Community Seconds y Affordable Seconds: cómo te pueden ayudar a financiar tu préstamo para vivienda

Juntar para el down payment y los costos de cierre de una hipoteca es uno de los mayores retos para un comprador de vivienda en su proceso para ser propietario. Hay varias maneras de ayudar con este reto, incluyendo obsequios y subvenciones. Hoy vamos a hablar del programa Community Seconds de Fannie Mae.

Muy parecido a su contraparte, el programa Affordable Seconds de Freddie Mac, Community Seconds es otra forma de conseguir los fondos para comprar una casa. 

Rocket Mortgage^® acepta algunos programas de ayuda para el down payment de terceros.

El programa Community Seconds permite que los prestamistas acepten préstamos de fuentes como la comunidad, organizaciones no lucrativas y empleadores como fuente de financiamiento para los costos de cierre y ayuda para el down payment. Para terminar, se pueden usar para reducir inicialmente la tasa de interés (buydown) o para renovaciones de la propiedad.

Community Seconds son una segunda hipoteca o una hipoteca subordinada. Dependiendo de los términos del programa por el que calificas para el préstamo, esta hipoteca subordinada puede ofrecer el pago diferido o puede perdonarse en ciertas circunstancias.

Aunque Fannie Mae no compra Community Seconds directamente, sí establece requisitos de elegibilidad para usar los fondos como un activo para la calificación para la hipoteca primaria que compran bajo el programa.

Además de la opción Community Seconds de Fannie Mae, Freddie Mac tiene un programa de hipotecas Affordable Seconds casi idéntico. Estas directrices también permiten pagar el down payment y los costos de cierre por medio de diferentes fuentes de préstamos de la comunidad, organizaciones sin fines de lucro y el empleador.

Aunque los programas tienen básicamente los mismos objetivos y muchos de los mismos requisitos de elegibilidad, es posible que haya casos en que las opciones para prestamistas de Community Seconds varíen ligeramente comparado con las opciones para prestamistas de Affordable Seconds.

Antes de ver la elegibilidad y cómo calificas, demos un paso atrás y hablemos exactamente sobre cómo funcionan Community Seconds y Affordable Seconds.

Introducción a las hipotecas subordinadas

Las hipotecas subordinadas son préstamos que sirven como financiamiento secundario de tu hipoteca primaria. Ambas Community Seconds y Affordable Seconds son hipotecas subordinadas.

La hipoteca se considera subordinada porque si un prestatario no cumpliera con el préstamo y el prestamista tuviera que recuperar la casa y venderla para tratar de pagar los préstamos, las ganancias de la venta se usan para pagar la hipoteca primaria primero. La segunda hipoteca, o subordinada, se paga con los fondos que quedan, si es que quedan.

Al igual que tu hipoteca primaria, una segunda hipoteca funciona como un tipo de gravamen. Aunque el gravamen le da al prestamista un derecho sobre tu propiedad, tan pronto como se satisfacen tus obligaciones bajo el préstamo, el gravamen se elimina. Este proceso de eliminación del gravamen se repite cuando tu hipoteca primaria queda pagada.

El proceso de solicitud

En términos del proceso de solicitud, mucho es lo mismo. Revisarán tu crédito y tendrás que compartir documentos relacionados con los ingresos. También revelarás los activos que pudieras tener para el down payment, los costos de cierre y reservas en caso de que pierdas tu empleo o tengas un gasto grande no planificado que pudiera afectar tu capacidad de seguir haciendo los pagos de la hipoteca.

La principal diferencia es que tendrás que encontrar a alguien dispuesto a darte financiamiento subordinado que sea elegible para uno de los programas Community Seconds o Affordable Seconds. Además, tendrás que buscar un prestamista que trabaje con estos programas para que ayude con el financiamiento de tu casa. Por ahora, esto no es algo que ofrezca Rocket Mortgage.

Tasas de interés

En general, las tasas de interés en las segundas hipotecas van a ser más altas de lo que verías en una hipoteca primaria. Esto es porque el patrocinador del financiamiento subordinado recibe su pago después de que la hipoteca primaria queda completamente pagada. Aunque reciben todos los fondos restantes, hay una buena posibilidad de que no que de nada. La tasa de interés más alta compensa el riesgo alto implicado.

Aunque lo anterior ciertamente sigue siendo una posibilidad con Community Seconds o Affordable Seconds, no es necesariamente el caso. Como veremos en un par de secciones, lo cierto es que Fannie Mae y Freddie Mac aceptan financiamiento subordinado de estos programas que a menudo son organizaciones sin fines de lucro, gobiernos y empleadores que quieren dar recursos para comprar una vivienda. Al no haber ánimo de lucro, las tasas de interés suelen ser más bajas.

Las tasas de interés bajas del financiamiento subordinado pueden hacer que esta sea una opción atractiva para las familias de bajos ingresos. Mientras más baja sea la tasa de interés, más asequible será el pago.

Opciones de pago

Dependiendo del tipo de financiamiento subordinado que recibas, puede haber una de varias opciones de pago. Veamos cuáles son:

• Pagos periódicos: Esta es la forma más tradicional de financiamiento. Puedes hacer pagos a plazos, generalmente mensuales.
• Pagos diferidos: Los pagos se pueden atrasar hasta una fecha posterior o hacerse cuando vendas la casa dependiendo de los términos del aplazamiento.
• Perdón: A veces, toda o parte de la deuda bajo una hipoteca subordinada puede perdonarse. Por lo general, hay términos que hay que cumplir que están asociados con el perdón. Por ejemplo, las organizaciones de la comunidad pueden perdonar la hipoteca si vives en la casa por cierto período de tiempo. Un empleador puede borrar la deuda después de un número de años de servicio.

Prestamistas de Community Seconds aceptables

Hay varias fuentes de financiamiento de las cuales puedes obtener una Community Second que puedes usar para el down payment y los costos de cierre de una hipoteca Fannie Mae. Esta es la lista:

• Agencia federal
• El estado
• Condado o parroquia
• Agencia estatal o local de financiamiento para vivienda
• Organización sin fines de lucro
• Programas de vivienda a precio asequible de un Federal Home Loan Bank regional
• Tribu nativa americana o su agencia o programa de ayuda soberano
• Empleador

Hay un par de restricciones en que el segundo préstamo no puede estar financiado de ninguna manera basado en la primera hipoteca. Por ejemplo, no puedes aceptar una tasa más alta a cambio de no hacer un down payment.

Ahora que ya vimos cómo funciona el programa Community Seconds y dónde puedes encontrar financiamiento, veamos algunos de los principales requisitos de elegibilidad.

Tipo de propiedad

Para usar un préstamo de Community Seconds para tu down payment, los costos de cierre, fondos de renovación o un buydown de la tasa de interés permanente, la vivienda tiene que ser una residencia principal de 1-4 unidades. Esto significa que tiene que ser en la vivienda donde pasas la mayor parte del tiempo a lo largo del año.

Tipo de préstamo

Community Seconds son para préstamos respaldados por Fannie Mae. Esta es una distinción importante. Aunque ambos son préstamos convencionales, los préstamos respaldados por Freddie Mac pueden recibir ayuda bajo el programa Affordable Seconds. Hay otros requisitos para esa opción que debes asegurarte de discutir con tu prestamista.

Relación combinada de préstamo-valor (CLTV)

La relación combinada de préstamo-valor mira el valor de todas tus hipotecas comparado con el valor de tu casa. En el caso de Community Seconds, la CLTV no puede ser mayor del 105%. En este caso, el 5% por encima del valor de tu casa sería el préstamo máximo que puede concederse para el down payment y los costos de cierre.

Otro punto para considerar en esta área es si tendrás que llevar tus propios fondos a la mesa incluso con una Community Second. Con una propiedad de 1 unidad, Fannie Mae nunca te pide que lo hagas. Sin embargo, con una propiedad de 2-4 unidades, debes llevar al menos 5% de tus propios fondos al cierre si tu LTV es de más del 80%.

Nivel de ingresos

Aunque Fannie Mae no tiene límites prescritos para el nivel de ingresos para un préstamo financiado parcialmente por Community Seconds, cabe mencionar que la organización que te está dando las tasas de segunda hipoteca sí tiene límites para los ingresos si parte de su mandato es usar el programa para financiar vivienda para personas de ingresos bajos a moderados. Presta mucha atención a los términos del programa.

Puntuación de crédito

Como Community Seconds acompañan a los préstamos respaldados por Fannie Mae, siguen los requisitos generales de la puntuación de crédito de los préstamos convencionales. Eso significa que necesitas un puntaje FICO^® promedio de por lo menos 620.

Más allá de eso, las entidades que te dan un préstamo para Community Second pueden tener requisitos para tu puntuación de crédito para tener la confianza de que puedes pagar el préstamo. El prestamista de tu hipoteca primaria también puede tener sus propias restricciones de crédito.

Los programas de ayuda para el down payment facilitan el camino de muchos prestatarios para ser propietarios de vivienda. Los programas como Community Seconds y Affordable Seconds te permiten aprovechar los préstamos de ciertas organizaciones como las organizaciones sin fines de lucro o tu empleador para usarlos para cosas como el down payment o los costos de cierre. Rocket Mortgage no hace estos préstamos en este momento.

Por muy útiles que sean, los Community Seconds no son la única forma de ayuda disponible para los costos de cierre. Con HomeReady o Home Possible, podrías tener opciones flexibles para financiar el down payment y los costos de cierre además de tasas de interés competitivas.

Si te sientes listo para comenzar, solicita una hipoteca en línea.