¿Qué es una casa llave en mano? Una guía para inversionistas

Si eres nuevo en el mundo de la inversión inmobiliaria, es probable que hayas encontrado la palabra "llave en mano". Como un tipo popular de inversión, las propiedades llave en mano dan a los propietarios la oportunidad de generar ingresos relativamente pasivos por medio del alquiler. 

Pero ¿qué significa exactamente invertir en propiedades llave en mano? Comprender cómo funciona una casa llave en mano es bastante simple, pero determinar si este tipo de propiedad es una opción de inversión inteligente resulta ser un reto mucho mayor. 

Para tomar las decisiones más acertadas para tu portafolio inmobiliario, deberás conocer más sobre las propiedades llave en mano, cómo funcionan y sus ventajas y desventajas.

¿Qué significa una propiedad llave en mano en bienes raíces?

Las propiedades llave en mano son bienes raíces, ya sea una casa, un dúplex o un edificio de apartamentos, que están totalmente funcionales y listos para alquilarse de inmediato. Como tales, necesitan poco o ningún esfuerzo inicial de los inversionistas, lo que significa que podrás generar ingresos con tu propiedad mucho más rápido que un proyecto más intensivo en cuanto a tiempo, como remodelar una casa.

¿Cómo funciona una casa llave en mano?

En la mayoría de los casos, son las empresas especializadas en el mercado llave en mano los que reparan, renuevan y venden las propiedades llave en mano a los inversionistas. Algunas de estas empresas también ofrecen servicios de administración de propiedades, lo que significa que cumplen las funciones de un arrendador en nombre del inversionista. Esto no solo te ahorra tiempo, sino también te permite invertir de manera remota y obtener ingresos a distancia.

Al combinar la conveniencia con gastos mínimos de reparación, las casas llave en mano se han vuelto rápidamente uno de los tipos de propiedades de inversión más populares en los últimos años. Sin embargo, estas condiciones listas para mudarse tienen un costo. Es posible que no pagues directamente por las renovaciones, pero la cantidad total que inviertas seguramente reflejará el costo de esas renovaciones y cualquier servicio de administración. También es por eso por lo que, puede resultar difícil buscar una propiedad llave en mano registrada por debajo del valor de mercado.

¿Quién debería comprar una casa llave en mano?

Las casas llave en mano no solo son populares entre los inversionistas profesionales en bienes raíces. Muchos compradores de vivienda llave en mano son propietarios por primera vez que quieren una propiedad de alquiler que no necesite una rehabilitación inmediata. Otros pueden ya ser propietarios de propiedades de inversión, pero prefieren una estrategia más práctica.

Por ejemplo, supongamos que quieres comprar una propiedad de alquiler unifamiliar en un área de alto costo, como la ciudad de Nueva York o San Francisco. Si planeas gastar mucho dinero en una nueva vivienda para tu portafolio, es posible que aprecies una propiedad que ya tenga mejoras, como encimeras de piedra, paisajismo nuevo o un sistema HVAC totalmente nuevo. Estas características costarán más, pero probablemente tendrás más facilidad para atraer inquilinos y podrías comenzar a obtener ingresos de la propiedad más rápidamente.

Algunos inversionistas también compran este tipo de propiedad para evitar la molestia de presupuestar para un proyecto de remodelación de bricolaje. No solo tendrían que seguir administrando las operaciones diarias de su negocio si compraran una propiedad que necesita mejoras, sino que también tendrían que funcionar como contratistas generales, contratar profesionales, comprar material de construcción y programar inspecciones de viviendas. En cambio, comprar una propiedad lista para mudarse le da al inversionista más tiempo para ocuparse de otras cosas.

Ventajas de invertir en casas llave en mano

Antes de determinar si debes invertir en una propiedad llave en mano o destinar tus recursos en otro lugar, debes sopesar las ventajas y desventajas de esta estrategia de inversión. Comencemos con los beneficios de comprar una propiedad lista para alquiler:

• No eres responsable de las renovaciones. La ventaja más evidente de comprar una propiedad llave en mano es que no tienes que preocuparte por el tiempo, la energía y el dinero que implica un proyecto de remodelación.
• Puedes poner en marcha tus flujos de efectivo. Entre pagar mejoras en la vivienda y buscar inquilinos elegibles, las propiedades de alquiler pueden tardar un tiempo en comenzar a generar ingresos. Comprar una casa o apartamento listo para mudarse acelera el tiempo entre tu inversión y la recepción del primer cheque de alquiler.
• Las casas llave en mano dan oportunidades de ingresos pasivos. Las propiedades llave en mano totalmente administradas son una excelente manera de disfrutar los beneficios de la inversión en bienes raíces sin tener que asumir las responsabilidades de administrar una propiedad para tus inquilinos.
• Puedes diversificar con inversiones fuera del estado. En lugar de estar limitado solo a los mercados inmobiliarios locales, puedes comprar múltiples propiedades en varias ciudades, lo que puede ayudarte a protegerte contra la volatilidad en tu portafolio.
• A los inquilinos también les gustan. Un apartamento totalmente renovado seguramente atraerá a inquilinos que buscan un aspecto moderno y electrodomésticos de última generación, y la alta demanda de alquileres de calidad significa que una buena inversión llave en mano no permanecerá desocupada por mucho tiempo.

Las desventajas de invertir en propiedades llave en mano

Por supuesto, ninguna evaluación de una oportunidad de inversión está completa sin examinar sus aspectos negativos. Estos son algunos inconvenientes que puedes encontrar si tu próxima inversión es una casa llave en mano:

• Las propiedades llave en mano no son personalizadas. Los inversionistas inmobiliarios que tienen capacidades para integrar características únicas en un espacio encontrarán que las propiedades llave en mano no ofrecen muchas oportunidades para ejercitar sus capacidades creativas, ya que no tendrán mucho que decir sobre cómo se actualiza la propiedad.
• No tienes el control total sobre el lugar. Debido a que la empresa de llave en mano se encarga de decidir qué propiedades deciden renovar, no tendrás mucha influencia en el lugar específico donde está la propiedad.
• Puedes pagar de más por lo que obtienes. Todos esos costos de administración y reparación se acumulan rápidamente, y podrías descubrir que no estás obteniendo tanto beneficio como lo harías comprando, reparando y manteniendo una propiedad por tu cuenta.
• Los malos administradores de propiedades pueden afectar tus finanzas. Los administradores de propiedades no tienen un interés personal en el éxito de tu propiedad. Si no tienes cuidado, una mala compañía de administración de propiedades podría afectar drásticamente tus ingresos netos de operación y la cantidad que los inquilinos están dispuestos a pagar.
• Invertir a distancia es una espada de doble filo. Por un lado, podrás cobrar el alquiler sin tener una presencia activa en la propiedad. Pero al mismo tiempo, los propietarios a distancia no pueden revisar la propiedad para asegurarse de que todo funcione sin problemas.

Cómo buscar una casa llave en mano

Las casas llave en mano están disponibles en todo el país, pero eso no significa que todas las oportunidades ofrezcan los mismos rendimientos. Una estrategia exitosa de llave en mano comienza con encontrar propiedades en los mercados más rentables, o en mercados que están a punto de tener un aumento en valor o demanda.

Si estás listo para comprar una casa de alquiler, hay varios factores que debes tener en cuenta al comenzar tu búsqueda. Históricamente, las propiedades llave en mano prosperan en áreas donde el pago mensual promedio de la hipoteca es más barato que el alquiler. Al invertir en áreas que están altamente saturadas con demanda de inquilinos, puedes obtener ganancias basándose en la diferencia entre lo que pagaste por la propiedad y el costo actual del alquiler. Una ciudad con una población en crecimiento, bienes raíces asequibles y bajos índices de desocupación de propiedades podría ser el candidato ideal para el lugar de tu primera casa de alquiler llave en mano.

La inversión en llave en mano sigue muchos de los mismos principios básicos que cualquier otro tipo de alquiler. Estas son algunas de ellas:

• Buscar áreas con bajos índices de incumplimiento de inquilinos.
• Encontrar propiedades que se ajusten a tu presupuesto.
• Determinar tu flujo de efectivo potencial.
• Considerar los efectos de la apreciación en tu inversión con el tiempo.
• Investigar servicios confiables de administración de propiedades.

Comparado con métodos más tradicionales para encontrar nuevas oportunidades de alquiler, las llaves en mano pueden ser más fáciles de encontrar, especialmente para los recién llegados a la industria inmobiliaria. Una propiedad llave en mano es aquella que ya ha sido seleccionada por un profesional inmobiliario, ya sea una empresa dedicada a renovar llaves en mano o un agente de bienes raíces local que haya renovado la propiedad por su cuenta. Eso significa que puedes prescindir de tener conexiones con el mercado local o usar un servicio de listado múltiple (MLS).

Cómo tener éxito en la inversión inmobiliaria en propiedades llave en mano

Ninguna inversión inmobiliaria da rendimientos garantizados, pero hay pasos que puedes tomar antes de comprar una propiedad llave en mano para aumentar tus posibilidades de éxito.

Investiga las compañías llave en mano

El primer paso es asegurarte de que el proveedor de propiedades llave en mano que estás considerando sea un negocio legítimo y bien administrado. Las empresas fraudulentas de propiedades llave en mano suelen aprovecharse de inversionistas fuera del estado o de aquellos que están comprando una propiedad de inversión por primera vez. Aunque sus propiedades pueden parecer listas para alquilar, podrías descubrir problemas más grandes al hacer una inspección independiente de la unidad. Como con cualquier inversión inmobiliaria, debes evaluar la propiedad tú mismo antes de aceptar una sociedad con alguien.

Incluso si una compañía tiene tus mejores intereses en mente, todavía necesitas evaluar si tienen los recursos o no para administrar adecuadamente tu propiedad. Mira las reseñas en línea para determinar la calidad del servicio que dan a sus clientes y, si es posible, habla con propietarios actuales de llave en mano para conocer sus experiencias con la compañía.

Asegura tu financiamiento

A menos que tengas efectivo para comprar la propiedad, deberás considerar la mejor manera de adquirir tu nueva inversión. Para muchos inversionistas, eso significa buscar una nueva hipoteca con un prestamista. El préstamo que elijas dependerá en gran medida de tu situación actual de inversión. Por ejemplo, si planeas financiar varias propiedades a la vez, los préstamos disponibles para ti tendrán mayores requisitos de pago inicial y tasas de interés que las hipotecas para tu vivienda principal.

Un beneficio adicional de considerar tus opciones de financiamiento antes de elegir una propiedad es que tendrás una idea mucho mejor de cuánto puedes pagar. Comenzar con una aprobación hipotecaria inicial puede ser útil para centrarte en oportunidades dentro de tu rango de precio y te ayudará a hacer una oferta más atractiva al vendedor.

Conclusión: ¿Son las propiedades de llave en mano apropiadas para ti?

Al final del día, las propiedades llave en mano no van a ser adecuadas para las necesidades de inversión de todos los compradores. Si estás buscando un punto de entrada fácil al mundo de la inversión inmobiliaria, una propiedad llave en mano podría ser la solución simple para ti. Sin embargo, si estás dispuesto a invertir tiempo y esfuerzo en actualizar un espacio de alquiler, entonces tus capacidades pueden ser más adecuadas para otros emprendimientos inmobiliarios.

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