Vender una casa con hipoteca: Una guía

Como propietario de vivienda, un día podrías vender tu casa antes de pagar tu hipoteca actual. Si no estás familiarizado con la venta de una casa que todavía tiene una hipoteca, este proceso puede parecer abrumador o confuso.

Hablaremos de todo lo que necesitas saber sobre si puedes vender una casa que todavía no está pagada y cómo hacerlo, los costos que conlleva y el papel que desempeña el capital en esta operación inmobiliaria.

¿Puedes vender una casa con hipoteca?

Sí. Puedes vender tu casa, aunque tengas una hipoteca. Cuando termines vendiendo tu casa, puedes usar los ingresos de la venta para pagar el saldo de tu hipoteca y cualquier otro costo asociado a la venta de tu casa.

Cómo vender una vivienda con hipoteca

Vender una casa mientras se paga la hipoteca restante es increíblemente frecuente. Aquí te explicamos cómo hacerlo.

1. Encuentra el saldo restante de tu préstamo

El primer paso es determinar el saldo del préstamo. Esto te ayudará a hacer un estimado anticipado de la cantidad que debes entregar a la compañía hipotecaria para pagar tu préstamo cuando vendas tu casa. Como mínimo, debes fijar el precio de tu casa de manera que puedas pagar la hipoteca.

Cuando más bajo sea este número en relación con el saldo original del préstamo, mayor será la renta variable de la vivienda. El capital de tu vivienda es la diferencia entre el valor de la vivienda y lo que queda por pagar. Cuanto mayor sea la renta variable de la vivienda, mayor será la probabilidad de venderla después de pagar la hipoteca, por lo que es importante conocer esta cantidad.

Los clientes de Rocket Mortgage^® que lleven un tiempo en su casa también pueden comprobar la cantidad de capital que tienen en ella accediendo a su Cuenta Rocket¹ y revisando el widget de valor líquido de la vivienda.

2. Determina el momento adecuado para vender

El momento adecuado para vender tu casa es una cuestión complicada porque la situación de cada persona es diferente. Estos son varios factores para tener en cuenta:

¿Por qué te mudas? Si tienes que trasladarte por motivos profesionales, es posible que quieras mudarte antes que si estás reduciendo el tamaño de tu vivienda o quieres aprovechar la solidez del mercado.

¿En qué tipo de mercado estás vendiendo tu vivienda? Hay una gran diferencia entre un mercado de compradores y un mercado de vendedores. Si la competencia en tu área es alta y hay menos viviendas disponibles para los compradores, puedes fijar el precio de tu vivienda más alto que si fuera al revés. Es útil que tu agente de bienes raíces haga un análisis comparativo del mercado.

¿Estás seguro de poder encontrar otra casa? Si estás buscando otra casa, puede que en muchos mercados te resulte más difícil que en el pasado. Las mismas condiciones que hacen que sea un buen momento para vender pueden hacer que sea difícil comprar una casa.

3. Establece un precio de lista justo

Todos quieren conseguir la cantidad máxima de dinero posible por su casa. Sin embargo, establecer un precio inicial justo tiene sus ventajas. Estas son algunas de ellas:

Tienes más posibilidades de obtener varias ofertas. Si la gente piensa que el precio que has puesto es bueno, es más probable que consigas varios postores para tu casa. De este modo, es posible que acabes generando una venta más alta porque se crea más competencia entre los oferentes.

Hay menos posibilidad de repercusiones. La mayoría de la gente no tiene la capacidad de hacer una oferta totalmente en efectivo por una casa. Para obtener una hipoteca es necesario hacer una tasación de la vivienda, que asigna una valoración de la vivienda en relación con propiedades comparables del área. Si el precio anunciado es justo y basándose en valores razonables, la probabilidad de que la tasación sea baja y arruine la transacción no es tan alta.

Un agente de bienes raíces que haga un análisis comparativo de mercado debería ayudarte a decidir un precio de lista justo.

4. Prepara tu casa para venderla y montarla

Cuando estás vendiendo tu casa quieres asegurarte de que estás mostrando su mejor parte y condición. Recomendamos a todos los vendedores que hagan algunas cosas básicas para conseguirlo:

Limpiar y ordenar a fondo. Cuando existe la posibilidad de que muchas personas visiten tu casa, una limpieza a fondo es siempre una buena idea. También querrás ordenar. Esto no solo te hará parecer un vendedor serio, sino que también dejará una impresión positiva en los potenciales compradores.

Quitar objetos personales. Debes quitar los toques personales de tu casa y, al mismo tiempo, dar a alguien la impresión de que podría verse viviendo en este espacio. Debes dejar zonas de paso amplias, pero al mismo tiempo, considera la posibilidad de dejar muebles en el espacio.

Hacer pequeñas mejoras. Las pequeñas mejoras y renovaciones de diseño en la casa pueden marcar una gran diferencia. Cambia las perillas de las puertas y armarios, pinta las paredes con un color neutro e incluso mejora el atractivo exterior plantando flores en el frente.

5. Cubre los costos de cierre

Aunque normalmente se piensa que los costos de cierre los paga el comprador, hay ciertos gastos que los vendedores han pagado tradicionalmente. Estos son algunos ejemplos de posibles gastos:

Comisión del agente de bienes raíces: Dividida entre el agente del comprador y el agente inmobiliario del vendedor, generalmente es el 6% del precio de compra final de la propiedad.

Póliza del título de propiedad: Esta póliza protege al comprador en caso de que alguien reclame la propiedad en el futuro. Suele pagarla el vendedor como muestra de buena fe.

Cuenta de depósito en garantía: La cuenta de depósito en garantía con la que muchos están familiarizados es la que generalmente tienen los compradores para cosas como los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda. Sin embargo, el dinero entregado antes de la venta de la casa también se guarda en una cuenta de depósito en garantía para la protección tanto del comprador como del vendedor hasta que se cierre la transacción. Este costo suele dividirse entre las partes.

Impuestos prorrateados: Pagarás los impuestos sobre bienes raíces correspondientes a la parte del mes en que vivas en la vivienda antes de la venta.

Cuotas de la Asociación de propietarios de vivienda: Si vives en una casa que forma parte de una asociación de propietarios de vivienda (HOA), estas cuotas también se prorratearán.

6. Vende la casa y paga la hipoteca restante

Al mismo tiempo que vendes tu casa, puedes usar los ingresos para cancelar la hipoteca existente. Al hacerlo, es importante obtener un estimado del saldo restante del prestamista hipotecario. No puedes solo enviar un cheque por el saldo del préstamo, porque deberás intereses hasta la fecha de la mudanza.

Cuando recibas el estimado del saldo restante, tendrás una fecha de vencimiento. Si haces el pago antes de esa fecha, la cantidad en el estimado es lo que debes. De lo contrario, necesitarás un nuevo estimado. Si haces el pago antes de la fecha de vencimiento, se te reembolsarán los intereses que no tengas que pagar por haber vendido antes.

Es importante tener en cuenta que, en algunos casos, es posible que también tengas que usar los ingresos de la venta de tu casa para pagar otros gravámenes, como los de impuestos atrasados o trabajos de contratistas.

7. Conserva los fondos restantes de la venta

Una vez que vendas tu casa y pagues la hipoteca y cualquier otro gravamen pendiente, el dinero sobrante es tu ganancia. Puedes guardarlo en el banco, pagar deudas o usarlo como pago inicial de tu próxima casa. Un pago inicial mayor puede ayudarte a evitar el pago del seguro hipotecario privado.

¿Se puede vender una casa con plusvalía negativa?

Tener plusvalía negativa significa que debes más en tu casa de lo que vale. Es posible vender tu casa de esta manera, pero debes tener en cuenta que tendrás que pagar la diferencia. Por ese motivo, generalmente es preferible conservar la casa hasta que aumente lo suficiente su valor para poder pagar la hipoteca.

Si tienes dificultades para hacer tus pagos y necesitas mudarte, una opción es la venta en corto. En este caso, el prestamista acepta una cantidad inferior a la que debes de la hipoteca y este debe aprobarla. Esto perjudica tu crédito y afecta tus futuras opciones hipotecarias durante un período de tiempo, pero es menos doloroso, desde un punto de vista económico, que una ejecución hipotecaria.

Si tienes problemas para hacer tus pagos, hay opciones. Revisa la ayuda hipotecaria que está disponible. Los clientes de Rocket Mortgage^® pueden ponerse en contacto llenando nuestra solicitud para el éxito.

¿Puedes calificar para una hipoteca antes de vender tu casa?

Es posible que estás en una situación en la que encuentras la casa de tus sueños y quieres obtener la calificación para un nuevo préstamo hipotecario, pero todavía estás pagando la hipoteca anterior sobre la casa que todavía no ha vendido. Calificar y obtener otro préstamo hipotecario dependerá en última instancia del prestamista y de lo que concluya después de evaluar tu relación deuda-ingreso (DTI) y puntuación de crédito. Lo más probable es que aumente tu DTI debido a que añadirás otro pago hipotecario a tus demás pagos mensuales. Un DTI alto puede poner nerviosos a los prestamistas de que no puedas hacer todos tus pagos mensuales, lo que puede hacer que no te aprueben otra hipoteca. Pero si tu DTI sigue estando en el lado inferior, junto con una buena puntuación de crédito, los prestamistas se sentirán más seguros a la hora de aprobarte un nuevo préstamo hipotecario.

La mayoría de las veces en este tipo de situación de traslape, tu casa actual se venderá y tendrás tiempo para decidir qué hacer con el resto de la hipoteca que tienes, antes de comprar una casa nueva. El momento oportuno lo es todo, especialmente cuando tu economía está de por medio, así que tenlo en cuenta si alguna vez estás en este tipo de situación única.

Conclusión

Definitivamente puede vender una casa con una hipoteca vigente, pero es importante tener en cuenta el saldo existente y si es el momento adecuado para vender. Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a fijar un precio de lista justo y darte consejos sobre cómo prepararte para vender. Puedes usar los ingresos de la venta para pagar tu hipoteca existente y cualquier otro gravamen. Lo que quede será tuyo.

Si estás listo para comprar una casa nueva mientras vendes la que ya tienes, empieza hoy mismo la solicitud de hipoteca. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.

¹La Cuenta Rocket es tu cuenta creada en relación con Rocket Mortgage, Rocket Loans o Rocket Homes Real Estate LLC. Rocket Mortgage, Rocket Loans y Rocket Homes Real Estate LLC son subsidiarias operativas separadas de Rocket Companies, Inc. Cada empresa es una entidad legal separada operada y administrada a través de su propia estructura de administración y gestión según lo exige su estado de constitución y los requisitos legales y reglamentarios aplicables.