Microinversión inmobiliaria: Qué significa

Si estás interesado en invertir en bienes raíces, es posible que hayas escuchado por ahí el término “microinversión”. A pesar de cómo suena el nombre, la microinversión en realidad necesita pocos «cambios» y puede ser una forma mucho más rápida de ganar dinero con bienes raíces que el house-flipping que probablemente estás pensando.

¿Interesado en obtener más información sobre esta nueva tendencia en bienes raíces? Sigue leyendo para ver nuestra guía completa sobre microrenovaciones y si puede ser adecuado para ti.

¿Qué son las microinversiones?

La microinversión inmobiliaria o micro-flipping es un tipo de inversión a corto plazo que implica comprar propiedades que necesitan renovaciones y revenderlas rápidamente para obtener una ganancia, generalmente sin hacer mejoras. Es similar a wholesaling, que es cuando un inversionista compra una propiedad a un vendedor e intenta reasignar el contrato a otro comprador a un precio más alto para obtener una ganancia.

A diferencia del wholesaling y del house-flipping, las microinversiones o micro-flipping se hacen principalmente usando tecnología y generalmente no necesitan trabajos de reparación ni mejoras en las propiedades que se compran y venden.

Cómo funciona

El proceso de microinversiones es muy similar al de la intermediación inmobiliaria o wholesaling, pero con algunos trucos nuevos. Los microinversionistas hacen la mayor parte de su trabajo desde la comodidad de su casa o una oficina en una computadora, por lo que hay menos recorrido para buscar ofertas que cuando se hace la venta por intermediación.

En lugar de eso, los microinversionistas usan software para analizar datos y encontrar propiedades que puedan comprar por debajo del precio de mercado y vender rápidamente a otro comprador. Sin renovaciones ni trabajo manual. El proceso está diseñado para ser muy rápido; no es inusual que un microinversionista encuentre y revenda una propiedad en la misma semana.

Debido a que no están haciendo renovaciones o mejoras, los microinversionistas no suelen obtener grandes ganancias en las propiedades que revenden. Un microinversionista podría comprar una vivienda por $130,000 y venderla a un inversionista que compra propiedades para renovarlas por $140,000, ganando solo $10,000 por todo el trato.

Aunque las ganancias no son tan grandes como las que pueden obtener quienes compran casas para renovarlas y venderlas después, la microinversión es popular porque genera dinero rápidamente con un trabajo mínimo.

iBuyers

Los iBuyers constituyen una gran parte de la población de microinversionistas. Estas compañías, como Opendoor y Zillow, compran propiedades por debajo del valor de mercado utilizando tecnología y las revenden rápidamente a compradores por una pequeña ganancia. Al igual que la mayoría de los microinversionistas, compran propiedades subvaluadas y las venden sin reparaciones para obtener una ganancia.

Como modelo de negocio, los iBuyers intentan simplificar el proceso de compra de vivienda eliminando la necesidad de un agente de bienes raíces o REALTOR^® al vender directamente a los compradores en línea. Si estás interesado en incursionar en las microinversiones, puede valer la pena investigar más sobre los iBuyers, ya que probablemente serán tu mayor competencia al comprar viviendas por debajo del valor de mercado.

Microinversión inmobiliaria versus Intermediación inmobiliaria (wholesaling)

La microinversión y la intermediación inmobiliaria son similares en muchos aspectos, como mencionamos antes. La principal diferencia entre una y la otra es que la microinversión ocurre más rápido y casi en su totalidad mediante el uso de la tecnología.

La intermediación inmobiliaria generalmente implica construir relaciones con compradores, especialmente inversionistas que remodelan casas y que puedan estar interesados en las que están en mal estado que los intermediarios inmobiliarios tienden a buscar. Un intermediador inmobiliario típicamente intenta reasignar el contrato de una propiedad bastante rápido, a veces tardando alrededor de un mes o menos en hacerlo.

Los microinversionistas, especialmente los iBuyers, se centran en estudiar datos para encontrar viviendas subvaluadas que puedan revender en una semana o incluso menos. Aunque la creación de redes es importante para muchos microinversionistas, los iBuyers específicamente se preocupan menos por este aspecto, ya que es más probable que los compradores de vivienda los busquen a ellos.

A diferencia de los intermediadores inmobiliarios, que tienden a buscar casas en mal estado que puedan vender a compradores que las remodelan, los microinversionistas tienden a buscar casas en condiciones bastante buenas. La ganancia obtenida al vender estas casas será menor, pero la propiedad puede cambiar de manos más rápidamente de esta manera.

Cómo comenzar con la microinversión

Si estás interesado en aprender los conceptos básicos de la microinversión, no estás solo: se ha convertido en una tendencia en bienes raíces recientemente. Muchos inversionistas principiantes en bienes raíces aprecian este método porque no es tan costoso como la remodelación de casas para vender y trae dinero más rápido que muchas otras inversiones.

Entonces, ¿por dónde deberías empezar?

Buscar iBuyers

Los iBuyers como Zillow y Opendoor no tienen que preocuparse mucho por esto, pero si quieres comenzar a micro invertir por tu cuenta, necesitarás hacer contactos.

Para deshacerte rápidamente de las viviendas, necesitarás una red de compradores interesados. Busca a los compradores que pagan en efectivo específicamente. Aunque ganarás menos dinero vendiendo a compradores de efectivo, lleva menos tiempo que el proceso típico de compra de vivienda y reduce el riesgo de que la transacción fracase.

Hay muchas formas de compradores de efectivo, pero publicar anuncios tanto en persona como en línea podría ser un buen punto de partida. También puedes aprovechar los sitios web de listados de bienes raíces o listar tus propiedades en el MLS para llegar a más compradores potenciales.

Obtener las herramientas correctas

Tener las herramientas para encontrar propiedades que puedas revender fácilmente es tan importante como localizar compradores. Para identificar viviendas que puedas revender fácilmente, debes encontrar algún software que pueda ayudarte. Hay muchos programas disponibles, como PropStream y Flipper Force, por nombrar algunos.

La mayoría de estos programas te darán acceso a registros de propiedades y te permitirán filtrar resultados basándose en lo que puedas estar buscando. Qué programa elijas usar depende en última instancia de ti, pero vale la pena señalar que la mayoría de estas plataformas ofrecen pruebas gratuitas antes de que compres, para que tengas la oportunidad de probarlas todas, si quieres.

Aunque puede parecer opcional, tener un software fácil de usar para administrar tus microinversiones es absolutamente esencial. Buscar tú mismo en registros públicos y hacer un seguimiento de las cosas en una hoja de cálculo te hará más lento. La microinversión se centra mucho en la velocidad, por lo que tener la ayuda de un programa que pueda hacer la mitad del trabajo por ti te ahorrará mucho tiempo.

Determina tu financiamiento

Encontrar financiamiento es algo importante que debes considerar antes de adentrarte en la microinversión, especialmente considerando que estarás comprando propiedades que están en condiciones bastante buenas y pueden tener un precio más elevado que las casas en mal estado, que a menudo buscan aquellos que las compran para renovarlas.

Una opción es comprar y vender en efectivo, como mencionamos arriba, aunque esto realmente no es una opción para muchos inversionistas principiantes que simplemente no tienen esa cantidad de dinero disponible. Otra opción posible es obtener un préstamo o un préstamo duro.

Un préstamo de dinero duro es un préstamo de un prestamista privado que permite al prestatario obtener el dinero de inmediato, siempre que el prestatario pague el préstamo en un período de tiempo muy corto, a menudo solo uno o dos años. Aunque este tipo de préstamos tiene altas tasas de interés y puede arriesgarse, se usa popularmente para microinversiones y la compra de casas para remodelar en general debido a su financiamiento rápido y conveniente.

Comuníquese con expertos

Es una buena idea conectarte con un experto antes de comenzar con la microinversión para que te oriente. También puedes conectarte con un prestamista local que trabaje con microinversionistas y con un agente de bienes raíces o REALTOR® que te ayude con los contratos y transacciones.

También podría ser útil ponerte en contacto con alguien que tenga experiencia en intermediación o microinversión, para que te oriente en la dirección correcta.

¿Es la microinversión una buena inversión?

La microinversión es un esfuerzo más rápido y menos intensivo en cuanto a trabajo que muchas otras formas de inversión en bienes raíces, incluyendo la intervención inmobiliaria y la microinversión tradicional. Pero ¿es una buena inversión? Estas son las ventajas y desventajas.

Ventajas

• Puedes hacer casi todo desde tu computadora. A diferencia de la microinversión tradicional, no tendrás que hacer ninguna renovación ni remodelación, por lo que no tendrás que preocuparte de aportar mano de obra o por hacer mucho trabajo manual.
• Es rápido. La microinversión es una versión tecnológicamente avanzada y simplificada de la intermediación inmobiliaria, que puede permitirte obtener beneficios solo días o semanas después de encontrar una casa para revender. Aunque tus ganancias no serán enormes, puedes hacer muchas de microinversiones rápidamente.
• Son casi ingresos pasivos. Aunque la microinversión necesita cierto trabajo y pensamiento, es un proceso menos exigente que otras formas de inversión en bienes raíces que podrían implicar la renovación personal de una casa o la búsqueda de propiedades para vender, ya sea revisando una gran cantidad de registros o recorriendo áreas en persona.

Desventajas

• La competencia es feroz. Competirás principalmente con iBuyers que tienen una gran ventaja sobre ti al estar ya organizados y tener una gran red de potenciales compradores y otros recursos.
• Las ganancias serán pequeñas. Para tener éxito en la microinversión, tendrás que comprar y vender muchas propiedades. Es posible que solo ganes unos pocos miles en cada casa que revendas, por lo que la cantidad de acuerdos que puedas concretar es muy importante.

Comparación

La microinversión es una inversión en bienes raíces a muy corto plazo comparado con otras opciones de inversión disponibles, lo que puede estar bien si buscas obtener un poco de dinero rápidamente en lugar de esperar un largo período de tiempo.

Es mucho menos intensivo en trabajo que remodelar una casa y generalmente menos riesgoso también, ya que las microinversiones tienden a comprar viviendas en buenas condiciones en lugar de casas para arreglar. También tienes la oportunidad de ganar un poco más de dinero de lo que ganarías al alquilar una propiedad, si puedes remodelar suficientes casas.

Sin embargo, competir con los iBuyers puede ser difícil y hacer docenas o cientos de transacciones inmobiliarias al año no es para todos. Hay muchas otras opciones de inversión disponibles en el mundo de los bienes raíces, como la compra de propiedades para alquilar, remodelar e incluso REIT, que te permiten invertir en bienes raíces de manera similar al mercado de valores.

Conclusión: Una buena opción para inversionistas expertos en tecnología

La microinversión inmobiliaria es una inversión en bienes raíces rápida y conveniente, pero no es para todos. Hay muchas alternativas disponibles para los aspirantes a inversionistas en bienes raíces, como la compra de propiedades para alquilar, y arreglar y remodelar casas en mal estado.

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