¿Se pueden usar los préstamos de la FHA para propiedades de inversión?

Usar un préstamo de la FHA para una propiedad de inversión puede parecer una propuesta tentadora, pero lastimosamente, en la práctica, es una estrategia poco usual en el financiamiento de bienes raíces que no es fácil que ocurra. En efecto, aunque los préstamos de la FHA se pueden usar para financiar la compra de una residencia principal, fuera de una cantidad muy pequeña de excepciones, estos tipos de hipotecas no se pueden usar para financiar propiedades de inversión. ¿Quisieras saber más? Veamos en más detalle cómo funcionan los requisitos de ocupación de la FHA y cómo puedes usar los préstamos de la FHA.

¿Qué es un préstamo de FHA?

Los préstamos de la FHA son tipos de préstamos hipotecarios que están respaldados por la Administración Federal de Vivienda. Diseñados como un medio para ayudar a los compradores de ingresos bajos y moderados a alcanzar más fácilmente el sueño de ser propietarios de vivienda con menos ahorros y gastos iniciales, los préstamos de la FHA están en el rango de préstamos del gobierno que se consideran hipotecas no conformes. En esencia, aunque muchas veces son una herramienta útil para muchos propietarios de vivienda potenciales, estos productos de préstamos hipotecarios no cumplen los estándares de compra de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac. Pero como los préstamos de la FHA vienen con requisitos de down payment bajo y puntuación de crédito baja, son muchas veces una opción favorita con los compradores de vivienda por primera vez.

Requisitos para las propiedades según la FHA

En comparación, los préstamos de la FHA generalmente tienen menos requisitos que otros tipos de préstamos respaldados por el gobierno federal como los préstamos del USDA (Departamento de Agricultura de los EE. UU.) o los del VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos). Sin embargo, los préstamos de la FHA —que los ofrecen prestamistas aprobados por la FHA— se usan para financiar la compra de residencias principales. Los prestatarios que quieren comprar propiedades con un préstamo de la FHA deben tomar posesión de la propiedad en el plazo de 60 días desde el cierre de la hipoteca y deben usar la propiedad como residencia principal por un mínimo de 1 año.

Sin embargo, al mismo tiempo, la FHA tiene excepciones para algunas propiedades comerciales y para la compra de una vivienda de varias unidades (hasta cuatro unidades), con la condición de que vivas en una de las unidades. (Teniendo en cuenta que las otras se pueden alquilar). Alternativamente, si tienes que mudarte por tu trabajo y necesitas una segunda vivienda, puedes alquilar tu primera casa después de haber vivido en ella durante un año, como lo exigen las directrices de la FHA. Además, si no puedes trabajar debido a una incapacidad, es posible que seas elegible para alquilar habitaciones en tu casa a huéspedes como una fuente de ingresos alternativa según disposiciones especiales de la FHA.

Requisitos de ocupación de la FHA

La FHA exige que vivas en una propiedad que compras como tu residencia principal, que tu propiedad cumpla ciertos estándares de habitabilidad y que te mudes en el plazo de 60 días después del cierre. De la misma manera, para recibir un préstamo de la FHA, tendrás que ocupar la propiedad por lo menos un año para satisfacer los requisitos de elegibilidad.

¿Se pueden usar los préstamos de la FHA para financiar propiedades de inversión?

Técnicamente, no. Los préstamos de la FHA no se pueden usar para financiar propiedades de inversión, aparte de las excepciones que se detallan más abajo.

¿Qué es una propiedad de inversión?

Una propiedad de inversión se compra con fines de inversión esperando que la propiedad aumente de valor a medida que pasa el tiempo o que genere ingresos continuos por alquiler. Si no ocupas la propiedad como residencia principal, generalmente calificará como propiedad de inversión o segunda casa. Diferentes tipos de hipotecas se pueden usar para financiar propiedades de inversión, siendo las hipotecas convencionales y los préstamos jumbo unas de las ofertas favoritas. Dadas sus restricciones, los préstamos de la FHA no se suelen usar como vehículo para financiar inversiones de bienes raíces.

Excepciones para los préstamos de la FHA y las propiedades de inversión

Como ya mencionamos, hay excepciones a la regla en las que se pueden aplicar préstamos de la FHA para propiedades de inversión.

Comprar una propiedad de varias unidades

Algunos compradores eligen comprar una propiedad multifamiliar o de varias unidades hasta de cuatro unidades usando un préstamo de la FHA para una propiedad de inversión. De este modo, una vivienda de varias unidades puede ser ocupada por el propietario (el propietario vive en una de las unidades) y las otras unidades se alquilan a inquilinos para generar ingresos por alquiler. Los propietarios que compran propiedades de esta manera pueden tener la posibilidad de recibir ingresos por alquiler suficientes para vivir en el lugar sin costo, e incluso obtener una ganancia adicional sustancial.

Alquilar tu residencia principal

De nuevo, si te ves obligado a mudarte por trabajo y necesitas una segunda casa, también podrías ser elegible para alquilar tu primera casa (después de vivir en ella por un año para comenzar). Del mismo modo, si estás de baja por enfermedad o lesión, puedes alquilar una o dos habitaciones libres de tu casa a inquilinos como alternativa a un empleo a tiempo completo. Cabe mencionar: también podrías pagar tu hipoteca anticipadamente (ya que la FHA no aplica penalizaciones por pago anticipado) y luego revender la propiedad si así lo deseas.

Refinanciar un préstamo de la FHA

Una vez hayan pasado 210 días después del cierre de tu préstamo hipotecario original y hayas hecho un mínimo de seis pagos mensuales a tu hipoteca de la FHA, tendrás otras opciones disponibles. Por ejemplo: Si cumples estos términos, podrías también hacer un refinanciamiento FHA a FHA a un refinanciamiento Streamline de la FHA (es decir, refinanciar a otro préstamo, y potencialmente reducir tu tasa de interés y tus pagos mensuales).

Recuerda, si tu préstamo de la FHA tiene menos de 1 año, tampoco puedes haberte atrasado en los pagos por más de 90 días. Si tiene más de un año, puedes tener un pago atrasado en los últimos 12 meses, pero no si este pago atrasado ha ocurrido en los últimos 90 días. Viendo lo positivo, los refinanciamientos Streamline de la FHA suelen aprobarse y cerrarse rápido, y pueden requerir verificaciones mínimas o nulas de empleo, ingresos o puntuación de crédito o una tasación dependiendo de tu situación.