tu hipoteca y lo que tu casa vale actualmente. Si tu casa vale $200,000 y debes $120,000 de tu hipoteca, tienes $80,000 en capital y una LTV del 60%.

Actualmente, a fin de calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA, puedes pedir un préstamo sobre un máximo del 80% de la LTV de tu casa si la debes hace más de un año y el préstamo es de $417,000 o menos. En el ejemplo de arriba, podrías sacar una hipoteca con desembolso de efectivo de la FHA por un monto de $160,000.

Si debías $190,000 en la hipoteca y tu casa vale $200,000, no podrías calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA debido a tu LTV.

Duración de la residencia

A fin de calificar para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA, tienes que haber vivido en tu casa —la que tiene la hipoteca que vas a refinanciar— al menos 12 meses. Si solo viviste en la casa 10 meses, tendrás que esperar dos meses más antes de solicitar el refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA. Este requisito tiene excepciones limitadas, como en el caso de las propiedades heredadas.

Historial de pagos

La FHA también te exige que no tengas pagos hipotecarios atrasados durante los últimos 12 meses cuando quieras sacar dinero en efectivo. Si pagaste la hipoteca puntualmente durante un mínimo de un año sin interrupciones, eres elegible para solicitar uno de estos refinanciamientos.

Si estuviste en el título el año pasado, pero has tenido la hipoteca un período corto, podrías ser elegible para sacar dinero en efectivo si pagaste la hipoteca al menos 6 meses sin pagos atrasados.

El monto de dinero en efectivo que puedes obtener de un refinanciamiento con desembolso de efectivo depende del capital que tienes en tu casa. Además, tal como mencionamos anteriormente, solo puedes pedir un préstamo máximo del 80% de la LTV de tu casa.

Si quieres un cálculo de la cantidad de dinero en efectivo que puedes obtener a través de uno de estos refinanciamientos, sigue estos pasos.

Determina el valor tasado actual de tu casa

A menos que le pagues a un tasador profesional, no podrás determinar el valor actual exacto de tu casa, pero puedes calcular el valor de tu casa en sitios como Rocket Homes℠. Cuando hables con un prestamista, pregúntale cómo tasará el valor de tu casa.

Calcula el capital disponible en tu casa

Una vez que conozcas el valor de tu casa, réstale el 20%, lo que representa el capital que debes mantener de la casa. Esto te dará un valor estimado de la cantidad de dinero en efectivo que puedes obtener a través de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA.

Descuenta el monto que todavía debes

Si suponemos que todavía tienes una hipoteca en tu casa, descuenta el saldo actual del capital disponible. Lo que dé como resultado es el monto del préstamo que puedes pedir con un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA.

Ejemplo

Calculas que tu casa vale $200,000, y el capital disponible sería el 95% de esa cifra o $190,000. Si debes $150,000 en tu préstamo hipotecario actual, podrías obtener hasta $40,000 en efectivo.

Recuerda que esta cifra no es exacta, sino un cálculo que puedes hacer. Tendrás que hablar con un prestamista hipotecario y contratar un tasador para determinar el valor exacto de tu casa y los costos de cierre reales del refinanciamiento.

Considera los costos adicionales

Como en todas las hipotecas, tendrás que pagar los costos de cierre al prestamista. Estos pueden oscilar entre algunos cientos de dólares y el 3% del valor del préstamo. Además, si obtienes un préstamo de la FHA, deberás pagar las primas del seguro hipotecario (MIP). Hay dos tipos de primas:

• MIP inicial: Pagarás el 1.5% de monto del préstamo nuevo como MIP inicial cuando saques el préstamo. Si el préstamo nuevo es de $160,000, el pago del seguro hipotecario inicial será de $2,400. Puedes pagarlo de tu bolsillo o trasladarlo a tu pago mensual de la hipoteca.
• MIP anual: También harás un pago anual del seguro hipotecario del 0.5% del monto del préstamo. Si pides un préstamo de $160,000, pagarías un adicional de $800 al año o $66.67 al mes. Según los términos de tu nueva hipoteca, tendrás que mantener estos pagos durante 11 años o la vigencia de la hipoteca.

Al igual que con todos los productos hipotecarios, un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA tiene tanto ventajas como desventajas:

Ventajas

• Flexibilidad: Puedes gastar el dinero de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA en lo que quieras. ¿Quieres renovar tu casa? Puedes hacerlo. ¿Quieres pagar la deuda de las tarjetas de crédito? Puedes hacerlo.
• Requisitos de crédito más bajos: Los requisitos de la puntuación de crédito de la FHA son más bajos que los que encontrarás para un préstamo convencional no asegurado por el Gobierno federal. Sin embargo, recuerda que, si tu puntuación de crédito es demasiado baja, te podría resultar difícil encontrar un prestamista que esté dispuesto a prestarte dinero, incluso si, técnicamente, tu puntuación está dentro del rango de la FHA.
• Tasas de interés más bajas: Como la mayoría de las hipotecas, en general, los préstamos de la FHA tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales. Por este motivo, pedir un préstamo a través de un refinanciamiento con desembolso de efectivo es una forma eficaz de pedir un préstamo por menos o pagar la deuda con intereses más altos a una tasa más favorable.

Desventajas

• Aumento de la deuda: Cuando obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA, pides un préstamo por más de lo que debes. Si debes $150,000 y obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo por $180,000, tu deuda aumentó $30,000.
• Seguro hipotecario: Todos los préstamos de la FHA requieren dos formas de seguro hipotecario, cuyo precio debes cubrir. Pagarás un seguro hipotecario inicial cuando saques el préstamo. Esto equivale al 1.75% del monto del préstamo nuevo. Si el préstamo nuevo es de $200,000, el pago del seguro hipotecario inicial será de $3,500. Puedes pagarlo por adelantado o trasladarlo a tu pago mensual de la hipoteca. También harás un pago anual del seguro hipotecario del 0.80% del monto del préstamo. Si el préstamo es de $200,000, pagarías $1,600 al año, dividido en los pagos mensuales. Este pago anual permanece en vigor durante 11 años.
• Pagos mensuales más altos: Según la nueva tasa de interés, el monto del préstamo y los términos del refinanciamiento con desembolso de efectivo, tus pagos mensuales de la hipoteca podrían ser más altos. Ten eso en cuenta cuando calcules tu presupuesto mensual.

Si necesitas específicamente una gran cantidad de dinero, pedir un préstamo a través de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA podría ser asequible. Esto se aplica especialmente cuando las tasas de interés actuales son bajas. Para determinar si deberías solicitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA, debes considerar para qué necesitas el dinero, cuánto debes en tu hipoteca actual y cuál es el valor de tu casa.

¿Estás listo para refinanciar? Envía una solicitud en línea para un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA o llámanos al (800) 718-8233.