¿Qué es la plusvalía negativa en tu hipoteca?

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“Plusvalía" es un término que se refiere a la cantidad de tu casa que es tuya. En la mayoría de los casos, el valor líquido de la vivienda aumenta con el tiempo a medida que haces pagos a tu préstamo. Pero si los valores de propiedad disminuyen, es posible que te encuentres sin valor líquido o incluso con plusvalía negativa.

Hablaremos sobre cómo puede ocurrir la plusvalía negativa y cómo evitarla. También repasaremos las opciones que tienes si tienes plusvalía negativa en tu casa.

¿Cómo ocurre la plusvalía negativa?

La plusvalía negativa ocurre cuando el valor de un activo que tienes es menor que el saldo pendiente del préstamo. Es posible que escuches a un prestamista hablar de un préstamo con plusvalía negativa como un préstamo “devaluado” o “con cuotas descendentes”. Pero espera, debido a que la mayoría de los prestamistas no te prestarán más dinero del que vale tu casa, ¿cómo es posible la plusvalía negativa?

Digamos que quieres comprar una casa valorada en $150,000 y tienes un pago inicial del 10% de $15,000. Visitas a un prestamista, cierras tu préstamo y obtienes una hipoteca por valor de $135,000. El día que cierras tu préstamo, tienes $15,000 de valor líquido: le has pagado $15,000 a tu prestamista y tu casa vale $150,000.

Un año después, el mercado inmobiliario local ha tomado un giro negativo. Aunque solo has pagado otros $1,000 del principal de tu préstamo, ahora tu casa vale $120,000. Sin embargo, el préstamo original que tomaste cuando los precios de las casas eran más altos todavía está vigente, y le debes a tu prestamista $134,000. En este ejemplo, tienes $14,000 de plusvalía negativa porque le debes a tu prestamista $14,000 más de lo que vale tu casa.

Puede haber varias causas de la plusvalía negativa: 

• Comprar una casa cuando los precios del mercado son altos y luego ver caer los precios locales.
• Poner un pago inicial en tu casa y luego ver caer los precios locales.
• Dejar de hacer pagos al principio del plazo de tu préstamo y permitir que los intereses se acumulen.

La plusvalía negativa puede causar algunos problemas para ti como propietario de vivienda. Es posible que tengas dificultades para obtener un refinanciamiento porque los prestamistas no pueden prestar más dinero del que vale tu propiedad. En este ejemplo, solo podrías refinanciar hasta $120,000 de tu préstamo hipotecario porque eso es lo que vale tu casa. Necesitarías pagar tu plusvalía negativa antes de calificar.

También podrías tener problemas para vender tu casa. Cuando vendes tu casa, típicamente usas el dinero de la venta para pagar tu hipoteca existente. Si todavía hay un saldo pendiente después de la venta, necesitas cubrirlo antes de que tu prestamista cierre tu préstamo.

Cómo evitar la plusvalía negativa

Ningún propietario de vivienda quiere tener una plusvalía negativa. Estos son algunos pasos de precaución que puedes tomar para evitarla.

• Considera los precios actuales del mercado. La mejor manera de evitar la plusvalía negativa es comprar una casa que esté destinada a aumentar de valor con el tiempo. Cuando el valor de tu casa aumenta como resultado de las condiciones del mercado, obtienes valor líquido sin hacer más pagos. Considera hablar con un profesional inmobiliario antes de comprar una casa para asegurarte de que las condiciones del mercado sean ideales.
• Aporta más valor inicial. Ya no necesitas un pago inicial del 20% para comprar una casa, pero un pago inicial demasiado pequeño puede perjudicar tu valor líquido. Por ejemplo, si obtienes un préstamo del VA sin pago inicial y el mercado inmobiliario local toma un giro negativo, caerás en plusvalía negativa casi de inmediato. Evita esta situación ahorrando un pago inicial más grande o comprando una propiedad más asequible.
• No compres una casa más cara de lo que puedes pagar. Atrasarte en tus pagos al principio del plazo de tu préstamo puede hacer que acumules plusvalía negativa muy rápidamente. Asegúrate de considerar todos los costos de ser propietario de una casa antes de firmar un préstamo.

¿Se Puede Revertir la Plusvalía negativa?

¿Qué debes hacer si tienes plusvalía negativa en tu propiedad? Aunque no hay una manera infalible de revertir la plusvalía negativa, tienes algunas opciones para disminuir tu carga. Veamos algunos de ellos ahora.

Continúa haciendo pagos

Cada vez que haces un pago en tu préstamo hipotecario, obtienes una pequeña cantidad de valor líquido en tu propiedad. Una vez que seas el propietario completo de tu casa, tendrás el 100% de equidad en tu propiedad. Puedes continuar haciendo pagos en tu préstamo si te sientes cómodo en tu hogar y puedes manejar tus pagos. Cuando los valores de las casas aumenten nuevamente, eventualmente podrás vender o refinanciar tu casa una vez que tu equidad salga de negativo.

Es posible que quieras considerar hacer mejoras permanentes en tu vivienda mientras haces pagos. Las mejoras aumentan el valor de tu propiedad y pueden ayudarte a luchar contra la plusvalía negativa. Algunos ejemplos de mejoras que puedes hacer para aumentar el valor de tu vivienda incluyen:

• Reemplazar electrodomésticos grandes con modelos más nuevos.
• Añadir un sistema de seguridad de vivienda.
• Reemplazar armarios antiguos y desgastados en la cocina.
• Agregar un amueblado en tu patio trasero.

Recuerda que solo las mejoras permanentes cuentan hacia el valor de tu vivienda. Los cambios puramente estéticos (como pintar una pared) y las mejoras temporales no mejorarán el valor líquido de la vivienda.

Refinancia tu préstamo

¿Tienes problemas para hacer pagos en tu préstamo? Puede que quieras refinanciar. Cuando refinancias, reemplazas tu antiguo préstamo hipotecario con un nuevo préstamo que tiene términos más manejables. Un refinanciamiento puede permitirte reducir tu pago mensual al obtener una tasa de interés más baja o al alargar tu plazo. Un refinanciamiento no mejorará el valor de tu hogar, pero puede ayudarte a evitar la ejecución hipotecaria mientras esperas que aumenten los valores de las casas locales.

Refinanciar un préstamo hipotecario con plusvalía negativa es más complicado que un refinanciamiento estándar. En la mayoría de los casos, un prestamista no puede prestarte más dinero del que vale tu casa. Esto significa que, si tu casa tiene plusvalía negativa, tu prestamista podría necesitar que lleves dinero en efectivo al cierre para cubrir la diferencia. Desafortunadamente, la mayoría de los propietarios de vivienda no tienen miles de dólares en el banco para pagar al prestamista en un pago total.

Hay algunos programas especiales que puedes usar para refinanciar un préstamo con plusvalía negativa. Si tienes una hipoteca convencional, es posible que puedas aprovechar el programa de refinanciamiento High Loan-To-Value de Fannie Mae. Un Refinanciamiento de Alto Valor puede permitirte refinanciar un préstamo cuando debes más dinero del que vale tu casa.

Todos los siguientes deben ser verdaderos para calificar para un Refinanciamiento High LTV:

• Debes tener un préstamo de Fannie Mae. Verifica si Fannie es propietario de tu préstamo usando la función de búsqueda de Fannie Mae.
• Debes estar al día en tus pagos hipotecarios.
• Debe haber al menos 15 meses entre la fecha de la nota de tu hipoteca original y la fecha de la nota de tu refinanciamiento High LTV.
• La fecha de emisión de tu refinanciamiento debe ser el 1 de octubre de 2017 o después.
• No debes haber refinanciado tu hipoteca con HARP, un programa de alivio hipotecario ahora extinto.

La versión de Freddie Mac del Refinanciamiento High LTV se llama Relief Refinance. Al igual que un Refinanciamiento High LTV, un Relief Refinance puede ayudarte a refinanciar un préstamo incluso si tienes plusvalía negativa.

Todos los siguientes deben ser verdaderos para calificar para un Relief Refinance:

• Tu préstamo debe ser de Freddie Mac. Usa la herramienta de búsqueda de préstamos de Freddie para averiguar si es propietaria de tu préstamo.
• Debes estar al día en tus pagos hipotecarios.
• La fecha de emisión de tu refinanciamiento debe ser el 1 de octubre de 2017 o después.
• No puedes haber usado HARP para refinanciar tu préstamo en el pasado.

¿Tienes un préstamo de FHA? Es posible que pueda refinanciar con un préstamo de refinanciamiento FHA Streamline. Un refinanciamiento FHA Streamline es único porque no necesita una tasación estándar. Esto significa que tu prestamista no necesita saber cuánto vale tu casa antes de poder refinanciar. Los refinanciamientos de FHA Streamline también implican menos documentación. Incluso puede omitir la verificación de crédito y empleo en algunos casos.

Todos los siguientes requisitos deben cumplirse para calificar para un refinanciamiento FHA Streamline: 

• Tu préstamo ya debe ser un préstamo de FHA
• Debe haber al menos 210 días entre la fecha en que cerró tu préstamo de FHA y la fecha en que cierra tu refinanciamiento de Streamline.
• Debes estar al corriente en tu préstamo hipotecario y no puedes haber tenido pagos atrasados en los últimos 6 meses.
• Tu refinanciamiento debe ofrecer un beneficio neto tangible; en otras palabras, el Streamline debe beneficiarte de alguna manera. Esto puede incluir una tasa de interés más baja o un pago mensual menor.

¿Tienes un préstamo de VA? Es posible que califiques para un préstamo de reducción de tasa de interés de refinanciamiento del VA. Puedes refinanciar hasta el 120% del valor de tu préstamo con un VA IRRRL, lo que lo vuelve una excelente opción para propietarios de vivienda con plusvalía negativa.

Todos los siguientes requisitos deben cumplirse para calificar para un VA IRRRL:

• Ya debes tener un préstamo del VA.
• Debe haber pasado al menos 270 días desde que cerraste tu préstamo del VA.
• Debes haber hecho al menos 6 pagos consecutivos y a tiempo.
• Actualmente vives en la casa que estás refinanciando y planeas seguir viviendo allí.

Comunícate con tu prestamista si crees que calificas para Relief Refinance, High LTV Refinance, Streamline o VA IRRL.

Vender tu casa

Técnicamente, la plusvalía negativa no te impide vender tu propiedad. Pero recuerda que los prestamistas hipotecarios no pueden cerrar tu préstamo hasta que pagues el saldo completo del préstamo pendiente. Esto significa que, si no puedes vender tu casa por al menos lo suficiente para cubrir tu hipoteca actual, deberás pagar al prestamista el resto en efectivo.

Esto puede ser difícil, especialmente si tiene una gran cantidad de plusvalía negativa. Sin embargo, si tienes motivos para creer que los valores de las propiedades continuarán disminuyendo en tu área, la reducción de tamaño podría ser la opción adecuada para ti. Considera hablar con un Experto en Préstamos Hipotecarios u otro profesional de bienes raíces antes de decidir vender cuando tienes plusvalía negativa.

Resumen

La plusvalía negativa ocurre cuando debes más dinero del que vale tu casa. La caída de los valores de las propiedades locales y los pagos atrasados pueden causar plusvalía negativa. Esto es un problema porque puede dificultar la venta o el refinanciamiento de tu vivienda. Puedes evitar la plusvalía negativa comprando una casa cuando los precios del mercado son asequibles, haciendo un pago inicial más grande y comprando una casa que puedas pagar. También puedes esperar a que mejoren los valores, puedes refinanciar o vender tu casa y pagar la diferencia a tu prestamista.