Hipoteca conjunta: Lo que debes saber sobre pedir un préstamo hipotecario en conjunto

Cuando intentas obtener una hipoteca para financiar una casa, todas las opciones pueden ser abrumadoras. Una hipoteca conjunta puede ser una excelente opción por considerar, especialmente para compradores de vivienda por primera vez, porque te permite dividir un préstamo con otra persona.

Este artículo da un resumen de cómo funciona una hipoteca conjunta y tratará los factores para tener en cuenta al considerar esta opción de compra de vivienda. 

Una hipoteca conjunta es compartida por varias partes, típicamente un comprador de vivienda y su amigo, colaborador o familiar. Algunas personas piden hipotecas conjuntas entre padres e hijos con sus hijos adultos. Una hipoteca conjunta permite que dos o más partes unan sus recursos económicos y potencialmente califiquen para un préstamo más grande o mejor de lo que podrían tener por separado.

A diferencia de la propiedad conjunta, que implica que dos partes comparten la propiedad legal de una propiedad por igual, una hipoteca conjunta no tiene nada que ver con quién aparece en la escritura. Con una hipoteca conjunta, dos partes simplemente son responsables del préstamo, incluso si una de ellas no tiene su nombre en la escritura real y técnicamente no es dueña de la propiedad.

Cuando compras una casa con una hipoteca conjunta, compartes la responsabilidad del préstamo con otra persona. Aunque los solicitantes de hipotecas conjuntas suelen estar casados, no es necesario que estés casado con la otra parte de tu préstamo; solo tienen que calificar ambos y ser mayores de 18 años. Los factores usados para decidir si calificas para el préstamo son prácticamente los mismos que si estuvieras enviando una solicitud para una hipoteca tú solo; tu prestamista examinará las puntuaciones de crédito de los solicitantes, ingresos, deudas, historial laboral, etc. Todas las partes que estarán en el préstamo deben presentar su propia solicitud de hipoteca.

Si te aprueban, tanto tú como la otra parte involucrada firmarán un pagaré. Ambos serán igualmente responsables de hacer los pagos del préstamo, aunque uno de ustedes puede hacer los pagos en nombre de la pareja o grupo.

Ten en cuenta que, si alguien deja de hacer sus pagos, el prestamista puede penalizarlos y exigir el dinero a cualquiera de los prestatarios, ya que todos son igualmente responsables. Dicho esto, asegúrate de que con quien decidas compartir una hipoteca conjunta se comprometa a pagar su parte del préstamo.

¿La puntuación de crédito de quién se usa en una hipoteca conjunta?

Cuando recibes una hipoteca conjunta, tu prestamista examinará el historial crediticio y las puntuaciones de crédito de todos los solicitantes que estarán en el préstamo. Debido a que el crédito de todos afectará el préstamo para el que calificas, puede ser perjudicial si tú o la persona con la que estás pidiendo el préstamo tiene una puntuación de crédito baja.

Si tu puntuación de crédito o la de tu coprestatario dificulta obtener una hipoteca conjunta, recuerda que siempre hay otras opciones. Todavía puedes calificar para la propiedad conjunta; el nombre del prestatario con mal crédito no aparecerá en el préstamo, pero tendrá propiedad legal de la vivienda junto con los demás prestatarios implicados.

Para calificar para una hipoteca conjunta, deberás cumplir los mismos criterios que cualquier otro prestatario para un préstamo, lo que incluye una puntuación de crédito decente y una deuda mínima, entre otras cosas.

Para la mayoría de los préstamos convencionales, querrás cumplir los siguientes criterios:

• Una puntuación de crédito, preferiblemente de al menos 620.
• Una relación deuda-ingreso (DTI) bastante baja, idealmente inferior al 50%.
• Es posible que tengas que hacer un pago inicial del 3% al 15%, aunque esto puede ser más alto o bajo dependiendo del préstamo y del prestamista.
• La cantidad del préstamo deberá cumplir los límites de préstamo hipotecario que establece la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA).

Entonces, ¿por qué querrías obtener un préstamo hipotecario conjunto en lugar de uno solo a tu nombre? Estos son algunos de los beneficios que vienen con obtener un préstamo hipotecario conjunto.

Más opciones de vivienda

Con una hipoteca conjunta, tienes la oportunidad de combinar tus ingresos con los de otra persona. Esto potencialmente te da la oportunidad de buscar viviendas que de otra manera estarían fuera de tu rango de precio individual, y es probable que puedas calificar para un préstamo más grande.

Beneficios fiscales

Como con la mayoría de los préstamos hipotecarios, normalmente puedes deducir los intereses hipotecarios conjuntos, y algunos otros cargos, al presentar tus impuestos. Normalmente, la persona que realmente pagó los intereses (y los impuestos sobre la propiedad) es la que tiene derecho a deducir los gastos en su informe. Si tú y tu cónyuge o coprestatario pagaron una parte de los intereses o impuestos, debes adjuntar a tu declaración una explicación de eso y cuánto pagó cada uno.

Aunque combinar tus recursos con amigos, familiares o una pareja puede abrirte puertas al intentar obtener una hipoteca, esto también puede crear complicaciones. Estas son algunas de las desventajas de decidir obtener un préstamo hipotecario conjunto.

Responsabilidad total del pago hipotecario

Recuerda, si el otro prestatario de tu préstamo no puede pagar su mitad, serás responsable de la totalidad del pago hipotecario, y tu crédito se verá afectado por su incapacidad o negativa a pagar. De manera similar, si tu coprestatario muere, la responsabilidad del préstamo completo recae en ti.

Con eso en mente, recuerda que solo porque puedes pagar una casa más cara con la ayuda de un coprestatario, no significa que siempre debas optar por ella. Antes de aceptar cualquier préstamo, siempre debes investigar cuánto puedes pagar por una casa y hablar sobre todos los posibles resultados con tus cosolicitantes anticipadamente.

Los coprestatarios pueden vender

El propietario legal de una propiedad puede forzar una venta, incluso si la otra parte no está de acuerdo, si su nombre es el que aparece en el título o la escritura. Debido a que una hipoteca conjunta solo significa que dos o más partes son responsables del préstamo, una persona del par o grupo todavía podría tener legalmente la titularidad de la propiedad, y venderla si el tribunal está de acuerdo con su orden de venta.

Una hipoteca conjunta no significa propiedad conjunta

Como se mencionó antes, si dos partes están en un préstamo no significa que tengan acciones iguales sobre la propiedad. A menos que sean inquilinos conjuntos/tengan plena propiedad conjunta, es posible que solo el nombre de uno de los prestatarios en una hipoteca conjunta aparezca en el título real de la casa.

Si participas en una hipoteca conjunta y, por cualquier motivo, ya no puedes formar parte de ella, es posible salirse. Escapar de las responsabilidades legales de una hipoteca conjunta normalmente exige refinanciar para quitarte a ti o a los otros prestatarios del préstamo.

Estas son algunas de las opciones, si estás en esta situación.

Llega a un acuerdo

Si quieres salir de una hipoteca conjunta, el primer paso que debes tomar es tener una conversación honesta sobre la situación con tu coprestatario. Esto puede ser difícil debido a que la persona probablemente es un familiar o un amigo, pero si la otra parte entiende tus intenciones y razones para retirarte del préstamo, posiblemente esté más dispuesta a considerar un refinanciamiento y eliminar tu nombre. Es posible que no puedas salir del préstamo si no se ponen de acuerdo para refinanciar, así que es una buena idea hablar sobre el tema con la intención de llegar a una solución.

Asegúrate de considerar los costos de refinanciamiento antes de presentarlos a tu coprestatario para que los dos estén informados sobre cuánto costaría quitarte del préstamo y dejar el resto a la otra parte.

Compra la parte de tu socio

Si tu pareja o coprestatario quiere salir de una hipoteca conjunta, es posible comprar su parte si todas las partes están de acuerdo. Esto significa que esencialmente le entregas a tu coprestatario su parte del capital mediante un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Necesitarás tener algo de valor líquido acumulado en la casa para lograrlo con éxito, pero si es una opción para ti, puede ser una forma de quitar a otras partes del préstamo y refinanciar para ser el único propietario.

Deberás tasar tu casa y determinar el valor líquido en la casa que pertenece a cada colaborador. Si todos están de acuerdo en un precio de compra, puedes refinanciar y convertirte en el único propietario de la hipoteca. Ten en cuenta que también deberás calificar individualmente según los requisitos de tu prestamista para el nuevo préstamo, lo que a veces puede ser difícil si originalmente recibiste el préstamo con varios codeudores.

Vender la casa

Si todas las partes están de acuerdo, simplemente vender la casa y seguir adelante también es una opción. En lugar de hacer frente al refinanciamiento o tener que comprar la parte de un coprestatario, vender la casa y tomar caminos separados puede liberar a todas las partes de las responsabilidades del préstamo hipotecario conjunto actual.

Sin embargo, si uno o más de tus coprestatarios sienten apego por la casa, esta opción puede no ser factible para ti.

¿Pueden tres personas estar en una hipoteca?

No hay un límite legal sobre cuántas personas pueden estar en una hipoteca, pero tu prestamista puede tener restricciones. Recuerda que todos los que participan en el préstamo también deben calificar para que se apruebe, y algunos prestamistas pueden ver un grupo grande de nombres como un riesgo potencial.

Ten en cuenta que varias partes todavía pueden ser propietarias de una propiedad mediante una tenencia conjunta o tenencia en común, incluso si varias personas no aparecen en un préstamo.

¿Se puede transferir una hipoteca conjunta a una sola persona?

Una hipoteca puede transferirse técnicamente a una sola persona mediane un refinanciamiento. Para que esto suceda, deberás refinanciar a un préstamo de propiedad exclusiva o, si tu coprestatario no está de acuerdo, un refinanciamiento con desembolso de efectivo que les dará su capital a cambio del título de la propiedad.

¿Puede una pareja no casada comprar una casa juntos?

Sí, una pareja no casada puede comprar una casa juntos. No es necesario estar casado con la otra persona para comprar una casa juntos u obtener un préstamo hipotecario conjunto. Sin embargo, hay algunos factores a considerar cuando se compra una casa como pareja no casada, que querrás investigar para asegurarte de obtener la mejor oferta al enviar una solicitud individualmente o para un préstamo hipotecario conjunto.

En un préstamo conjunto, ¿qué sucede si uno de los prestatarios muere?

Si un coprestatario muere, entonces la responsabilidad del pago hipotecario recae en el o los prestatarios sobrevivientes. Si la parte fallecida tenía su nombre en el título de la casa, la propiedad parcial podría pasar potencialmente a un familiar o heredero mediante un testamento. De lo contrario, el tribunal de sucesiones determinará qué pasa con la parte del título de la parte fallecida.

Comprar una casa con una pareja, amigo o familiar puede ser muy emocionante. Obtener una hipoteca conjunta puede hacer que ser propietarios de vivienda sea más asequible y factible para muchas personas, lo que lo convierte en una buena opción para muchos compradores de vivienda por primera vez. Sin embargo, debido a que las dos o más personas son igualmente responsables de hacer los pagos, puede haber algunas complicaciones asociadas con una hipoteca conjunta, especialmente si en algún momento quieres salir de ella.

Si quieres comprar una casa, con o sin otra parte, puedes enviar una solicitud hoy para aprobación de Rocket Mortgage^®.