Preejecución hipotecaria: Qué es y cómo funciona

A veces, las circunstancias cambian tus planes. Por ejemplo, las dificultades financieras pueden surgir de la nada, lo que hace que comiences a incumplir los pagos hipotecarios, porque simplemente no puedes pagarlos.

Si continúas sin hacer los pagos, tu administrador hipotecario te notificará que estás en proceso de ejecución hipotecarias y esto puede sentirse como el fin del mundo. Pero todavía no te has quedado sin opciones.

¿Qué es la Preejecución hipotecaria?

La preejecución es el primer paso en un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado porque el propietario de vivienda no realizó los pagos de 3 a 6 meses. Los propietarios de vivienda antes de la ejecución hipotecaria generalmente tienen algunas opciones para evitar la ejecución, incluyendo el pago de lo que se debe, trabajando con tu prestamista para modificar la hipoteca para reducir tu pago mensual o liquidar la deuda, por medio de una venta corta o escritura en lugar de ejecución hipotecaria.

Cuando obtienes una hipoteca, aceptas hacer los pagos de acuerdo con tu contrato. Dependiendo de tu contrato, tu prestamista puede darte un período de gracia corto después de la fecha de vencimiento de tu pago mensual, generalmente 15 días, antes de que se te considere en mora y te cobre los cargos.

Cuando te atrasas o estás en mora con en el pago de tu hipoteca, tu prestamista comenzará a comunicarse contigo por carta o teléfono para tratar de encontrar una solución que no implique la pérdida de tu casa por ejecución hipotecaria.

Es muy importante que te mantengas en contacto con el prestamista durante este período. Harán todo lo posible para trabajar contigo, pero no pueden hacerlo si no contestas el teléfono.

¿Cuánto tiempo está una casa en preejecución hipotecaria?

Si no trabajas con tu prestamista o no puedes llegar a una solución y no haces tres o más pagos, tu prestamista presentará un aviso de incumplimiento, que es una escritura pública que indica que tu préstamo está en mora. Este es el comienzo del proceso antes de la ejecución hipotecaria y tiende a durar entre 1 y 3 meses.

Cuando esto sucede, considéralo tu «última llamada» para tomar medidas y evitar la ejecución hipotecaria. Si decides no tomar medidas, es probable que tu hipoteca entre en ejecución hipotecaria. Revisemos las acciones que podrías tomar si tu casa está en preejecución hipotecaria.

Recuerda que las leyes de ejecución hipotecaria varían de un estado a otro, por lo que el cronograma puede ser ligeramente diferentes en tu caso. Si quieres saber exactamente lo que dice la ley en tu estado, consulta con la oficina de vivienda de tu estado o un abogado. Los documentos de tu préstamo mostrarán información predeterminada específica para tu préstamo.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria como propietario de vivienda

Para la mayoría de las personas, poner fin a la preejecución hipotecaria no es tan simple como pagar todo en una cantidad total y seguir adelante.

Si todavía sufres las mismas circunstancias, como la pérdida del trabajo, que causaron que inicialmente te atrasaras en el pago de tu hipoteca, es posible que no puedas liquidar tu deuda hipotecaria de una sola vez, incluso si el prestamista ofrece esta opción.

Cuando pagas las facturas hipotecarias vencidas (y cualquier otro cargo incurrido) para poner el préstamo al día, se conoce como restablecimiento del préstamo.

Sin embargo, si no puedes pagar todo de inmediato, no significa que ya no tengas opciones. Los prestamistas hipotecarios preferirían trabajar contigo que ejecutar tu casa. Aprovecha y explora si alguna de estas opciones se ajusta a tu caso.

Habla con tu prestamista sobre los planes de pago

Tu prestamista puede acordar dividir tus pagos atrasados en el transcurso de varios meses, sumando esa cantidad a tu factura mensual regular.

Esta puede ser una buena opción si tuviste un contratiempo temporal y ahora puedes hacer tus pagos regulares, pero tienes problemas para hacer los pagos atrasados.

Sin embargo, asegúrate de que tu presupuesto permite hacer estos otros pagos mensuales. Trabaja con tu prestamista para determinar cuánto puedes pagar cada mes. No aceptes pagar más de que lo sabes que puedes.

Con esta opción, podrás quedarte en tu casa y evitar la ejecución hipotecaria (si cumples los términos del acuerdo de pago).

Pide ayuda

Todos necesitamos un poco de ayuda a veces. Si no estás seguro de tus opciones, considera comunicarte con una agencia de orientación de vivienda que esté aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Puedes buscar un consejero en línea o llamar al (800) 569-4287.

Estos consejeros evaluarán tu situación y te ayudarán a determinar el mejor curso de acción. Cuando llames, debes estar preparado para dar información básica de tu situación económica. Es posible que debas tener contigo tu estado de cuenta hipotecario más reciente, talones de pago recientes, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y otras facturas mensuales para que puedas responder mejor a sus preguntas.

Asegúrate de que el consejero con el que te estás comunicando es aprobado por HUD. Los estafadores a menudo se aprovechan de los propietarios de vivienda que atraviesan el proceso de ejecución hipotecaria, e incluso algunos negocios legítimos podrían cobrarte por los servicios que son gratuitos en HUD.

Habla con tu prestamista sobre una modificación de préstamo

Si no puedes pagar tu préstamo como se describió originalmente en tu contrato, tu prestamista puede modificar los términos de tu hipoteca.

Una modificación de préstamo generalmente implica cambiar el tipo, la duración o la tasa del préstamo para reducir tus pagos mensuales. Esto podría significar que el prestamista extiende el plazo del préstamo, dándote más tiempo para pagarlo. O bien, podría significar que el prestamista reduce tu tasa de interés o la cambia de una tasa ajustable a una fija, para que tengas un pago mensual que ya conoces.

Estas opciones pueden ser útiles si necesitas una solución a más largo plazo y no eres elegible para refinanciar un nuevo préstamo con mejores condiciones.

Explora el aplazamiento de pagos por un tiempo determinado

Con un aplazamiento de pagos, tu prestamista te permitirá suspender temporalmente los pagos del préstamo. Sin embargo, una vez que termina el período de aplazamiento, no solo reanudarás los pagos mensuales, sino que normalmente adeudarás la cantidad total, en un pago total, de lo que habrías pagado durante ese tiempo.

Esto puede ser útil si tiene una pérdida temporal de ingresos, pero debes tener cuidado al aceptar un plan de aplazamiento si no estás seguro de poder pagar la cantidad total, una vez que finalice el período de aplazamiento.

Hacer una venta en corto

Una venta en corto puede ayudarte a evitar la ejecución hipotecaria, pero lamentablemente, en el proceso renunciarás a tu casa. Sin embargo, si vives en una casa que ya no puedes pagar, una venta en corto puede ser tu mejor alternativa a la ejecución hipotecaria.

Cuando vendes tu casa por menos de lo que debes de ella, se llama venta en corto. Si tu prestamista está de acuerdo con esto, es posible que puedas pagar la deuda de tu hipoteca al vender tu casa y usar el dinero para pagar la mayor cantidad posible del préstamo. El prestamista acepta perdonar el saldo restante, a menudo eliminando el valor del activo como ingresos para ti.

Si te interesa esta opción, habla con tu administrador y luego con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en ventas cortas.

Firmar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, cambias la escritura de tu casa por la condonación de tu deuda hipotecaria. Pierdes tu casa con el prestamista, pero evitas el proceso de ejecución hipotecaria.

Si quieres explorar esta opción, habla con tu prestamista hipotecario y pregúntale si acepta la escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.

¿Cómo se compra una casa en ejecución hipotecaria?

En el otro lado del proceso de ejecución hipotecaria están los compradores que esperan obtener una buena oferta para una casa que se vende por menos que otras casas en el mercado. Generalmente, las preejecuciones hipotecarias que entran en ejecución son populares entre los siguientes dos tipos de compradores.

Inversionistas inmobiliarios

Los inversionistas de bienes raíces a menudo buscan casas que puedan comprar por debajo del valor de mercado y luego “remodelarlas” para venderlas a un precio más alto del que pagaron.

Aunque esta puede ser una estrategia rentable, es mejor dejarla en manos de los profesionales. Quienes remodelan a menudo son novatos y terminan subestimando cuánto tiempo y esfuerzo necesitarán poner en su remodelación, mientras sobreestiman la cantidad de dinero que pueden ganar con la propiedad.

Compradores de vivienda por primera vez

A menudo, los compradores de vivienda por primera vez con problemas de liquidez mirarán las ejecuciones hipotecarias previas para ver si pueden comprar una vivienda a un precio de ganga.

Sin embargo, los ahorros iniciales a menudo pueden convertirse en dolores de cabeza a largo plazo. Es posible que las casas que pasan por un proceso de ejecución hipotecaria no estén en las mejores condiciones porque el propietario no puede pagar el mantenimiento básico. Por lo general, estas casas también se venden como están, lo que significa que no se harán reparaciones a la propiedad. Esto las hace más riesgosas para los novatos, quienes podrían no tener los fondos para hacer los arreglos necesarios.

Conclusión: una casa en preejecución hipotecaria puede resultar en un momento difícil que exige decisiones difíciles

Es difícil encontrar respuestas fáciles cuando tu casa está en peligro de ejecución hipotecaria. Aunque hay opciones para ayudarte a evitar la ejecución hipotecaria, muchas de ellas tendrán un impacto negativo en tu historial crediticio y en la puntuación de crédito, y aún pueden significar tener que mudarte de tu casa.

La mejor acción que puedes tomar si tienes problemas para hacer los pagos de tu hipoteca, o si crees que pronto los tendrás, es hablar, pronto y con frecuencia, con tu prestamista hipotecario o administrador. La ejecución hipotecaria es un proceso costoso para ellos y prefieren ayudarte a realizar los pagos.

Es fácil sentirse avergonzado y querer que te trague la tierra cuando recibes una llamada o una carta de tu prestamista hipotecario informándote que estás atrasado en tus pagos. Pero recuerda que no hay nada vergonzoso en tener dificultades. No temas pedir ayuda y encontrar una solución a la preejecución que funcione para ti.

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