¿Qué es el precio justo de mercado (FMV) en bienes raíces y cómo se usa?

Una casa es una de las compras más caras que una personas hace en su vida. Por eso, compradores, vendedores e inversionistas por igual a todos les interesa mucho obtener un precio justo de mercado por una propiedad. Pero determinar el precio justo de mercado es un proceso lleno de matices que tiene en cuenta múltiples factores.

En lugar de pensar en el precio justo de mercado como una fórmula matemática, míralo como un pastel: necesitarás muchos ingredientes para hornearlo como debe ser.

El precio justo de mercado (FMV) en bienes raíces es el precio determinado por el que una propiedad se venderá en un mercado abierto. El FMV se acuerda entre un comprador y un vendedor dispuestos, ambos con un conocimiento razonable de la propiedad en cuestión.

Para determinar cuál es el precio justo de mercado, es mejor primero ver qué no es el FMV. El precio justo de mercado no es lo que tú (el comprador o el vendedor) creen que es el precio, no es necesariamente el precio según la tasación y tampoco es el valor fiscal.

A diferencia de otros aspectos de comprar y vender bienes raíces, no hay una fórmula definida para determinar el precio justo de mercado de una casa. ¡Ojalá fuera así de fácil!

Como los bienes inmuebles se venden en el mercado abierto, el valor de estos activos financieros está sujeto a las fluctuaciones de ese mercado. Es decir, la oferta y la demanda. Por esto, las circunstancias individuales del comprador y el vendedor y el deseo de comprar y vender afectarán en gran medida el precio justo de mercado de una casa. Es por esto que el “precio justo de mercado” no es siempre lo que realmente vale una propiedad; puede depender de lo que valga para el comprador o el vendedor.

Con esto en mente, estas son las formas en que se puede hacer un cálculo aproximado del FMV:

• Un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto acuerdan el valor de una propiedad basados en sus conocimientos razonables de la propiedad y las tendencias de mercado actuales.

• Análisis de mercado comparativo de otras propiedades similares en el área.

• Pedirle a un tasador de bienes raíces que determine la valuación de la propiedad. Aunque no es la última palabra para el FMV, el valor tasado suele ser suficiente cuando se necesita un precio justo de mercado. Una tasación también refuerza lo que un prestamista permitirá que un consumidor pida en préstamo sobre una vivienda, lo que a menudo se convierte por defecto en una aproximación del valor en el mercado abierto.

• Calcular un precio por pie cuadrado aproximado. Mira viviendas comparables en tu vecindario y después divide por la superficie en pies cuadrados. Después toma esa cantidad en dólares y multiplícala por el número de pies cuadrados de tu cantidad.

El precio justo de mercado no es solo para quienes compran y venden bienes raíces. Desde un punto de vista realista, todo propietario de una vivienda debe saber el FMV de su casa, ya que eso no solo afecta a su patrimonio neto y al valor del activo en sí, sino también a una serie de posibles problemas financieros, desde los impuestos hasta el seguro.

Reclamos del seguro 

El seguro de la vivienda tiene en cuenta el precio justo de mercado de la casa para determinar cuánto cobrar por una póliza, incluyendo cuánto costaría reemplazar la vivienda (en caso de incendio o inundación, por ejemplo).

Este “costo para reemplazar la casa” es una distinción importante, pues el costo de reemplazo de una casa se determina con el precio justo de mercado y no es necesariamente lo que pagaste por una casa.

Recuerde, el precio justo de mercado lo determina lo que ambos el comprador y el vendedor acuerdan pagar. Por ejemplo, si tuviste un propietario de vivienda que necesitaba vender su casa rápido para tomar un empleo en otro estado, quizá el comprador pagó menos que el valor real de la casa en ese momento. O, si las casas en tu vecindario se pusieron repentinamente muy de moda, el costo de reemplazo subiría para adaptarse a esta fluctuación en las circunstancias.

Impuestos sobre la propiedad 

El precio justo de mercado de una casa también se usa para calcular el costo de los impuestos sobre la propiedad cada año. Cada municipalidad tiene su propia tasa impositiva. Por ejemplo, si valuaron tu casa con un precio justo de mercado de $300,000 y la tasa impositiva en tu condado es del 3%, tendrías que pagar $9,000 en impuestos sobre la propiedad cada año.

El valor justo de mercado también afecta a otros impuestos en los que entran en juego la propiedad y los bienes raíces: el impuesto estatal, el impuesto sobre obsequios y el impuesto sobre herencias. Si un heredero recibe una casa como herencia, o como obsequio, debe pagar impuestos sobre la propiedad sobre el precio justo de mercado de la casa, independientemente de cómo la obtuvo o si alguien se la “obsequió” gratis.

Disputas legales 

El valor justo de mercado también se convierte en una cifra muy importante (y a menudo muy discutida) a la hora de resolver disputas legales, como durante un acuerdo de divorcio, cuando hay daños a una propiedad privada, o cuando dos herederos reciben un pedazo de una propiedad y uno tiene que comprarle su parte al otro.

El precio justo de mercado mantiene a todas las partes en la misma página en cuanto al valor de todos y cada uno de los activos compartidos y evita que una parte se aproveche de la otra.

El precio justo de mercado no es solo un término elegante que los agentes de bienes raíces inventaron, es un número que afecta todo: ventas, seguros, herencia y más.

También es importante mencionar que el precio justo de mercado se puede calcular de varias maneras, y deben acordarlo el comprador y el vendedor. El FMV también es importante para calcular los impuestos sobre la propiedad, los reclamos del seguro y para resolver disputas legales que involucran una propiedad.

Ya sea que estés vendiendo o comprando una casa, es importante entender qué es el precio inicial. Aprende más sobre el precio inicial en los bienes raíces.